[01] 국토계획법 제1편｜공인중개사 공법 기출문제 빈출지문｜읽어주는 콘텐츠(2025)

공법 핵심 지문 완전 정복! (중학생도 이해 가능!)

이 영상/음성만 들어도 공법에서 제일 잘 나오는 지문들에 익숙해질 수 있어! 나는 신동민 사무관이고, 공인중개사 초단기 합격 공부법 책도 썼지.

작년에도 많은 사람들이 요청해서 올해도 공법에서 자주 나오는 지문들을 읽어주는 콘텐츠를 만들었어. 이 지문들은 2008년부터 2024년까지 17년 동안 시험에 두 번 이상 나온 것들만 모았어.

이걸로 공부하면 시중에 있는 기출문제집보다 공부할 양이 1/5 이하로 줄어드는데, 효율은 엄청 높아! 공법이 쉽게 나오면 이 지문들만 외워도 70점 이상, 어렵게 나와도 50~60점은 받을 수 있을 거야.

이 영상을 만든 이유는 너희들이 자투리 시간에 이걸 들으면서 공법에 대한 부담감을 줄였으면 해서야. 그냥 듣기만 해도 제일 중요한 지문들에 익숙해질 수 있을 거야.

자, 그럼 이제 부동산 공법 핵심 지문들을 읽어줄게!

1. 광역도시계획 (나라 전체를 크게 계획하는 거야!)

• 도지사는 시장이나 군수가 같이 하자고 하면 혼자서도 광역도시계획을 세울 수 있어.
• 도지사가 시장/군수랑 같이 계획 세울 때는 국토교통부 장관한테 승인 안 받아도 돼.
• 시장이나 군수가 계획 세우려면 도지사한테 승인받아야 해.
• 도지사가 광역계획권(넓은 지역을 묶어서 계획하는 곳)을 정하거나 바꿀 때는 관련 기관들이랑 시장/군수 의견 듣고, 지방도시계획위원회 심의를 거쳐야 해.
• 같이 계획 세우는 시/도지사끼리 의견이 안 맞으면, 같이 또는 따로 국토교통부 장관한테 조정을 신청할 수 있어.
• 광역도시계획 세우는 기준은 국토교통부 장관이 정해.
• 계획 세우려면 미리 공청회를 열어서 주민이랑 전문가 의견 들어야 해.
• 두 개 이상의 시/군을 묶어서 계획 세울 때, 광역계획권을 지정할 수 있어.
• 나라 기관장, 시/도지사, 시장/군수는 국토교통부 장관이나 도지사한테 광역계획권 지정을 요청할 수 있어.
• 국토교통부 장관이 광역계획권을 지정하려면 관련 시/도지사, 시장/군수 의견 듣고 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐야 해.
• 도지사가 광역계획권을 바꿀 때는 관련 기관장, 시/도지사, 시장/군수 의견 듣고 지방도시계획위원회 심의를 거쳐야 해.
• 국토교통부 장관이 광역계획권을 지정할 때, 여러 시/도의 구역을 묶어서 지정할 수 있어.
• 광역계획권이 여러 시/도에 걸쳐 있으면 국토교통부 장관이 지정해.
• 광역계획권이 한 도 안에 있으면 도지사가 지정해.
• 나라 기관장, 시/도지사, 시장/군수는 국토교통부 장관이나 도지사한테 광역계획권 변경을 요청할 수 있어.

2. 도시군 기본계획 (도시 하나하나의 큰 계획이야!)

• 특별시장, 광역시장, 시장, 군수는 5년마다 도시군 기본계획이 제대로 되어 있는지 다시 검토하고 고쳐야 해.
• 계획 세울 때는 공청회를 열어서 주민이랑 전문가 의견 들어야 해.
• 광역시장이 세운 도시군 기본계획은 따로 승인 절차가 없어.
• 도시군 기본계획을 바꿀 때도 공청회를 열어야 해.
• 광역도시계획이 이미 있는 지역에 도시군 기본계획을 세울 때는, 그 광역도시계획에 맞아야 해.
• 도시군 기본계획 내용이 광역도시계획 내용과 다르면, 광역도시계획이 우선이야.
• 특별시장, 광역시장이 세운 도시군 기본계획은 따로 승인 절차가 없고, 시장/군수가 세운 계획은 도지사가 승인해.
• 시장/군수는 옆 동네 시장/군수랑 협의해서 옆 동네 구역까지 포함하는 도시군 기본계획을 세울 수 있어.
• 수도권에 속하지 않고, 광역시랑 붙어있지 않으며, 인구가 10만 명 이하인 시/군은 도시군 기본계획을 안 세워도 되는 경우도 있어.
• 도시군 기본계획을 세울 때, 대통령령으로 정하는 경우에는 토지 적성 평가나 재해 취약성 분석을 안 해도 되는 경우도 있어.
• 시장/군수가 세운 도시군 기본계획을 도지사가 승인할 때, 지방도시계획위원회 심의를 거쳐서 승인할 수 있어.

3. 도시군 관리계획 (도시의 구체적인 계획이야!)

• 도시군 관리계획은 광역도시계획과 도시군 기본계획에 맞아야 해.
• 나라 계획이랑 관련 있어서 국토교통부 장관이 위반한 도시군 관리계획은 국토교통부 장관이 결정해.
• 시장/군수는 5년마다 도시군 관리계획이 제대로 되어 있는지 다시 검토하고 고쳐야 해.
• 주민은 도로 같은 기반 시설 설치에 대해 도시군 관리계획을 위반하는 사람에게 계획 세우는 것을 제안할 수 있어.
• 개발제한구역 지정에 관한 도시군 관리계획은 국토교통부 장관이 결정해.
• 도시군 관리계획 결정은 지형 도면을 고시한 날부터 효력이 발생해.
• 나라 계획과 관련해서 시가화조정구역 지정이 필요하면, 국토교통부 장관이 직접 도시군 관리계획으로 결정할 수 있어.
• 수산자원 보호 구역 지정에 관한 도시군 관리계획은 해양수산부 장관이 결정해.
• 개발제한구역 안에 기반 시설 설치를 위해 도시군 관리계획을 위반할 때는 환경성 검토를 해야 해.
• 용도지역, 용도지구 지정은 도시군 관리계획으로 결정해.
• 시가화조정구역 변경은 도시군 관리계획으로 해.
• 도시군 관리계획 결정권자는 도시군 계획 시설을 더 잘 활용하기 위해 도시군 계획 시설이 결정된 땅을 도시군 계획 시설 입체복합구역으로 지정할 수 있어.
• 주민은 기반 시설 설치, 정비, 개량에 대해 계획을 세우는 사람에게 도시군 관리계획 입안을 제한할 수 있어.
• 도시군 관리계획 입안을 제한받은 사람은 계획 세우고 결정하는 데 필요한 비용을 제한한 사람에게 부담시킬 수 있어.
• 해양수산부 장관은 수산자원 보호 구역을 도시군 관리계획 결정으로 지정할 수 있어.
• 국토교통부 장관은 개발제한구역 지정을 도시군 관리계획으로 결정할 수 있어.
• 시도지사 또는 대도시 시장은 도시자연공원구역 지정을 도시군 관리계획으로 결정할 수 있어.
• 시가화조정구역 지정에 관한 도시군 관리계획 결정 당시 이미 사업을 시작한 사람은 시장/군수에게 신고하고 사업을 계속할 수 있어.
• 시도지사는 직접 또는 관계 기관 요청으로 시가화조정구역 지정을 도시군 관리계획으로 결정할 수 있어.
• 지구단위계획구역 안의 나대지 면적이 구역 면적의 2%에 미달하면 환경성 검토를 안 해도 되는 경우도 있어.
• 시도지사가 지구단위계획을 결정하려면 건축법에 따라 시도에 있는 건축위원회와 도시계획위원회가 같이 심의해야 해.
• 나라 계획과 관련해서 시가화조정구역 지정이나 변경이 필요하면, 국토교통부 장관이 도시군 관리계획으로 결정해.
• 시장/군수가 위반한 지구단위계획 수립에 관한 도시군 관리계획은 시장/군수가 직접 결정해.

4. 주민이 도시군 관리계획 입안을 제한할 수 있는 사항

• 도시군 계획 시설 입체복합구역 지정/변경, 건축 제한, 건폐율, 용적률, 높이 등에 관한 사항
• 지구단위계획구역 지정/변경, 지구단위계획 수립/변경에 관한 사항
• 기반 시설 설치, 정비, 개량에 관한 사항
• 산업유통개발진흥지구 변경에 관한 사항
• 용도지구 지정 (지구단위계획으로 대체하기 위한 경우)

5. 도시군 관리계획으로 결정해야 하는 사항

• 용도지역, 용도지구 지정/변경
• 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역 지정/변경
• 기반 시설 설치, 정비, 개량
• 지구단위계획구역 지정/변경 및 지구단위계획

6. 도시혁신구역 (도시를 새롭게 바꾸는 구역이야!)

• 지정 대상: 도심, 부도심, 생활권 중심 지역, 주요 기반 시설과 연계된 거점 지역, 창의적이고 혁신적인 개발이 필요한 땅 등
• 포함되어야 할 사항: 용도지역/지구/도시군계획시설/지구단위계획 결정, 주요 기반 시설 확보, 건폐율/용적률/높이, 건축물 용도/종류/규모, 다른 법률 규정 완화/배제 등

여기까지 국토 계획법 제1편을 마칠게. 들어줘서 고마워!