착각 금지! 집값은 아직 덜 올랐다? 💰 부동산 심상찮은 진짜 이유 (ft.최병천)

집값 왜 오를까? 정부는 뭘 오해하고 있을까?

경제 성장률과 집값

• 경제 성장률이 1%인 사회랑 10%인 사회 중에 어디 집값이 더 많이 뛸까? 당연히 10%인 사회겠지? 경제 성장률 자체가 돈이 많이 풀리는 거랑 비슷하다고 보면 돼.
• 부동산은 절대 오르면 안 된다는 건 경제학적으로 말이 안 되는 소리야.

코로나와 돈 풀기

• 코로나 터지고 나서 미국이랑 유럽에서 돈을 엄청 풀었어. 미국은 1경 3천조 원, 유럽연합은 2경 원 정도.
• 돈을 이렇게 많이 풀면 당연히 자산 가격이 오르지. 주식, 비트코인, 부동산 다 올랐던 거 기억나지?
• 돈을 풀고 나서 물가가 오르기 시작했는데, 이게 러시아-우크라이나 전쟁 때문에 더 심해졌어. 그래서 미국 금리가 엄청 올랐지.

집값만 잡으려는 정부의 오해

• 정부가 집값 잡으려고 노력하는데, 좀 오해하고 있는 부분이 있는 것 같아.
• 집값이 왜 올랐는지 먼저 봐야 하는데, 코로나 때 돈을 엄청 풀었던 게 가장 큰 원인 중 하나야.
• 그런데 정부는 집값만 잡으려고 하니까, 마치 브라보콘이나 냉면 가격 잡으려는 것처럼 이상하게 되는 거지.

집값은 경제 성장률, 수출 증가율과 함께 움직인다

• 집값은 단순히 집값 자체만 보면 안 되고, 경제 성장률이나 수출 증가율 같은 거시 경제 상황이랑 같이 봐야 해.
• 수출이 잘 되는 지역은 그 지역에 사는 사람들의 소득도 올라가고, 그래서 집값도 같이 오르는 거야. 과거에도 그랬고 지금도 마찬가지야.
• 결국 집값은 경제 성장률이랑 수출 증가율이랑 비슷한 범위에서 움직인다고 보면 돼.

지방 집값은 왜 안 오를까?

• 과거에는 서울이랑 지방 집값이 비슷하게 올랐는데, 2018년부터 달라지기 시작했어.
• 이유는 두 가지야. 첫째, 부울경 지역 같은 곳의 제조업이 중국에 밀려서 경제가 침체됐고, 둘째, 정부가 다주택자 규제를 심하게 하면서 지방 집을 팔아야 하는 상황이 생긴 거지.
• 다주택자 규제는 집을 서울이나 수도권으로 몰리게 하는 효과가 있어.

정부 정책의 딜레마

• 정부가 집값을 잡으려고 대출 규제를 하면, 오히려 다른 지역 집값이 오르는 풍선 효과가 나타나.
• 집값 상승의 원인이 비정상적인 게 아니라, 코로나 때 돈을 많이 풀었던 거시 경제 흐름의 일부인데, 정부는 이걸 비정상으로 보고 무리한 정책을 쓰는 것 같아.
• 가격 안정화랑 불로소득 환수라는 두 가지 목표를 동시에 잡으려고 하면 미션 임파서블이야. 둘 중에 뭘 더 중요하게 생각할지 정해야 해.

다주택자 규제의 부작용

• 다주택자를 규제하면 집이 무주택자에게 넘어갈 거라고 기대하지만, 실제로는 전월세 매물이 줄어드는 결과로 이어져.
• 다주택자는 전월세 공급자 역할을 하는데, 이들을 규제하면 전월세 공급이 줄어들 수밖에 없어.
• 또한, 다주택자 규제는 신규 주택 공급을 받아줄 사람을 줄이는 효과도 있어.

전세 제도의 숨겨진 기능

• 전세는 집주인이 세입자에게 돈을 빌리는 건데, 세입자 입장에서는 월세보다 부담이 적고 세금 부담도 적어.
• 전세 제도가 빨리 줄어들면 월세 가격이 오르고, 특히 청년층의 주거비 부담이 커질 수 있어.
• 정부는 전세 제도의 숨겨진 기능을 인정하고, 월세 바우처 같은 제도를 통해 청년층의 주거비 부담을 완화하는 방안을 검토해야 해.

공급 부족 문제와 해결 방안

• 서울의 공급 부족 문제는 심각해. 서울 인구는 줄고 있는데, 경기도 인구는 늘고 있어.
• GTX 같은 광역 교통망을 확충하고, 경기도 외곽에 공공 택지를 활용해서 장기 임대 주택을 공급하는 방안을 고려해야 해.
• 단기적으로는 서울의 빌라 공급을 늘리는 것도 방법이야. 주차 규제 완화 등이 도움이 될 수 있지.
• 결국 장기적으로는 공급이 가장 중요하고, 이를 위해 광역 교통망, 공공 택지, 민간 공급 활성화 등을 종합적으로 고려해야 해.