자 시작합시다 오늘 내용이 좀 많으니까요 이번 회차는 좀 반복 복습을 하셨으면 좋겠습니다 왜냐면 실전반 하면서 이상한 질문 하면은 이제 혼납니다 이제 거꾸로 매달아 놓을 거예요 1주차 과정 하시면서 그 과제 다섯 개 했잖아요 다섯 개 하는 거 보면서 되게 많이 놀랐고요 그리고 되게 잘하시더라고요 잘 하셨었고 또 열심히 하시는 거 보고 저도 열심히 해야 되겠다 느꼈고요 과제를 하신 걸 보면 잠깐만요 이게 안 사라지지 아 됐다 여기 우리 만추 님 조 만추 님 코치로 있는 조가 제일 1등으로 120 점 대단하십니다 축하드립니다 아 예 그리고 이번 주도 마찬가지로 좀 하고 좀 부족한 내용이 있다거나 어떤 피드백이 제가 느껴지고 그런 내용이 있으면 다시 어 보강 보강 수업 진행할 겁니다 여러분 저도 하면서 모자란 거 있으면 좀 부족한 거 있으면 보강 수업할 거고요 그리고 앞으로는 오늘 강의 끝나고 이제 그룹 챌린지 그룹 컨설팅 진행할 거거든요 그런 것들 통해서 실전에 필요한 것들 스킬을 늘린다고 생각하시면 되겠습니다 예 오늘 총 내일 과제는 두 개 정도가 되고요 앞으로는 이제 챌린지 방식으로 진행될 테니깐 어 직간접적인 실전이라고 보시면 될 거 같고 임장 나가기 전에 손으로 어 대부분 해결할 수 있는 것들을 다 할 수 있도록 제가 지도해 드리겠습니다 그리고 공지 사항 있는데요 그요 신청하신 거 있잖아요 여기 이제 보시면 가입을 하시고요 닉네임이 아니라 아이디를 적어 주셔야 합니다 다시 적어 주십시오 요거는 이제 내일 다시 신청을 넣을 거거든요 그 옥션 기존에 가입하셨던 분들은 다른 아이디랑 다른 이름 다른 전화번호로 새로 가입하시면 거기 신규 회원이 되고요 예 신규 회원 들만 그 혜택을 받을 수 있거든요 전국 1개월 무료권을 그래서 가입하시고 아이디 이름 전화번호를 적어 주시면 걸 취합해서 제가 옥션 원에 신청 넣으면 그날 오후쯤에 보통 승인이 나거든요 한 5시나 5시 반 정도에 내일 다시 2차 신청 놓도록 하겠습니다네 간단한 복수 한번 해볼까요 진짜 중요하기 때문에 짓고 넘어가도록 하겠습니다 우리 이제 또 날에 맛있는 거 먹으면서 이어 먹을 수 있었으니까 채팅 창 보고 있습니다 자 물어보지 말고 이제 머릿속에 있는 생각하지 말고 바로 나올 수 있으면 됩니다 3만 원 받는 상가 여기서 3만 원은 뭐죠 이제 한 번만 얘기하고 이제 안 해야지 평당 3만 원이죠 그러면은 얼마에 매수하면 될까요 얼마에 매수하는 거는 기준이 뭐죠 평가죠 3만 원 받을 수 있는 상가 평단가 얼마 이하로 매수하면 는 싼 거예요 채팅 한번 더 이상 얘기 안 할 겁니다네 600만 원 이하로 사면 됩니다 조사를 했는데 아무리 못 받아도 여기는 평당 3만 원이에요 그러면 지상층 이겠죠 상층부에 3만 원 이상 받을 수 있는 상관인데 아무리 보수적으로 받는데 3만 원이에요 그러면은 지금 말씀하신 것처럼 세 분밖에 대답 안 하셨습니다 이제 큰일났다 자 600만 원 이하로 사면 됩니다 다음 4만 원짜리 월세 4만 원 받들 수 있는 상관은 얼마 이하로 매수하면 돼요 그렇죠 800이 그다음 이제 5만 원짜리는 월세 5만 원짜리는 얼마 이하로 사면 돼요 진짜 중요합니다 1천만 원 이로 사시면 되죠 자 그다음에 거꾸로 1,200만 원짜리 받는 상관은 월세가 얼마면 돼요 최소 그렇죠 700만 원은 35,000원네 왔습니다 마지막 평당 5만원 500만 원짜리 상관은 최하 월세 평당 500만 원짜리 상관인데 최하 월세가 얼마 나와야 돼 그 25,000원네 요거 이제 물어보시면 이제 혼납니다 코치님한테 물어보세요 코치님 이제안 키니까 챌린지 하면서 그룹 챌린지 하면서 과제하면서 이제이 이거 물어보시면 이제 안 됩니다 전용 평단가가 진짜 중요하거든요 물건 같이 판단할 때는 전용 평단가가 90% 저희가 끝낼 거라서 앞으로는 다 전용 평단 가로만 얘기할 거고 월세도 그렇고요 전용 면적 가격에 대해서도 그러니까 이거는 무조건 아시겠죠 이거는 이제 다 이해가 됐죠 요거는 이제 이제 얘기를 안 해도 되겠죠 여러분들 갈까요 이제 자 또 임대료가 형성되는 원리는 주동선 그리고 잠시 머물고 교차하는 곳 여기가 어때요 동선이 주동선이고 잠시 머물고 교체하는 곳 임대료가 형성되는 원리 이곳이 가장 비쌉니다 그렇죠 과제 하신 걸로 한번 볼까요 그레이스 큐브 님 자 여기 보시면 음 5092 자 겹치고 교차로 쭉 그어 가지고 겹 치구 교차로 렇게 이렇게 되어 있으면 맞 자 여기도 보면 서고 부탁드리겠습니다처럼 생각 없는 알 겹치고 교차로 자 예를 들어서 이런 거죠이 끝에가 단일 동선은 없잖아요 단일 동이라고 하는 거는 지금 보신 것처럼 만약에 목적지가 여기 매들이 공원이라고 하면 빨간선이 하나로만 나와야 되는데 여기 보시면 요렇게 직선도 나오고 돌아서도 나오고 이런 곳들은 이제 단일 동선이라 보기는 어렵고요 이렇게 교차로 바둑판식으로 모양이 그려질 텐데 이렇게 코너 부분 1층 말씀드리는 겁니다 1층에요 끝에만 비싸고요 중간에는 흐르는 라인 지나다니는 라인이기 때문에 여기는 임대료가 떨어집니다 그래서 여러분들이 그 십자가 그었던 곳 가장 교차되는 곳 머무는 곳 그리고 주 동선이 합쳐지는 곳이 가장 비싸고 지금 보신 것처럼 런 중간 라인 흐르는 라인 그리고 안쪽 박스에 있는 먹자 상가들을 쪽에는 임대료가 조금은 빠지는 라인 되겠습니다 어렵지 않습니다 그죠 요것 때문에 어 동선 극기를 했다고 보시면 될 거 같고요 자 그래서 임대료가 형성되는 원리는 그런 코너 자리가 가장 비싸다 그래서 여러분들이 그 과제하던 업종 객단가가 높고 회전율이 좋고 그런 거에 잘 어울린다 자 그리고 또 강조하지만 대박은 지상층에서 나옵니다 여러분 수익률이 매우 높게 되고요 원금 해수 구조가 가능한 곳이 1층은 어렵습니다 지상층이어야 하고요 무피 간혹 한 번씩 터지는 곳이 이제 지상이 되겠습니다 한 줄만 정리하고 넘어갈게요 그리고 상가는 이제 철저히 계산해서 수익률 기반이기 때문에 우리가 이제 팔 때도 마찬가지로 우리 다음 매수자가 어떤 먹는게 있어야 팔릴 거 아네요 그래서 할 때도 결국 수익률이어서 수익률 게임이라고 꼭 이해를 해 주시면 되겠고 그다음에 이제 우리가 앞으로 볼게 일반 매물이 더 많을 건데요 어 경매 질문 많이 하시잖아요 진행 과정에 대한 것들 뭐 권리 분석에 대한 것들 그리고 임차인의 어떤 그런 현재 상황에 대한 그 질문들을 많이 주시 있는데 사실 그런 거는 크게음 파고들지 않아도 저희가 돈 버는 데는 별 런 문제가 없습니다 그냥 본질에만 집중하시면 나머지 부분들은 알아서 자연스럽게 잘 풀리는 경우가 대다수이기 때문에 요런 본질에 집중하시는게 더 중요하다고 다시 한번 말씀드리고 그리고 상가는 공실이 무조건 살 수밖에 없습니다 왜냐면 여기 3번에 말씀드렸던네 수익률이 없기 때문에 상가는 철저히 수익률 기반으로 팔리고 또 메가도 어느 정도 반영이 되지만 그래도 대부분의 수익률을 기점으로 부동산 사장님들이 말씀하시기 때문에 수익률로 팔려요 그래서 공실 상가는 대부분 다 저렴합니다 그래서 저는 공실 상가만 매입을 했었었고 지금 요즘 같은 경우는 딸각 인차 있는 상태에서 매수 양도 포괄 양수로 받는 상가도 보면은 임차인 있음에도 불구하고 수익률이 좋은 것 은 뭐 88% 뭐 이렇게도 나타나고 있습니다 그래서 25년이 되게 황금기라는 거 다시 한번 말씀드리고요 임대중인 상관은 비쌀 수밖에 없어요 왜냐면 이제 공실에 대한 두려움이 가장 크기 때문에 아니요 이제 지토리 님도 공부를 하시게 되면 공실 상가만 찾게 될 겁니다 지금 코치님들 중에 [음악] 저기음 아까 지력 말씀하시던 코치님네 그분 같은 경우도 이제 공실 계속 매입을 하고 계시거든요 그리고 우리 그니까 코치님들도 공실에 대한 두려움이 그렇게 많지 않으세요 이제 평단가가 싸면 어떻게 해서든지 잘 풀린다는 걸 알기 때문에 공실이 무서운게 아니고 평단가가 비싼게 무서운 겁니다 아시겠죠 그래서 평당가로 이제 우리는 같이 판단할거다 같은 임대료로 받아도 지상층의 매매가가 낮은 이유는 저번에 계산해 봐서 다들 아시겠지만 과제에 다 했던 내용들입니다 그렇죠 예 그렇게 되어 있고 마지막으로 드리고 싶은 말씀은 요게 질문이 계속 나오더라고요 그래서 다시 상기시켜 드리려고 한번 적어봤습니다 그 경매란 공매는 감정평가 가격이 한번 맞춰 볼까요 감정 평가 가격이 왜 왜 높아요 한번 추론 한번 해 보실래요 감정 평가 가격이 왜 일반 매물보다 높게 되어 있지 맞아요 최코 해수가 목적이어서 최권 내수가 목적이어서 정치하는 겁니다네 정치하는 겁니다 은영 은행의 기득권의 그런 세력 정치한다 보시면 됩니다 간단하게 얘기해서 채권자들이 돈을 빌려줬는데 그거 돈을 못 받을 상황이 될 거 같으니까 감정가를 높게 매겨서 배운 사람들이죠네 그래서 낙찰가가 끌어올릴 수만 있다면 그렇죠 낙찰자 낙찰자의 낙찰가를 끌어올릴 수 있다면 채권을 회수하고도 돈이 남으니까 채무자도 돈을 또 남길 수 있는 구조도 나오고 그런 반대로 1번 매물은 왜 감정가가 낮게 나오죠 1번 맵으로 왜 감정가가 낮게 나올까요 잃지 않기 위해서 rti 맞아요 저렴하게 그니까 저렴하게 평가하기 위한 어떤 것 때문에가 rti 개념 자체가 대출을 적게 해 줘야 매수하기 쉬우니까 은행 리스크 은행 리스크는 저 거잖아요 빌려준 돈을 못 받을까 봐 무서운 거고 그리고 이자로 돈돌이 하는 합법 합법 돈놀이 팬데 경매란 공매가 넘어간 거는 내가 빌려준 돈에 대한 리스크가 생겼으니까 감정가가 높게 나오는 것이고 일반 매물은 이자를 못 받을까 봐 감정 가격을 낮게 책정해서 최대한음 안 빌려주고 이자에 대한 회수에 리스크를 방어하기 위한 아시겠죠 이자만 바라보고 있잖아요 경매 넘어가기 전이니까 채권은 최소한 보수적으로 보고 내가 빌려주는 돈은 보수적으로 보고 이이 꼭다리 상남자 이놈 자식이 이자를 잘 줄 것인가 안 줄 것인가 그렇죠 그것만 보면 되잖아요 그렇기 때문에 대부분은 이제 일반 매물에서 감정가가 좀 잘 안 나오는 건데 근데 또 그렇지도 않은게 뭐였죠 아까 우리 평단가 얘기 잠깐 했잖아요 우리 1조 조장 님도 만나서 얘기를 해봤지만 매수가가 7억 천인데 몇 평이었습니다 147평 이었나 되게 저렴하게 샀죠 근데 감정가가 11억 5천원인가 나왔습니다 그래서 일반 매물인데 불구하고 이제 대출이 대출이 80% 70% 이상 이렇게 나오는 거고 그 영상 성공사례 영상을 보면은 다 그런 거예요 다 그런 거예요 감정 가격은 엄청 높은데 탁산 감정이라고 하잖아요 은행에서 탁산 감정을 딱 치면은 감정가격이 높아야 되고요 감정가격이 높은 상태에서 저렴하게면 면 대이 70% 80% 나옵니다 그래서 평단가가 진짜 중요해요 어렵다이 너무 어렵다 1번 한번만 천천히 가야 될 필요성도 있어서 진도만 빨리 뺀다고 이게 잘 가르치는 강사가 아니더라고요 조금 조 어려우신 분 정가 대출이 잘 안 일반 매물이 대출이 안 나오는 이유 그리고 경매는 감정가를 안 보는 이유가 되겠습니다 다 이해되시죠 그래서 저는 그 경매란 공매를 볼 때 감정 가격을 안 봅니다 아시겠죠 자 봐봐요 봐봐요 자 오늘 경매 신권을 아직 안 올렸죠 경매 보고음 같이 판단하는 건 이따가 말씀드리도록 하겠습니다 야나르다그 하는지 보여 드릴게요 총 19건 있습니다 자 뭘 보는지 잘 보세요 1층은 제가 뭐 보라고 했죠 동선 근데 딱 봤더니 30평인테리어 왜 이렇게 커 쓸만한 거 같은데 철산동 이래요 그럼 또 재건축이 또 될 수도 있겠고 눌러봤는데 얘 같은 경우는 엔진의 상관 아니까 단지의 세대수가 되게 중요하잖아요 봤더니 15세 되면은 나쁘지 않은데 상가를 찾아요 상가가 여기 하나 있네요 또 있나 봤더니에 크게 또 있습니다 그죠 그리고 주변에 또 직접적으로 사용할 상가가 있나 맞은편의 아파트가 2,000 세대가 있네요 그리고 여기도 1800 세대가 있고 여기도 뭐가 있나 보다 자연녹지에 그러면은 얘는 최소한 별 세 개 정도 되겠다 그렇죠 한네 개 정도 되겠다 주동선 아니지만 반지는 상관인데 앞에 보시면 2세대에 빵집의 파리바게트의 뭐 뚜레 주루에 여기도 상가가 조그맣게 있고요 여기도 아마 공실이 당연히 없겠죠 잘 돼 있네요 치과 학원 태권도장 그리고 여기 상가도 건물은 썩었지만 업종은 괜찮은 거 같습니다 어 여기 임대 현수막 붙었다 요거 네이버에 보시면 될 거 같고 1층 30평이 어디지 이렇게 한번 보고 이런 거는 동선이랑 상관이 없죠 단지내 상관은 동선이랑 크게 상관이 없습니다 단지에서 꼭 필요한 상가이기 때문에 자 여기 아니면 여기 여기다 여기 그죠 어 요거는 단지의 상각 아니네요 그냥 따로 떨어져 있는 글린 시설이 여기까진가 다이소도 아닌 거 같은데 아 그럼 단진의 상가가 저거 하나 끝이다 그죠 그러면 얘는 무조건 약살 받아야죠 무조건 낙찰 받아야죠 대신에 또 면은 안 되니깐 런 거는 이제 별 별 가격은 안 본다니까 다시 정리해 드릴게요 가격이 얼마죠 어 22억이 필요가 없어요 왜 그렇죠 우리는 우리가 원하는 가격만 쓸 거잖아요 우리가 원하는 가격만 쓸 거잖아요 그죠 감정가가 무슨 의미가 있죠 얘네가 감정 가격을 100억을 했던 뭐 10억을 했던 20억을 했던 아무 상관이 없다는 이유가 제가 지금 본게 뭐였어요 아 1700 세대에 단진의 상가가 있어야 되는데 단지의 상가가 규모가 되게 작네 그리고 공실도 없고 교회로 쓰고 있었던 거 같은데 어 30평 되게 희소성 있다 옆에 다 재개발 재건축 지역이기도 하고 수도이고 주변 아파트도 너무 많고 너무 많잖아요 엄청 많잖아요 여기 아파트 철산 내면 2천세대 요것도 16600 세대 그럼 너무 많으니까 이거는 진짜 공시은 무조건 안 나겠다 그렇죠 그래서 그럼 나는 이제 얼마를 쓸 건지 그거는 이제 같이 판단 아직 안 배웠으니까 같이 판단하는 거 배워서 접목하고 제가 수익율 분석표를 드릴 건데 거기다 기입해서 내가 원하는 숫자만 입찰가에 산정하고 입찰하시면 된다 증가는 볼 필요가 없습니다 그죠 요거는 16세대 단진의 상가 이렇게 하고 이제 관심 물권의 등록 요거는 선하는 상관이 없다 맞죠 요거 지도로 봤을 때도 동하고 상관이 없었습니다 그다음에 뭐 이런 거 안 궁금해요 임차인의 현 어쩌고저쩌고 안 궁금합니다 이거 의가 없다는 이제두 번째 정가은의 없었던게 였 판단을 우리가 스스로 한 다음에 내가 원하는 가격만 쓸 거니까 감정 가격은 안 본다 그다음에 매각 물건의 현황은 다시 봐야 되겠지만 임차인의 현황은 그렇게 중요하지 않다 어차피 대학용 man 없다면 요거 이제 권리 분석 시간에 다시 한번 짓고 넘어가겠지만이 사람이 50만 원을 내든 뭐 180만 원 내서 뭐 합계가 280만 원이든 2,800만 원이든 어차피 다 나한테 뭐 그렇게 썩 도움 되거나 하는 내용이 아닙니다 대부분은 그렇습니다 그리고 뭐 등기부 나중에 다시 하겠지만 뭐 크게 문제가 없으니까 그냥 바로 같이 판단만 하면 되는 겁니다 이따가 할게요 같이 판단하는 거는 본질만 보자고요 본질만 본질만 어 수도권이 그 철산역 바로 앞인데 철산 상 상가가 아 진짜 좋은데 여기서 사람들이 다 여기만 쓰거든요 다 여기만 쓰거든요 다 이쪽으로 가서 써요 그 동선이 앞쪽으로 쭉쭉쭉 나오겠죠 그러면 앞동에 있는 사람들은 반지 상관 편의점로 갈 거고 큰 상했을 때는 여기 앞에 갈 거니까 동선은 단일 동선은 나오긴 하네요 뒷동은 111부 105동 단일 동선이 요렇게 쭉 나오네요 요렇게 그죠 렇게 나오긴 하네 단일 동선에 상가가 여기 하나밖에 없으니까 뒤에는 그 세이브 존이랑 소 있었으니까요 앞쪽 레미 안에 있는 여기 마트 치까지 와서 살 수도 있겠죠 여기 보면은 개구멍 있는 없는지가 나오거든요 아파트하자 될 것 같아요 건 좀 잘 안 보이네 아파트하자 그리도 통하는 곳이 있거든요 그러면은 빵집이 앞쪽 단지 2천세대 밖에 없으니까 동선이 여기서 갈라질 수 있을까 아네요 요렇게 와서 빵 사고 요렇게 요렇게 요렇게 해서 보행자 통로를 통해서 집으로 갈 수 있다는 가정 유추해 보는 거죠 없으면은 여기서 사서 다시 돌아가겠죠 죠 아니면 빵집이 여기도 있으니까 파리바 여기 있잖아요 가장 겹치는 자리 이렇게 큰 라인으로 겹친다 말이에요 이렇게 쭉 아래쪽까지 이렇게 쭉 관통도로 겹치잖아 말씀드린 바와 같이 겹치고 교차로 점이고 가장 비싼 자리 빠리 바게트가 딱 있으니까 여기서 빵 사서 렇게 쪼로록 쪼로록 이렇게 걸어서 오시겠죠 동선은 여기밖에 없 어 단일 동선 이구나 그리고 16세대 가까이 되는데 상각 요거밖에 없네 어 완전 땡큐 본질이 너무 좋다 바로 별 한네 개 정도 담아두고 유찰될 때까지 계속 기다리는 거죠 그죠 자 이런 식으로 보는 거예요 요거는 지상층 이니까 어떻게 보는지 그대로 보여 드릴게요 어 2층이나 아이 뭐야 일곱 형이야 바로 꺼 당황하셨나요 여러분 2층 일곱평 뭐 하실래 한번 쳐보세요 우리 과제 했잖아요 일곱평 일곱평 뭐 들어갈 수 있어요 채팅창에 한번씩 쳐 보실래요 사무실 정답 네일샵 정답 알마사지 너무 작습니다 우리 과제 했잖아요 꽃집 세탁수 무성 다 정답 부동산은 2층까지 잘 안 가긴 하는데 어 철산 역할처럼 그렇게 진짜 좋은 어 상이면 부동산도 가능합니다 수선도 가능한데 2층까지는 좀 안 올라가요 먹통 상가나 1층에 염색 방도 가능하시고 점집 가능하고 타로집 예 그런 것들은 이제 중심 상권에 가능하죠 9월 동이니 여기가 어린이들의 메카 아닙니까 우리 2030의 아주 메카 월동 자 에헤 에헤 이거 뭐예요 제가 제일 싫어하는 거 오픈형 상가 그죠 이런 이제 2층인데 일곱평 그냥 바로 끄는 겁니다이 보나마나 별로 형편이 없고 이제 쓸만한 가치가 평가 저라 그러니까 본질이 이미 없습니다 그렇죠 여러분들 한번 보실래요 방금 말씀하신 업종에 월세가 대략적으로 얼마 정도 될 것 같으세요 일곱 평에 받을 수 있는 50 그렇죠 50에서 뭐 전후 뭐 잘 받으면 한 70 그죠 정말 싸면 한 40 정도 요즘에는 한 550 좀 만만하니까 그죠 그 일곱 평인데 그럼 50도 조금 부담스러울 수도 있을 것 같고음 그럼 얘가 유찰이 될 거 아니에요 1억에서 유찰이 쭉쭉 될 거 아니에요 그럼 1억이 하면 여러분 어떤 상황이 벌어지나 대출이 좀 안 나옵니다 이제 그러면 자 본질이 별로니까 바로 거 2초 만에 자 다음 자 1층에 12 평이에요 평소 괜찮은데 이거 딱 보니까 바로 꺼야 돼 왜 그렇죠 동선의 의미가 있는게 아니라 얘는 이제 빌라 필로티 필로티 단지에 1층에 그냥 주거로 등록을 못 하니까 바로 그냥 글린 시설로 해 놓고 이런 치킨집 이런 거는 이제 지독시나 마나 동선이 반일 동선 이런 거 의미가 없고 봐 보세요 자 이런 식으로 갈 거 아네요 이렇게 관통 도로를 크고 이렇게 큰 도로를 쭉 해서 파리바게트가 발 앞에 있네 6번 출구 4번 출구 쪽으로 쭉 이용하실 거거든요 다행히 얘는 겹쳐요 그러면은요 오른쪽 블록하고 왼쪽 블록하고요 가운데 길을 좀 쓰실 것 같긴 한데 단일 동서는 아니네요 왜냐면 바둑판처럼 쭉 막 나눠져 있잖아요 길 모양들이 그럼 나눠서 쓸 거고 대부분은 큰기를 요렇게 사용하실 것 같은데 그럼 좋은 자리는 여기 코너만 딱 좋은 거거든요 코너만 그 만약에 예를 들어서 상가가 여기 오른쪽 코너에 붙어 있다 그럼 이제 베리는 상황이 오는 거거든요 로드비 한번 볼까요 자 어떻게 됐어요 지금 보지도 않고 그죠 바로 맞추죠 여기 코너에는 뭐가 들어가면 돼요 뭐 이런 빌라 단지의 코너에는 뭐가 들어가면 되죠 우리 과제 했습니다 그걸 통틀어서 뭐라고 불렀어요 지금 여러분들이 쭉 말씀하시는 업종들이 그렇죠 단지의 상가에서 볼 수 있는 것들이 너무나 잘 어울리죠 그럼 빌라 단지에 겹치는 곳들은 아 단진의 상가에 어울린 업종들이 사거리 겹치는 부분에 아 들어가는구나 그죠 엄청 쉽죠 빌라 단지에 잘 어울리는 사거리 겹치는 곳에 업종들 아 아파트를 옆으로 펼쳐 놨네 그 아파트는 위로 수직으로 세어 놨으니까 반지의 상관 이렇게 오밀조밀하게 모아놓은 거고 얘네들은 단진의 상가가 펼쳐져 있다 빌라 단지로 다세대 다각으로 이렇게 쭉 펼쳐 놓은거다 그러면 어울린 업종은 똑같이 단진의 상가에 어울리는 업종들이 들어간다 그죠 그렇게 이해하시면 되겠습니다 그래서 요런 코너에 마주보고 있는 곳에 이제 봐봐요 거의 뭐 산 말씀하신 지금 채팅창에 말씀하신 옵션들 다 나왔어 세탁수 부동산 요런 것도 이제 단지의 상가에 들어가죠 떡집도 편의점도 있고요 런 식으로 요렇게 잘 어울리게 됩니다 자 이거는 그래서 어때요 바로 패스 자 다음 1층인데 론데 15평이래요 근데 요거 딱 봤더니 아파트죠 이거 썸네일만 봐도 패 클릭해 봤더니 단진의 상가예절 지금 업종 쭉 썼던 것 중에 하나는 들어가겠죠 지금 채팅창이 쭉 썼던 단지의 업종들이 쭉 들어가겠죠 근데 클릭을 해봤더니이 사진도 볼 것도 없어요 봤더니 야이 뭐냐이 몇 세대야 이거 바로 삭제 다음 2번 끝 패스 부산 광역시 귀장군 요것 요것도 패 왜 그렇죠 1층에 15 평인데 필가 한번 해 볼까요 높은 확률로 패는데 한번 보겠습니다 자지도 단진의 상가면 단진의 세대수가 되게 중요한데요 자 9117 세대인데 상가가 하나 둘 셋 넷 한 10열 개가 넘네 한번 볼게요 개가 뭐야 20개다 한 3 한 30개 한 35 한 35개 되겠다 그죠 여러분들이 말씀하신 업종에서 없는 거를 찾아서 넣어서 대박 쳐 가지고 매도 차이까지 볼 수 있는 상황이 나올까요 안 나올까요 스트리트형 상가가 아닙니다 그냥 단진의 상가예절 있데 상가가 이렇게 많은 거예요 그죠 바로 패스 자 지금 물건 하나 밖에 안 나왔습니다 그다음에 5층에 여평 어떻게해요 5층에 여평 클릭해요 말아요 그죠 패스 아 클릭 클릭한 화면이 안 보여요 그러네 지도를 하면 보이는구나 아 클릭한 경매 개운 화면은 안 보이시네요 그렇죠 근데 그 지도를 클릭하면 여기 위치는 보이네요네 그래서 요것도 당연히 패스가 되는 겁니다네 그래서 저는 사실 썸네일로만 거의 대부분 다 끝나요 요건 어때요 1층에 아홉 평 아 이것도 느낌이 세 한데 반지의 상가인 거 같은데 클릭 자 오피스 텔레 상가 큰 재미를 못 보니까 바로 패스 이게 왜 그러냐면 이따가 제가 같이 판단하고 수익률 분석표 드릴 거거든요 수익률 분석표에가 숫자를 기입해 보면 진짜 재미없는 숫자가 나옵니다 자 다음도 보면 울산 북 군데 2층인데 17 평이에요 2층에 17 평이면 이제 어떤게 어울리죠 우리 과제 했으니까 이제 여러분들은 업종에 대해서 이제 귀신입니다 귀신 학원은 안 되고 교습소는 가능하죠 학원은 보통 이제 25평이 최하 23 4평 이상 되니까 동네마다 다르죠 어떤 동네는 30평 이상이 될 테고 뭐 개인 미용실도 가능하고 사무실도 가능하고 그러면 월세 바로 역사 해 볼까요 그분들이 낼 수 있는 월세가 대략적으로 비싸 봐야 뷰티 미용 업종들이 비싸 봐야 월세를 낼 수 있는게 상한선이 많이 정해져 있잖아 네 17 평이라고 하니까 내일 같은 것도 가능하고 말씀하신 뷰티 업종 미용실 이런 거 다 가능하고 사무실 가능하고네 내일도 가능하고 그니까 17 평이니 100 정도 그렇죠 17평 이니까 아무리 비싸 봐야 100 정도가 가능할 것 같은데 한번 지도로 딱 볼게요 야 이거 뭐야 이거 그냥 허허 벌판이 그냥 동물 키 동물 막 뛰놀게 생겼네 그죠 바로 그냥 다음 자 세 평짜리 이제 요런 거는 이제 볼 필요도 없다는게 느껴지잖아요 3층인데 세평 넘기고 그 다음은 볼 만하네요 뭐였죠 3층인데 37평이상 있데 37평이상지도 한번 볼게요 자 어 어 조금 느낌 있을 것 같아 조금 느낌이 있을 것 같아요 한번 과제 한번 해 본 대로 원투쓰 님네 이제 전용이 조용이 있냐고 이제 물어보면 이제 어떻게 된다고요 전용이 있냐고 물어보는 거는 이제 어떻게 된다고요 자 렇게 봤는데 조형입니다 무조건 조형입니다 여기 봤더니 코너인데 코너는 아닌 거 같아요 왜냐면 여기 앞에 자연녹지 공원이 있는 거 같습니다 그래서 좋은 자리에 코너에 이제 파리바게트가 딱 보이는데 옆에 BBQ 해서 살짝 입지가 빠지네요 아 이제 1층은 그러면 이제 조금 별로일 수 있겠다라고 보고 지상층에 30평이 오요 정도면은 그래도 쓸 만한 거 같은데 근데 1층에 봤더니 업종들이 막 그렇게 좋진 않아요 음식점이 들어가 있는 거는 뭐라 그랬죠 우리 1주차 했으니까 배달이 들어가 있습니다 그리고 미용실 부동산은 비싼데 들어갈 수 있고 미용실 피자 전문점 그리고 또 미용실 백다방 뭐 냉 냉상 요런 거 먹자가 들어가 있는 곳들은 임대료가 뭐라 그랬죠 그렇죠 저렴한 곳이라고 했잖아요 저렴한 곳이에요 그러면은 지상층은 상관없거든요 그러면은 지상층에 중요한 거는 배우 세대가 되게 중요한데 500세대 어 800세대 1300 한 2300 넘어가고 자 그럼 오 조금 쓸만할 것 같은데 그러면서 아 옆에가 뭐가 들어오지 옆에도 지금 보면 공터가 하나 둘 셋네 개가 있어요 지적 편집도 클릭해 봤더니 하나 둘 셋네 개가 들어가 있습니다 아 그러면 또 상가가 들어올 것 같은데 언제 들어오려나 잘은 모르겠지만 이거 봐요 여기 지금 고객 전형 주차장으로 쓰고 있는데 아 잘은 모르겠지만 나중에 또 상가 건물이 들어오면이 나대지 상태니까 돼지로 되어 있으니까 아 좀 무섭긴 하다 하지만 공실이 없다면 한번 써 볼 만한 거 같아요 그러면 얘 같은 경우는 별 한 두 개 정도로 어 두 개는 좀 너무 [음악] 많나 한 개 반에서 한 두 개 왔다 갔다 한 거 같습니다 고렇게 한번 잡아두고 관심 물건으로 잡아두고 이제 같이 판단을 해야 될 것 같습니다 그렇게 해서 아요 정도면은 어 써 먹을 만하네 해서 지금 화면에 안 보시니까 제가 관심물건 담아두고 자 렇게 판단 그다음에 화성시 영천 동이다 요거 그거 저기 동탄 그죠 동탄인데 1층인데 27평 이래요 와 엄청 큰데요 그러면은 딱 봤더니라 건물이예요 요거는 여러분들 과제하던 그거를 봐야 합니다 봉선 과제 과제 열심히 하신 분 봐봐요이 일단 안거 볼게요 동선이 좋습니까 안 좋습니까 채팅창에 한번 쭉 써 보실래요 요런 거는 이제 틀리도록 왜냐면 우리 스스로 실행하면서 아웃풋을 하면서 안 보여요 다시 어 다른 분 화면 다른 분 화면이 켜져 있다 아 다른 분 화면이 켜져 있네 어떻게 가졌지 예요 어 다른 물 하면 어떻게 켰지 지금 혹시 제 화면 보이나요 아네 가겠습니다 우리 과제 했잖아요 오후 주차 과했고 4주차 과제요 자 지금 제가 아직 그리기 전인데요 여러분들 어떠세요 동선이 나오나요 안 나오나요 요거는 그리나 만나 바로 안 나오죠 그리나 만나 바로 안 나옵니다 그냥 바로 패스 그냥 바로 패스요 1층인데 1층인데 27평이어서 쓸만한 거 같잖아요 근데 지금 지도를 봤더니 니 동선도 안 나오고 그리고 배우 세대도 적은데 상가 건물은 엄청 많고 이런 거는 저렴하게 받아도 답이 없습니다 직접 사용하실 분 빼고는 답이 없습니다 아시겠죠 동선이 안 나오기 때문에 하이 없습니다 여러분이 지금 몇 년이 지났는데 계속 다 공실이 아아 경매가 계속 나오거든요 없습니다 여러분 자 그래서 과제를 잘하신 분들은 앞으로도 이제 경매 물건을 보시면 계속 그려 보시고 맞는지 아닌지는 현장에서 체크를 하시면 되겠습니다 자 다음 또 1층 또 나왔네요 파크뷰 그래요 파크뷰 1층 14평 자 그럼 얘도 보겠습니다 어 배신도시 자 요거 이제 헷갈린다 그죠 동선을 한번 그려 볼게요 상가를 찾겠습니다 상가를 자 요런 것들은 상가를 찾으시면 돼요 여기 위에는 뭐예요 여기 위에는 여기 위에는 상가주택 1층에만 상가 있는 상가 주택 주택 단지 그죠 런 것들은 먹는 것들 어울리고 잘 안 올 테고 여기도 11자 상가 주택이고 여기에 글린 시설 용지 요렇게 해서 140세대 또 14 14세대 여기 쓸 수 있을 것 같습니다 그다음에 또 상가가 어디 있는지 찾아봤더니 아 여기에도 상가가 있네 여기도 상각 있습니다 봤더니 메가 커피랑 다이소랑 문고 한의원 그니까 저 지난 시간에 했던 학원 병원 의원들 대부분 깨끗하게 쭉 다 들어가 있습니다 그리고 학교가 초등학교 중학교 고등학교 도서관 초등학교 행정 복지 센터 그럼 여기는 여러분들 그 집 앞에 편하게 우리 아이들 다니는 깨끗한 업종들이 잘 어울리는 자리잖아요 업종의 느낌은 나쁘지 않죠 근데 중심상업 지역이 아래쪽에 있습니다 그렇죠 여기 여기가 핵심 상권이든 배에는 그러면 여기도 요렇게 이제 상가를 쭉 쓰시거나 이렇게요 라인까지 가장 알짜 백이에요 이번에 그 백옷 그 복귀 영상 보셨나요 혹시 복귀 영상에 봤던 곳에 안 좋았던 곳이 런 사이드라인 요런 사이드라인이 되게 다 망했던 사례가 나오고요 그다음에 또 종합 쇼핑몰 상태인 요런 요런 거 베니시 스퀘어 그다음에요 뒤쪽 라인 상가가 다 망한 사례가 나오거든요 근데 이편이 아직 안 올라갔는데이 편은요 안쪽에 있습니다 여러분 이편은요 안쪽에 상가를 다르거든요 되게 좋은 사리가 있어요 1층에 대박친 사리가 있습니다네 자 그럼 이제 한번 그려 보도록 하겠습니다 자 봐봐요 여기 아파트가 가장 많아요 오른쪽 위에 상단에 북쪽이 북동 쪽이랑 아래쪽 보다는 여기는 여기에서도 건너 오겠지만 여기는 옛날 아파트고 조금 입가 빠지고요 밑에는 또 아파트가 좀 멀리 있습니다 그러면 서울대 캠퍼스가 아래쪽에는 오피스 밖에 없고요 주어지는 여기 위에 다 몰려 있습니다 그죠 그러면은 여기 위에 어울리는 업종은 아까 말씀하셨던 거 우리 아이들이 편하게 다닐 수 있는 뭐 교습소 어 보습소 요런 거 들어가고 그다음에 로드빌 한번 보면은 슬리퍼 신고 다닐 수 있는 길목이 아 또 카카오가 잘 안 나온다 그죠 자 이렇게 그런 것들 쭉 들어갑니다 근데 상가가 여기도 좀 많네요 그죠 많습니다 먹는 것들 들어가고음 그리고 큰 업종들 그리고 먹는 것들 사용을 하려면 이쪽으로 다 나오실 것 같습니다 여기서부터 이제 다 쓰시겠죠 여기서부터 이게 카카오가 로드뷰가 별로네요 지금은 되게 화려하게 잘 돼 있거든요 여기서부터 쭉 쓰실 것 같습니다 여기서부터 여기도 되게 좋은 자리든 올리브 형요 라인요 가운데 라인이 또 괜찮고 아까 말씀드린 대로요 끝에는 되게 비싸고요 중간에는 지나다니는 자리 흐르는 라인이라고 해서 월세가 조금 저렴하게 빠지고 다시 또 코너에 가면 비싸지는데 여기는 보면은 자리가 없어서 그런지 핸드폰도 중간에 있고 안경도 중간에 있고 배스킨 중간에 있고 중간에 좋 총들이 또 많이 껴 있네요 여기 보시면 요런 천과 야채 런 것도 좋은 자리에 들어가는데 여기 보면은 제가 좋아하는 보행자 통로 아파트에서 쭉 걸어서 올 수 있는 보행자 통로 요런데도 월세가 엄청 비싸지 그든 좋은 아침 빵집 요것도 이제 체인점인데 좋은 자리 들어갑니다 청과 야채도 좋은 자리 들어가고 요런 전기 자전거 많이서 있는 곳이 되게 좋은 자리입니다 그래서 요거를 동선 한번 그려 볼게요 우리 배운 대로 보면은 이렇게 쭉쭉 긋고 이게 그었을 때 겹치는 자리가 요런 자리 여기가 주상복합이 그든 주상 복합 근데 오른쪽에서 겹치니까요 자리가 이제 1등요 자리가 1등 이렇게 그리면 안 되겠다 그 5주 과제한 것처럼 한번 그려 볼게요 여기가 자 1층이 아아 1층이니 여기를 누가 올까를 그려봐야 되잖아요 한가를 쓰려면 일로 가겠죠 저 끝에까지 찾아가야 되는 자리니까 저 끝에는 별로 안 갈 거 아니에요 이분도 길이 여기 하면 여기서부터 쓸 것 같습니다 이마트 에브리 데이부 뒤에 있는 분들은 요렇게 나오실 거고요 도미노 피자터치 한의원요 라인부터 쓸 거 같아요 근데 겹치지 않아요 그러면은 조금조금씩 여기서부터 이제 만날 수 있으니까 가장 처음에 접하는 상관은요 라인 얘도 소와 청소년 의원 여기서부터 만나게 되고요이 친구들은요 친구들도 그려보면 나오 커피에서 요렇게 그죠 뒤에 있는 친구들도 혹시 위쪽에 상가를 이용하려면 요런 식으로 만나겠죠 뒤에 있는 친구들도 마찬가지고요 앞에 있는 단지의 친구들은요 상가를 쓸 것 같습니다 그리고 나머지는 이용하려면 여기 중심 상업 지역에 상관을 쓸 것 같아요 그럼 얘는 동선이 나오나요 안 나오나요 여러분들 안 나오죠 그러면 하시면 안 된다고요 아시겠죠 하시면 안 됩니다 동선이 매 안 나오잖아요 그럼 여기가 어울리는 업종은 뭐예요 여기 끝에가 어울리는 업종은 뭐예요 찾아가야 되는 업종 배달 자리 식당 식당 찾아가야 되는 업종 그죠 배달 그런 거음 보시면 어때요 다 찾아가야 되는 자리죠 주차가 좀 되니까 뭐 5천 뭐 식당 되고 그리고 이런 것도 보면은 카센터 요런 거 잘 어울리겠다 왜냐면 평소가 크잖아요 평소가 크니까 요런 카센터 이런 거 괜찮겠다 그렇죠 예 그 찾아가야 되는 업종으로 밖에 못 맞춘다는 거 카센터 세차장 실내 크리링 뭐 카 스킨케어 그죠 목적성을 가지고 찾아가야 되는 업종 그러면 뭐 보면 되죠 우리 이제 업종에 이제 고수가 됐습니다 그러면은 이게 1층에 14평 이면은 아 좀 작네 그죠 그러면 말씀하신 카센터 이런 거 다 나가이 됐다 그죠 그러면은 평소가 한 30평 되면서 그리고 주차도 좀 한 대씩 한 최소한 다섯대 여섯 대씩 되면서 그러면은 찾아올 만한 것들 자동차 관련된 거 그런 걸로 하시면 딱 되니까 근데 그게 아니라 얘는 이제 좀 가치가 좀 빠지는 거죠음 그죠 내비게이션 매장 그런 것들 괜찮죠 근데 얘는 14평에 주차도 안 될 거고 평이면 그냥 코딱지만한 한 칸밖에 안 되거든요 그랬더니 얘는 그러면은 패스 식으로요 아시겠죠 내일 같은 경우도 이제 너무 멀어서 저기까지 올려나 모르겠어요 집 근처에서 그냥 편안하게 갈 사람들인데 엄마들이랑 우리 누나들이랑 자 얘도 보면은 그죠 얘도 보면은 이제 아파트 단지의 상관인데 이제 32평이 어우 엄청 크네요 엄청 커요 예 봤더니 단진의 세대 숫자가 되게 중요한데 애견 미형 그죠 그런 것도 괜찮죠 예 800세대 상가가 나왔습니다 900세대 가까이 상가가 나왔어요 그러면 상가 좀 찾아봤더니 어 상가가 여기밖에 없습니다음 완미 족발 있는 쪽 미 족발가게 상가가 또 좀 개수가 좀 되네요 하필이면 또 맞은편에도 상가가 또 있습니다 상가가 좀 제법 있는데요 그러면 아 비싸게 또를 거나 그런 건 좀 안 되겠구나 하지만 대신에 아 확정 따 박이는 또 가능할 수 있겠다 그죠 그런 느낌 그럼 또 반대로 뭐예요 어 안정 어 1교 시대 했었던 안정적인 현금으로 만들 수 있지만 대박은 좀 어렵지 않나 대박은 좀 어렵지 않을까 요런 생각 그죠 그다음에 나주 빛 나주 빛 뭐라고 했죠 패스 나주 빛은 그냥 바로 패스 하시면 됩니다 예 봐보세요 없죠 아 아무것도 아무것도 없습니다 진짜 나주 빛 아무것도 없습니다 배우 세대가 너무 작아요 런 거 이제 바로 패스하시면 되고 자 여기도 보면은 어 남현동 관학구 남현동 2층에 30평이 위방 건축물이기 한데 어쨌든 위방 건축물이고 유치권이 나발이고 본질이 뛰어나고 우수하다고 하면 요런 거는 후속 처리를 하면 되지 않습니까 그럼 얘가 이제 본질이 좋은지 안 좋은지 봐야 되는데 일단 여기 썸네일에서 마탱이 가는게 아 그냥 세대 같아요 세대 2층에 그냥 공법상 허가 내기 위한 글린 생활 시설로 놔두고 이제 도시형 생활 주택 해서 그냥 주거용으로 줬었던 주거용으로 되어 있죠 전세금 1억 2천 이런 식으로네 주차장법 때문에 예 1억 2천 보증 날렸네 큰일났습니다 런 거 패스하시면 될 거고요 그다음에 대치동 어 요런 거 클릭해 봐야죠 대치동 지하 백 이론인데 아홉 형이니까 이거를 연습을 하시면 여러분들도 똑같이 할 수 있어요 그래서 신권을 볼 때 시간이 진짜 오래 안 걸려요 이런 식으로 하면은 한 5분이면 다 봅니다 진짜로요 연습을 하셔야 되겠죠 처음부터 안 되는 거 당연하고요 그 우리 5번 과제 엄청 힘들지 않았어요 5번 과제 좀 힘들었다 1번 한 번씩 야씨 이거 과제 막막한데 이거 막상 하라고 해서 펼쳐놨는데 글쓰기 눌렀는데 이거 출발점을 어디에서부터 그래야 될지도 잘 모르겠고 아 그게 정상이에요 근데 여러분들 하셨잖아요 하셨으니까 이제 머릿속에 그 뇌끼리 이제 뉴런들이 이제막 얽키고 키면서 뇌 확장이 일어나면서 지능도 올라가고 이제 여러분들이 이제 상가의 고수가 되는 그 느낌을 이제 겪으신 겁니다 당연한 겁니다 그거 처음부터 쉽게하는 사람이 어떻게 알아요 4번 같은 경우는 그렇죠 전도의 활성화되면서 4번 같은 경우는 이제 바둑판 그리는 거에 포커싱이 맞춰졌다고 하면 5번은 약간 개념이 다르죠 출발부터 내가 사용하려는 그 관심 물건이 동선상에 위치한 것인지 아닌 것인지를 동선을 그려보면서 체킹을 하는 거였으니까 조금은 다르죠 좀 디테일하게 다른 부분이 있었던 거죠 자 강남구 대치동이 여기는 이제 어 수익률로 보면 안 되겠죠 그냥 재개발 재건축을 위한 땅을 투자하는 느낌으로다가 돈 많은 형님 누님들은 이런 곳에다 저렴하게 근생이란 관심 물건이 아니다 이렇게 해서 이런 것도 바로 패스가 되는 겁니다 2번 물건도 마찬가지고 얘 같은 경우는 개양구 계산동 있데 지하 3층에 보시면 500평이 평소가 크니까 일단 클릭 평소가 크니깐 이게 좀 경쟁력이 있는게 보세요 다른 매물들은 조회수가 막 100 80 대치동은 200이랑 300 나왔거든요 근데 얘는 조회수가 10밖에 안 나왔어요 조수가 시다가 좋나 안 좋나음 지하의 그거예요 그냥 수영장이래요 수영장인데지도 보겠습니다 자 지도가 죽어지는 빼곡 하고요 자 경인 여자 대학교가 있는 라인이고 빌라 [음악] 단지고깔 거 같거든요 옆에 아파트도 나이가 좀 됐네요 일단 사람이 엄청 많아요 일단 합격 근데 지하 3층이 않습니까 지하 3층 그러게요 낚시가 예전에 한참 좋았는데이 건물을 딱 봤더니 재건축 동이 재건축 동의서 현재 접수 중 이렇게 돼 있다 그죠 그럼 요거는 시간이 오래 걸리겠구나 더니 아 아 이거는 이제 못하겠네요 이거 얼마 전에 그거 느낌 난다 야탑동에 혹시 보신 거 기억나시는 분 있나요 야타 동은 본질이 좋은데 야타 동이 아니었나 아 뭐였죠 분당 뭐였죠 성남에 성남이 있어요 성남 야탑동 맞는데 임장 갔다 왔는데 건물 완전히 썩었어요 지금 보 보여 드린 것처럼 아 서연동 아 여기다 여기다 여기다 여기다 예 맞아요 맞아요 맞아맞아 여기 여기 납골당 요거 요거 요거 요거 요거 아까 거보다 훨씬 낫죠 예 얘는 본질이 더 좋잖아요 그러니까 저는 이거를 되게 좋게 봤거든요 임장도 갔다 왔습니다 여기 엄청나거든요 솔직히 일기 신도시 깡패네 배우 주어 단지도 엄청 많고 잘 살고 아파트도 비싸고 사람 버글버글 하고 예 맞아요 예 되게 좋게 봤었거든요 사람도 실제로 엄청 많습니다 여기 분당 납골당 자리 여기 보랑 코아 보랑 코아 이제 기억났다 서연동 보랑 코아 요거는 요거는 진짜 본질이 좋기 때문에 이런 거는 추천을 합니다 왜냐면 돈이 좀 있으면 비벼볼 만 하거든요 근데 이게 한 제 계산을 때려 봤더니 한 7억 정도가 필요할 것 같고 그리고 넉넉 잡아서 한 5년에서 한 6년은 좀 있어야 될 것 같더라고요 아무리 못해도 그래서 돈이 없어서 패스 다른 사람이 낙찰 받았나요 아마 그랬을 겁니다 자 요렇게 검토를 하는 겁니다 정리 한번 해 볼게요 층수 평수 제일 처음해 보는게 층수 1번 층수 그다음에 2번 평수 통과되면 그다음에 이제 어지도지도 아이고 지도라고 썼네요지도 이렇게 봅니다 층수 평수지도 보고 바로 패스 지상층이면 1층이면 여러분 뭐 봐야 된다고 했죠 요것만 하고 이제 넘어갑시다 1층은 동선을 봐야 되고 안지내 상가면 단지의 세대수를 봐야 되고 그죠 그것만 보고 가치가 있는지 없는지 하지만 1층은 대박 치기가 조금 어렵 어려우니 감안을 하자 하지만 또 아까 일기 신도시처럼 아까 철산역 되게 좋았잖아요 이거 이거 이거 아 지금 보니까 철산역 대박이네 그죠 하동이 있나 아 철산동이 아 이거는 임장 가셔야죠 요건 임장 가셔야 되겠죠 이거는 이제 임장 가셔야 되는 겁니다 예 이런 건 무조건 가셔야 되는 거예요 하지만 또 박 터질게 뻔하기 때문에 대박은 좀 어렵지 않을까 누가 봐도 좋고 이쁜 경매 상가는 대박 치기가 어렵습니다 아시겠죠 그다음에 지상층 이층 마침 여기기 바로 옆에 있네 어디 갔어 영 여기 여기 여기 요렇게 누가 봐도 좋고 이쁘고 예쁜 건물들은네 대박 치기가 조금 어렵습니다 그러면 얘도 뭐예요 시세대로 낙찰 받아야 돼요 왜냐면 시세대로 물건이 안 나올 거기 때문에 시세대로 받아서 시세보다 더 비싸게 파는 전략을 취하시면 됩니다 최근에 영상 올려 드렸잖아요 목동 하이페리온 그런 느낌으로 목동 하 하이페리온 그런 느낌으로 시세대로 받아서 비싸게 파는 전략을 취해야 되는 물건들이 이제 요런 거 명륜 진사갈비 물건은 인기가 되게 많으니까 그런 식으로 가야 되고요 물건을 보실 때에는음 층수 평수 보시고 배우 대보고 패스를 빨리빨리 하시고요 1층 같은 경우는 동선을 그려보시면 됩니다 벌써 수준이 엄청 높아졌어요 지금 과제를 계속 꾸준히 잘해주시는 분들 따라와 주시는 분들은 되게 나도 모르게 실력이 올라간 상태입니다 본인 본인이 모르는 거예요 자 지상층은 제가 뭐에 착하죠 에 집착했나 지상층은 뭐에 집착하 평수 맞습니다 무조건 평수 왜냐면요 왜냐면 수행 위로 높게 세팅할 수 있고요 원금 해수 가능할수 구조로 만들 수 있고요 그리고 무피 가능하고 아까 전에 우리 1조 조장님 만나 배고 왔다고 했잖아요 내년에 재 감정에서 대출 해수를 하면 거의 원금 해수가 끝날 것 같습니다 그렇기 때문에 147평이라는 그런 큰 평수를네 개 합쳐진 그런 큰 평수를 투자하신 겁니다 아시겠죠 여러분들도 계속 무피로신아요 루블 님처럼 무피로신아요 그죠 그렇게 하려면 큰 걸로 가야 돼요 큰 걸로 가야 됩니다 그래서 원금 매수 요런 건 이제 고급반 아니죠 고급반이 없죠 우리 실전 반에서 이런 것들은 이제 집중 타겟으로 열심히 뛰어다닐 겁니다 일층에 돼요 안 돼요 이게 무피 되겠다 무피 될 수 있어요 대출 한 90% 받아 가지고 보증금 회수하고 무피 다가서 조금 남는 따박이는 가능합니다 무피 가능하지만 그 좀 대박을 좀 심각하게 대박을 칠 수 있는 거는 지상층이 1년 짧게는 6개월 뒤에 가능하고요음 보통은 한 1년 뒤 합니다 그니까 이런 느낌인 거죠 은행에서도 더 빌려주고 싶은데 그러지 못하는 상황 얘가 더럽게 싸게 샀는데 아 직거 많이 줘도 될 거 같은데 하지만 이제 눈치가 보여 은행에서 눈치가 보이니까 어떤 명 명문이 안 돼서 아 1년 뒤에 다시 봤자 이런 느낌 그러니까 그게 가능했던 구조가 뭐였죠 감정가 감정가 대비 저렴하게 얼마만큼 저렴하게 샀냐 감정과 대비 얼마만큼 저렴하게 샀냐 그죠 주차장 중요한데요 이따가 같이 판단하는 거 배울 때 집중해서 들어주시면 좋을 것 같습니다 큰일났네 벌써 한 시간 지났네요 아 오늘 내용 너무 많은데 예 노엘님 맞아요 진짜 가치가 높은데 정말 저렴하게 사면 대출 계속 나와요 자 좋은 상권 나쁜 상권 이렇게 구별합니다 상권이 가치를 좌지우지하는 경우가 있는데 이제 지도만 지금 계속 지도를 보고 있잖아요 예지도 보고 좋은 상권인지 나쁜 상권인지 그걸 봐야 되고 어 실패없는 상권 분석 체크리스트 요게 한 한시간 가량이 되거든요 요거 할 때 좀 집중해 주시면 좋을 거 같고 이따가 같이 판단을 제가 할 예정인데 그때도 좀 집중을 해 주시면 좋을 것 같습니다 어 어때요 조금 1주차 하고서 이제 2주차를 가는데 여러분들 좀 어렵나요 재밌어요 다른 강사님들의 그 강의하는 그런 내용하고 아예 다르죠 자 [음악] 갑시다 제가 제가 예 제일 좋은 제일 좋은 상가라고 얘기하는 거는 어 계속 강조하지만 어 풍부한 배우 세대가 무조건 1번 이거는 이거는 절대로 절대로이지만 절대 안 돼요이 어떤 경우가 생기냐 men 물건이 깨끗하고 예쁘고 좋고 저렴하면 상남자 님 이거는 좋 좋은 거 아닌가요라고 갖고 와요 그러 이제 혼납니다 거기에 플러스 어 배우 세대가 엄청 풍부해야 돼요 그러면서 소비력이 높은 30대 50대 사람이 많아야 돼요 요게 없으면은 하지 말자고요 배우 세대가 1번인데 60대 이상 노인 분들이 많으면 또 소비력이 또 떨어질 수 있거든요 그리고 20대 30대가 많은 그니까 30대가 가장 많이 살고 있는 완전 새 신도시에는 또 업종의 한계가 명확해요 되게 뚜렷하게 떨어집니다 특히 동탄 2 여러분들 동탄 2 잘 아시죠 동탄 2의 그 그 업종들 뭐가 잘돼요 바로 떠오르는 거 동탄이 잘되는 업종 학원 그렇죠 학원 끝 학원하기 애들 다니는 병원 끝 하원하고 병원 밖에 장사가 안 됩니다 그 업종도 아 60대 그니까 60대 분들의 그 소비력을 무시하는게 아니라 그 무슨 말씀을 드리는 거냐면 어 그래도 가장 많이 돈을 쓰는 세대를 우선 순위를 꼽자면 40대에서 50대요 정도 30대고 한 60대가 좀 비슷한 수준인 거 같고네 저만에 또 편견일 수도 있고요 보통은 40대 50대들이 좀 많이 살고 있는 지역들이 매출이 좀 많이 일어나는 편인 거 같더라고요 좀 살펴보니까 근데 이런게 있어요 무인 아이스크림이 노인분들이 많이 사는 지역에는 또 안 팔리고 런게 있거든요 그 반대로 진짜 너무 꼬맹이들 사니까 동탄 2 같은 경우도 사고나고 병원만 잘되고 나머지 또 그냥 그래요 업종이 계속 바뀝니다 식당도 들어왔다 나가고 들어왔다 나가고 월세에 높으니까 그런 게또 있어요 그래서 그런 것들을 두루두루 아우를 수 있는 좀 성숙된 자리들 있잖아요 한 15년에서 한 20년 정도 된 런 약간 구도심 아닌 그런 느낌의 신도시 개발 계획으로 만들어진 예를 들어서 고잔 신도시 같은 안산에 그리고 부천에 그런 데를 보면은 확실히 이제 상가의 그 메가가 계속 올라가면서 소비력도 너무 좋고 공실은 없으면서 1층에는 또 바닥 바닥 권리금도 짱짱하게 생기거든요 우리는 이런데만 투자할 거예요 그 맨날 뉴스에서 이상한데만 나오니까 공실 바치니 무섭니 상가 투자하면 골로 간다느니 그런 얘기를 하는 거지 사실 우리가 공부하고 이제 찾아보면 강 남자님 물건이 없는데요라는 얘기가 이제 입에서 절로 나오거든요 이렇게 좋은 자리만 투자할 겁니다 배우 세대가 풍부한 곳이어야 하고 한 50대 40대 런 분들이 좀 많이 살면서 어 공실이 없는 상권을 투자할 겁니다 아까 야탑동 아니 야동이 아니었죠 그니까 분당 뭐 죽전 수지 그리고 안산 뭐 서연동 이런데 그런데 투자해야 메가도 같이 올라간 말이에요 가가 그러면 같이 올라가는 공실이 없는 상 공실 천국인 곳은 상가 할아버지가 와도 안 됩니다 요거를 한 30% 잡으면 될 거 같아요 30% 1층에 바닥 권리금이 형성된 자리가 제일 좋아요 그러면 이제 지상도 웬만하면 좀 쓸 만한 가치가 좀 많이 보이거든요 1층에 바닥 권리금이 세게 붙으면 어 적게는 한 3천에서 터 비싸게는 한 1억씩 막 붙어요 그런 자리들에 지상층은 되게 쓸만하고 가치가 괜찮습니다 그리고 가도 계속 올라가고요 그다음에 임대료까지 같이 동반 상승을 기대할 수 있기 때문에 는 자리를 위주로 많이 볼 거예요 여기서 이제 욕심을 좀 버리면서 타협을 하면서 수익률 하고 바꿔치기를 하겠죠 그다음에 이제 경기도 쪽 사이드 쪽도 좀 볼 겁니다 아까 다른 조에서 뭐 동두천 얘기 나왔잖아요 그런 식으로 그렇게 볼 겁니다 자 그러면 메가가 계속 올라가는 자리를 몇 개를 보여 드리면 아까 보여 드렸던 그 요런데 어 이런 자리들은 메가가 계속 올라갈 수밖에 없거든요 사람 진짜 많이 살고 상가가 여기밖에 없고 이용할 상권이 여기밖에 없어 가지고 막 위아래 막 겹쳐 있어요 여기 보시면 원래는 명태 마을이 2층에 들어가면 안 되거든요 근데 자리가 없으니까 2층이 막 올라가고 여기 보시면음 뭐 이런 식당이 막 3층에도 올라가잖아요 그니까 이런 데가 대부분 좀 좋은 자리 그리고 또 3본 3본가 볼까요 3분 번역도 되게 좋거든요 번역에도 보면은 메가가 계속 올라갑니다 지금 천 단이도 좀 찾아보기가 아마 힘들 것 같습니다 여기 3번 출구 앞으로 사람들이 제일 많이 다니거든요 이유는 뭐냐면 구름다리가 3번 출구가 요렇게 길게 빠져서 보행자 다니는 요쪽 길로 나 있어요 보이시죠 렇게 쭉 나와서 여기서부터가 좋은 거예요 이렇게 쭉 가면은 여기 보이죠 제가 제일 좋아하는 요구로 차 범기 그런데도 계속 메가가 올라가고요 여기 보세요 사람도 엄청 많죠 과일이 여기도 있잖아요 요런 과일도 있지만 여기 코너에 있는 과일이 정말 좋거든요 이런데이 몇 명이에요 직원 몇 명이에요 지금 직원인지 손님인지 구분이 안가죠이 한봉다리 얼마예요 한다리 채팅을 하면 보실래요 한봉다리 얼마지 숫자가 안 보이나 만 원이에요 5,000원이다 5,000원 5,000원에서 한 두 봉지 사면 만 원이다 그렇죠 그러면은 평균 객단가가 얼마죠 평균 한 명 우리 어머니들 아버지들 왔다 갔다 마실라 갔다 다니면서 여기 한봉다리 지금 만 원씩 쓰는데 회전 시간이 어떻게 돼요 만 원 몇 초 만에 팔려요 그죠 1분 고르는데 1분 계산하는데 1분 줄 서서 계산할 거 아니요 그럼 시간 곱하기 60분 해보세요 손님이 하나 둘 셋 넷 다섯 여섯 일곱 한 열명은 돼 보이거든요 안에 보세요 지금 줄서서 계산하는 거 보이시나요 문당 10명씩 60분 분당 10명씩 60분 곱하기 만 원씩 [음악] 이런데 등기 쳐야죠 자 보세요 당구장이 막 꼭대기에도 들어가는데 장사가 겁나게 잘 되고 자 치가 막 이런데 막 보이고 사람 엄청 많잖아요 이런 데는 이제 메가가 계속 올라갑니다 철산 뭐 산본 또 어디 어디죠 어디였지음 분당 그죠 아까 서연역 서연역 여기가 기가 막히거든요 북쪽도 좋지만요 아래쪽이 죽어지지아요요요 라인요 라인들요 가운데 있는 라인 보이시나요 가운데 있는 라인 요런데 진짜 기가 막히거든 이런 데를 투자하셔야 메가도 계속 오르고 예 메가도 계속 오르고 그런 거 같습니다 천도 그렇고 산요 일산은 여기 보시면 이제이 찍으시면 가운데 대화역 주변 괜찮고요 그다음에 주염역 주변 괜찮고요 그리고 여기 건너 뛰시고 여기 진짜 하시면 안 됩니다 라페스타 건너시고 마두역 괜찮죠 이렇게 보니까 잘 보이죠 그러면 여기 마두역에서 2번 3번 출구 쪽이 좋아요 아니면은 6번 7분 7번 출구 쪽이 좋아요 이렇게 봤을 때 그죠 6 7번 쪽이 훨씬 좋 좋잖아요 그럼 동선 그거 보면은요 5번 출구 라인으로 사람이 많을 거 같잖아요 렇게 그리고 8번 출구 라인 쪽으로 이런 식으로 이또 건너뛰고 백성은요 안쪽 오른쪽에 하지 마시고요 또 건너뛰고 자 그다음에 화력도 좋죠 화력은 북쪽이 좋을까요 남쪽이 좋을까요 북부역 3번 4번 추구가 좋아요 1번 2번이 좋아요 배우 세대가 많아야 되니까 배우 세대가 많은 쪽 어느 라인이죠 1번 2번 쪽네 밑이 훨씬 좋습니다 여기음 유흥 지점이 한개층 전체가 나온게 있었는데 돈이 없어서 못 했거든요 유흥주점이 방이 되게 많잖아요 여기다 요다 요다 여기 통째로 나왔었던 걸로 기억합니다 입니다요 bsc 비즈니스 센터 요게 한 계층이 전체 났는데 월세가 900만 원대였던 걸로 기억하거든요 아내가 어떻게 생겼냐면 룸싸롱을 쓰고 있었던 방을 그냥 사무실로 다 인대를 좋더라고요 그러면서 비상주 받고 공유 오피스 느낌으로 그래서 제 기억을 아마 했 아마도 했었던 걸로 알고 있습니다 자세하게는 기억이 안 나는데 나이가 조금 들긴 했어요요 라인도 화정역 주변 일산도 신도시가 좀 오래돼서 나이가 좀 있긴 한데 그 사람이 원체 많이 살다 보니까 그냥 바글바글하고 빼곡하고 저렴한게 좀 찾아볼 수 없고요 좋은 자리들은 계속 가격이 올라가고 있습니다 광장에 사람 진짜 많은데 여기 보시면 요렇게 노점 야씨 노점 노점은 우리가 무조건 환영해야 됩니다 노점 이런 거 여기에 이제 요쿠르트 팔고 이제 그러면 끝난 겁니다 이제 와 이런 거 노점 노점 있고 요구르트 팔고 그다음에 이제 막 호객 행위하고 전단지 나눠주고 이런 거 그러면 다 끝난 겁니다 사람 엄청 많잖아요 또 있네 여기 청고 야채 핸드폰 있고 핸드폰 있고 청고 야채는 빠지질 않네요 그죠 이참에 과일 가게를 해야 되나 우리 우리 직 산지 직속으로 과일를 같이 해야되나 그죠 엄청 대박입니다 자 요런 일기 신도시 안정적인 배우 세대가 빵빵했던 곳이잖아요 지금 보여드린 곳들이 부천 상동 중동도 마찬가지고 진짜 너무 너무 좋거든요 부천 중동도 이런데도 보면은 그냥 렇게 지적도를 클릭해 보면 밥이 나와요 그냥 딱 보입니다 그냥 렇게 야 정말요 알짜 되는거죠 동선을 그어 보면은 요렇게 십자가로 겹쳐지는 라인들 요런 라인들 4번 출구 6번 7번 출구 3번 2번 출구 이런 거 상력 한번씩만 보고 가죠 2번 3번 출구 앞쪽으로 요런 거 자전거 노점 자전거 노점네 끝났습니다 어이 도장집에 렇 안 파나 도장집 이런 거 가방 선 끝났네 그죠 딴데도 마찬가지예요 6번 7번 출구도 이런 데가 가장 좋은데 이유는 이제 비싸서 우리가 살 수가 없으니까 근데 좋은게 어떤 건지 이제 개념을 알고 가야 되잖아요 예 버스 정류장이랑 딱 겹쳐 그냥 버스 정류장도로 와서 타야 되고 지하철도 일로 와서 타야 되고 전기 자전거랑 킥보드는 다 여기서 있고 여기 노점 두 개 딱 있고 도장에 열쇠 구두 쇠구두 도장에 요쿠르트 발매 끝 호객 행위하고 그다음에 여기도 보시면 이제 천 시청역 위쪽으로 세대수가 정말 많은데 그럼 동선이 가장 잘 나오는 4번 출구 이런 느낌 이런 느낌 자 여기는 빠지질 않네요 김천이 얘네들은 어딜 가질 않네 고봉 김밥하고 만두 있다 만두 만두도 객단가가고 전율이 되게 좋고요 여기는 핸드폰이 그냥 두 개가 연속으로 붙어 있네요 이런 자리들은 계속해서 올라간다는 거 되게 좋습니다 요런 자리들이 좋은 자리입니다 아시겠죠 자 지금 몇 분이나 계시죠 몇 분 있지 우리 방에 110분 10분 많이겠습니다 하안사거리 하한 사거리는 그럼 봐야 돼요 잠깐만 아이 여기 좋네요 이런 거는 의심 안 하셔도 돼요 저 하게만 사면 의심 안하셔도 됩니다 이거 뭐 이거 뭐 걱정이 돼요 북쪽에는 정말 많네요 사람들 상가 조금밖에 없네 남쪽보다는 북적이 훨씬 좋은데요 그렇죠 공실이 자연 공실 밖에 없을 것 같은데요 어 뭐야 밑에도 좋네 여기는 그냥 박스 전체가 다 좋네요 요런 건 투자하셔야 이건 다 좋은 겁니다 여기는 아마 다 비쌀 거예요 하한 사거리네 대충봐도 좋아 보이네요 자 다음 진도음 다음 진방 잠깐만요 아 이거 왜 안 사라지지 춤 아 사라졌다 조금 서툴러서네 죄송합니다 실패 하고 싶지 않잖아요 이제요 정도로 하고 이제 다음 진도로 나가는데 진도 나가기 전에 여러분들 실패를 하고 싶지 않잖아요 실패를 하고 싶어 하는 사람은 당연히 없 없으니까 이제 그것에 대한 방법론을 이제 말씀드려 보도록 하겠습니다 실패는 안 합니다 실패는 안하는 데 이제 문제가 있어요이 공부를 끝마치고 나면 큰일났다 큰일났다 이제 눈이 높아져 가지고 이제 물건이 안 보인다 이제 그럴 그렇게 될 겁니다 거기에서 한번 현타가 올 거고요 그거 넘어가면 우리 오늘 촬영했었던 호치 님처럼 이제 돈은 돈이 없어서 힘든 시기가 옵니다 그 무료 강의 때 했었던 돈이 없어서 막 짜증나는 그 힘듦 처음에는 돈 되는 물건이 안 보여 가지고 그 눈뜬이라고 안경 장착한다고 되게 힘들었다고 하면 한 번만 급하게 안 하셔도 돼요 이게 급하면 탈납니다 급하면 탈래요 이제 준비가 되시면 처음에 이제 물건 찾는데 조금 현타가 옵니다 그리고 그 단계를 넘어서면 돈이 없어서 돈이 되는 물건은 계속 보이는데 돈이 없어서 현타가 한번 더 올 거예요 그다음에는 어 뭐 더 디테일하게는 상태이고 해서 상가 권태기가 오고 그 상가 권태기를 뛰어넘으면 이제 무피로신 있는 이제 그 단계까지 가셔야 돼요 그러니까 우리나 이제 아기 걸음마 아기 걸음마 단계이니 천천히 하셔야 합니다 절대로 급하게 해서 잘되는 잘되지 않아요 그리고 되도록이면 천천히 하셨으면 좋겠어요 지금 알아요 여러분들 그 경매 낙찰 받고 싶고 막 알아요 압니다 근데 그렇게 하면 안 돼요음 천천히 하도록 제가 잘 예 해보겠습니다 갑시다 어 어 일단은요 개념에 대해서 조금 각성을 하고 가면 좋을 것 같아요 좀 적어봤는데요 이렇게 하면은 좀 좋아요 그니까 사서 바로 팔 수 있는 전략이 되는데 생각보다 작은 평수가 인기가 좀 있습니다 한 3억 언저리로 해서 실제 사용하고자 하는 사람들이 꽤 있습니다 저도 안산에 살면서 복기를 좀 해보면 한 3억대 3억 대에서 한 1 2억 3억 대까지 하면은 본인이 사무실로 쓰던 뭘 쓰던 직접 사용하고 싶어서 실수요자가 은근히 많이 있습니다 아시겠죠 그래서 조금 황금성이 괜찮은 거는 좀 작은 평수 좀 크면은 어떻게 하면 돼요 그러면 여러분 우리 이제 배웠으니까 그렇죠 쪼개기 쪼개기 할 때 구분 등기를 쳐야 되니까 등기가 나눌 수 있는 쪼개기를 하면 되잖아요 그러면 이제 모양이 좀 예쁘게 나와야 될 거고요 그리고 쪼개기가 가능한 물건이야 될 거고 그래서 요거를 알고 계시면 좋아요 실제로 제가 복귀를 많이 해 보잖아요 아니요 평이 아니라 어 평은 잘 안 팔리는 거 같고 그게 아니라 한 3억 미만이면 보통 한 20평에 30평 안쪽으로 평은 너무 작아요 실수요자가 내가 상가를 좀 쓰고 싶은 상가는 한 20 평에서 한 30평 정도에 네네네네네 3억 미만이면 상층 지상층 이야기하는 겁니다 지상층이 제가 이제 1층 얘기는 아마 안 할 거예요 여러분 질문하는 거에 대해서만 답변을 드릴 것 같아요 아마 앞으로는 1층에 대해서 언급을 잘 안 할 겁니다 계속 말씀드렸던 대박치는 사가 그렇게 잘 안 나와가지고 일제 실력에서 그렇습니다 는 어떻게 하시는지 모르겠는데 성공 투자하신 사례를 복귀를 통해서 영상을 통해서 어 보긴 했는데 그거를 지속적으로 우리가 나도 하고 너도 하고가 안 되겠더라고요 이런 거 있잖아요 전포 개발 담당자분께서 거기는 이제 좋은 매출을 낼 수 있는 프랜차이즈 체인지점 자리인데 그거로 성공 사례가 나왔어요 최근에 영상에도 있더라고요데 그거를 내가 봤을 때 어 이거를 똑같이 복사 붙여넣기가 계속 지속 반복해서 우리 수강생들한테 알려줄 수 있나 아니요 제가 생각했을 때는 그거는 복사 부여하기가 안 되는 구조라고 판단했습니다 그러면은 나도 하고 너도 하고 우리 수강생들도 다 같이 똑같이 복사 부여하기가 돈 벌 수 있는 구조는 무조건 상층 지상층 밖에 안 된다는 결론이 제 생각입니다 그래서 앞으로는 지상층에 대해서만 계속 말씀을 드릴 것 같습니다 자 그리고음 사서 바로 팔 바로 팔아서 매도 차액을 남기는 거는 이제 법인이어야 하겠죠 99% 19% 양도세만 양도세가 아니고 법인 세금만 내고 그렇게 해서 이제 작은 평소가 되게 유리한 구조가 되고요 반대로 좀 안 좋은 거는 건물이 크면 클수록 뭐 꼬마 빌딩일러스트 짜야 되고요 그다음에 임대 세팅을 안정적으로 원하시는 분이 있습니다 그니까 48 48이 아니라 아까 보여드렸던 월세가 올라가는 요런 가격 매매 가격 자체가 올라가는 1 입지에 조금 우량 입지에 적절한 레버리지를 활용해서 장기 보유를 원하시는 우리 수강생 분들도 꽤 계세요 그는 철저하게 조금 안전하게 투자를 하고 싶으신 분 저같이 완전 공격적으로 레버리지를 풀로 활용해 가지고 월세가 한 두 달 세 달 안 들어오면 역마진 나는 구조가 아니라 원금도 좀 갚아 가면서 그렇죠 원금도 갚아 가면서 적절한 레버리지를 활용해서 따박따박 안정적인 분당 같은 상권에 투자하고 싶은 요런 방법도 당연히 찬성이고 어차피 그런 입지는 가격이 우상향 하기 때문에 오로지 따박따박 이만 보는 분들은 이런 것도 당연히 찬성입니다 이제 젊은 분들은 이것보다는 저처럼 이제 공격 적인 것 그런 것을 원하기 때문에 런 두 가지 방법이 있고 그다음에 자 이제 이런 분들 있고요 저도 마찬가지인데 이자를 내고 내가 1억을 투자했는데이자 빼고 뭐 빼고 했더니 한 100만 원 남고 막 120만 원 남는데 요게 사실 생활이 그렇게 막 드라마틱하게 바뀌지 않거든요 똑같이 월급쟁이 생 생활이랑 똑같고 맨날 먹는 거랑 뭐 쓰는게 씀씀이가 다 똑같단 말이에요 근데 그게 한 채 두 채 한다고 해서 이게 생활이 확 바뀌거나 그렇지 않습니다 처음에 여러분들 그 1번 과제 하셨을 때 뭐 올해까지 뭐 200 다하기 300 다하기 이렇게 원하시지만 막상 그게 달성이 되면 뭐가 드라마틱하게 바뀔 것 같지만 그렇지 않아요 그러면은 거기서 뭘 원하냐 곱하기 현금 흐름을 원하게 돼요 이게 뭐예요 제가 최근에 이제 수강 신청한 어 한탐정 님의 그런 사업네 사업으로 상가 플러스 곱하기 사업을 얹어서 곱하기 현금 물음 한 천만 원 단위 보고 싶은 그런 것들을 원하기 때문에 어 계속 업종에 대한 공부는 계속 해 두는게 되게 좋습니다 그래서 저도 지금 계속 공부를 하고 있고요 저는 부동산 공부를 하면서 강의를 그렇게 계속 들었어요 지금도 강의를 계속 듣고 있어요 지금은 블로그 강의도 듣고 뭐 이것저것 많이 듣습니다 예 이게 공부가 끊임이 없어요 독서 모임도 들어가야 되고요 뭐 이게 끊으면 나만 손해 거 같아 이게 아무튼 그래서 월세만 그는 답답한 구조가 분명히 오기 때문에 곱하기 현금흐름을 하기 위해서는 사업을 직접적으로 세팅해서 소득을 만드는 것도 반드시 생각을 하고 계시길 바랍니다 이게 반드시 올 거예요 여러분들 다 하실 거잖아요 그렇죠 한 채만 끝나실뿐 없잖아요 두 개 세 개 하다가 현금흐름 500 천만 원 할 거잖아요 그렇죠 맞죠 그럼 이제 앞으로 어떤 생각들이 일어나는지에 대해서 설명을 드리는 거고요 그럼 이렇게 하려면 어떻게 해야 되죠 직접 사업을 해야 되는데 내가 몸이 아파 또는 내가 몸이 바빠 내가 몸이 10 개였으면 좋겠는데 하나밖에 없어 그럼 나의 가족 친척들을 사용하고 할 텐데 그래도 인적 레버리지가 부족해 그러면은 위탁 사업을 하시게 될 텐데 위탁 사업이 뭐 무조건 좋다는 건 아니지만 요런 것들도 할 수 있는 방법이 있다는 것을 알고 있으면 나중에 머리를 쓸 때 아 그러면은 위탁 사업으로 한번 내가 바꿔봐야 되겠다 그럼 여기에서 아우르는게 있어요이네 가지에 대해서 제가 좀 제일 중요하 시하게 여기는게 있습니다 이거 제 생각은 그렇습니다 어 차타고 저 같은 경우는 차타고 한분 1한시간 반 정도 거리를 보는 건데요 보통이면 내가 직경 사업장 세팅 예를 들어서 우리 코치님이 하시는 그 무인 아이스크림 같은 경우 또는 뭐 스터디 카페 런게 관리가 들어가야 되니까 스 도 뜯고 해야 되니까 차 타고 30분 이내로 컷 돼야 되거든요 이게 멀면 멀수록 되게 힘들어서 안 돼요 그래서 사업장을 세팅하거나 위탁 사업을 운영하고 싶으면 어지간하면 30분 이내로 좀 두시게 맞는 거 같고요 아무리 못해도 한시간 안에는 끊으셔야 된다는 거 이게 멀면 관리가 안 됩니다 위탁 사업이라는 거는 내가 만약에 예를 들어서 어 필라테스를 하는데 내가 직접 필라테스 사업장에서 제가 운영하는게 아니라 강사님을 세우고 그분하고 이제 수익을워 는 구조 이런 식으로요게 이제 위탁 운영을 맡기고 위탁 사업이라고 합니다음 창업 비용에 대한 전반적인 비용은 제가 다 투자하고 그 사업장을 위 위임해서 운영하실 분을 친 다음에 수익을 쉐어하는 구조게 이제 위탁 사업이라고 합니다 자 여기서 이제 아우르는 통틀어서 말씀드리고 싶은게 두 가지인데 가까운 서에 가까운 곳에 좀 했으면 좋겠다라는 생각이 좀 강하게 들고요 그래서 웬만하면 저 같은 경우는 수도권에 많이 집중 투자하고 있는 상태이고 그리고 또 공실이 났을 때 공실을 1년 정도의 공실이 났을 때 무조건 사업을 안칠 거를 고민하셔야 됩니다 아시겠죠 그러면 공실은 필할 수 있잖아요 자 우리가 이제 수지 분석할 때 마지막에 이거를 고민해야 돼요 낙찰받기 전에 그 매수하기 전에 입점 제한을 돌려 가지고 실전 반하면서 이제 할 텐데 입점 제한을 넣어 가지고 여기에 쓰실 분을 미리 찾고 임대차를 구하는 겁니다 요게 제일 쉬운게 있어요 뭐가 쉬울까요 채팅방에서 많이 나오거든요 그 상남자 1번 방에서도 얘기가 많이 나왔었고 맞습니다 어우 자유예금 님 편의점 맞습니다 이게 제일 쉬워요 1층은 이렇게 하시면 됩니다 입점 제한 편의점 3사 전화해 가지고 여기 들어오실 월세 얼마에 하실래요 이렇게 얘기하시고 매수하거나 낙찰 받으시면 돼요 지상층은 열심히 이제 발품 팔고 손품 팔고 전화품질 그러면 1년 동안에 공실 비용을 잡아요 근데 이제 낙찰 받거나 매수를 했을 때 공실이은 하루하루가 기회 비용이 아깝기 때문에 목숨 걸고 임대차 맞추는 활동을 하거든요 근데 그럼에도 불구하고 못 맞출 수 있잖아요 못 맞출 수 있는 가정이 있으니까 1년이 만약에 경과했음에도 불구하고 공시를 못 맞췄으면 무조건 내가 매수했을 때 매수하기 전에 생각했었던 아이템으로 바로 시작을 하셔야 됩니다 아시겠죠 여러분들 이렇게 안 하면은 실패할 수 있는 확률이 이제 1%도 생기 생기는 겁니다네 이왕이면 예 멀리 투자하는 것도 당연히 존중하고 다 맞는데 그러니까 제가 여러분들한테 강조하고 싶은게 실패를 안 해야 되고 공실이 나면 안 되고 그리고 기왕이면 상가의 가치가 좀 올라가면서 관리도 좀 용이해야 되고 한번 세팅해 놓으면 잘 가진 않지만 그래도 혹시라도 1년 동안 공시를 못 맞췄으면 1년 동안은 비용 잡아 놓는게 맞아요 예 그거 다 설명드릴게요 아니 아무리 용을 써도 못 맞추는 걸 못 맞추는 거예요 그 만약에 이제 디데이를 정하는 거죠 근데 그런 기준점을 내가 잡고 핸들링하는 거랑 그냥 흘러가는 대로 물건을 돌리는 거랑 차이가 많이 나거든요 먼저 1년 동안에 공실 비용을 잡고 1년이 다 돼 가는데 어씨 큰일났다 1년이 다 돼 갔네 그러면은 내가 처음에 계획했던 대로 1년이 다 됐으니까 디데이 날짜요 날짜를 기점으로 빨리 뭐를 해야 되겠다 바로 작전 실행 이런 식으로 해서 공실을 무조건 피할 겁니다 그래서 저희 그 실전만 하셨던 분들도 다 요런 식으로 접근을 해요 공실이었을 때 어떻게 어떻게 할 건지 공실을 때 뭐 비상주 플러스 회의실 플러스 어 시간 단위로 임대를 줄 건지 또는 뭐 공유 오피스 할 건지 또는 공유 미용실로 할 건지 그런 여러 가지 다각도로 다각도로 공시를 피할 수 있는 전략을 무조건 짜고 들어갑니다 그냥 허투로 하지 않아요 그래서 단 한 번도 실패하지 않는 구조를 만들어 내야 합니다 맞아요 그깐 이게 이게이 구조가 다시 곰곰히 한번 생각 해보실래요이 구조를 선순환 구조로 아름답게 돌리려면 무조건 싸야 돼요 비싸게 사는 순간 이게 안 됩니다 그렇죠이 비싸게 사는 순간이 무조건 안 돼요 무조건 저렴하게 사야 모든 구조가 선순환 구조가 쭉 일어나는 겁니다 자 우리 했죠 이제 주거지네 일자리 중심 상업 지역 평촌 그런 자리가 제일 좋고요 그다음에 우량 프랜차이즈가 있는 그런 라인들이 이제 좋습니다 예를 들어서음 마이프 차에 보면은 요렇게 움직이면 이제 지도가 지키거라 보면은 보이잖아요 렇게 프랜차이즈들이 이제 많이 있는 지역 웬만하면 요런 지역을 좀 선호하는게 좋은 거 같아요 그리고 반경 500m 찍어가지고 배우 세대가 한 5천 세대가 되는지 그러면서 여기 아까 설명드렸던 나이대가 보이잖아요 30대부터 60대까지 좀 두루두루 있으니까 어 괜찮은 거 같고 직장인 인구도 좀 소비력이 괜찮은 40대 30대 좀 괜찮은 거 같고 그런 식으로 마이프 차를 좀 적극적으로 활용해 가지고 나이 때랑 주변에 사는 인구 배우 세대 숫자 그다음에 우량 프랜차이즈들이 있는지 요거는 이제 네이버 지도에서도 보이거든요 이 보시는 것처럼 스타벅스 롯데리아 이렇게 홍콩반점 BBQ 베스키라빈스 투섬 자 잘 보입니다 그죠 이렇게 파리바게트 이런 것도 좀 찾아서 같이 보는게 당연히 좋고요 요런 우량 메가 프랜차이즈들이 없는 지역은 아무래도 좀 빠지는 지역이 이다라고 간단하게 생각을 하시면 좋을 것 같아요 여기는 파리바게트가 중간에 딱 자리 잡았네요 요런 자리가 더 알짜일 수 있습니다 그죠 이런 자리가 어디 빠져나가지 않는 자리니까 오히려 여기서는 또 경쟁 구도가 나올 수 있고네 아까 보여드렸던요 마이프차 이제 무료 버전입니다 무료 버전 아 경매 나온게 있어요 경매 나온 거 예술이네 요즘 봐봐요 경매가 좋은게 잘 나온다니까요 그죠 다들이자 때문에 힘들어 가지고 예 여기는 또 오히려 중심상업 지역이니 업종이 형태가 다른 것이고요 여기 는 집 앞에 있는 것이니까 업종이 아까 곳에서 보였던 거 깨끗한 업종이 들어간다는 거 저렴하게 사야 됩니다 저렴하게 그래서 경매 물건은 좀 많이 떨어지니까 좀 잘 안 봐요 그 복귀 영상 제가 올려드린 것 중에 보면은 경매 낙찰된 거 보면은 다 문제가 있었던 거예요 공실 받치거나 어떤 하자가 있었다거나 아니면 건물이 썩었다는 다 그런 것들만 낙찰 받아 가지고 예쁘게 세팅한 거지 누가 봐도 좋고 깔끔하고 이쁘고 그런 것들은 다 일반 매물에서 나왔습니다 여러분 일반 매물에서 아시겠죠 일반 매물에서 나왔어요 런 것들은 이제 인기가 많으니까 이제 박 터지는 겁니다 만약에 이런데 나오면 예 예 싸기 사기가 많이 힘들어요 이런 데는 아이고 좋다 아이고 좋다 그죠 자 유동인구는 뭘로 보면 되죠 아까 우량 프 프랜차이즈는 이제 마이프차 하고 네이버 지도를 보시면 될 거 같고요 그다음에 주거지 일자리 중심 상업 지역도 네이버 지도로 이렇게 지적도를 클릭해 가지고 중심 상업지 배우지 그다음에 여기 일자리 이런 식으로 일자리 준공업지역 이렇게 색깔이 골고로 겹쳐진대 요런 데가 이제 가장 좋은 자리 이렇게 보시면 될 거 같고 그다음에 나이스 비즈맵 맞아요 나이스 비즈맵 봅시다 나이스 비즈맵 나이스 비즈 맵으로 어 유동인구를 이제 무료로 체크할 수 있습니다 아까 철산동 한번 볼까요 무나 멈춰 멈췄나 몇 분 계시죠 우리음 113분 아이고 다시 아까 좀 좀 도를 세부 지도로 간다음에 해야 돼요 아이고 예를 들어서 선본 아 여기 너무 좁다 예를 들어서 한번 해 볼게요 유동인구 렇게 누르면 1번 2번 3번 4번 이제 숫자로 나오거든요 1등급부터 5등급까지 어우 징그러워 자 보시면 요렇게 볼 수 있습니다음 요 가운데가 1번인데 요것도 조금 살짝 틀렸네요 그렇죠 요게 이제 모르는 지역을 보실 때는 나이스 비지 맵으로 요렇게 하나씩 보시면 창고가 어느 정도 돼요 아는 지역은 당연히 잘 아시겠지만 모르는 지역을 보실 때에는 나이스 비즈 맵으로 공짜니 요렇게 같이 검토하는게 은근히 처음에는 도움이 많이 됩니다 이렇게 보시면 되고요 자 그다음에 이제 실패 없는 상권 분석 체크리스트 편인데네 1번이 가장 유동구 많은 곳을 표기합니다 근데 이게 데이터 표본이 좀 부족한 시골에 가면 갈수록 많이 안 맞아요 그래서 좀 경기도권 수도권에 좀 잘 맞는 편인 거 같고 지방 쪽에는 좀 잘 안 맞는 거 같고 데이터 표본이 좀 많이 부족한 곳은 잘 안 맞더라고요 실패없는 상권 분석을 체크를 할 때 뭘 보면 이제 신도시의 경우는 공실이 지는 시점을 봐야 합니다 이게 무슨 얘기냐면 어디였죠 자 불당동 동이 좀 대표적인 예시가 돼서 보겠습니다 월세가 떨어지다가 더 이상 떨어지는 데가 있습니다 더 이상 안 떨어질 때 예 요거 다 드리다 적어 놨거든요 오픈업 뭐 마이프차 요거 이제 다 드릴게요요 안으로 자 드리겠습니다 자 신도시의 경우 공실이 사라지는 시점이 되게 중요하거든요이 무슨 얘기냐면 여기가 경매가 되게 많이 나왔었어요 불당동에이 먹거리 촌이라고 해서 여기 앞쪽에 경매가 되게 많이 나왔었거든요 근데 이게 공실이 이렇게 좀 사라졌잖아 지금 보면이 좀 사라졌죠 아직까지 좀 있긴 합니다요 안쪽에 보면 여기도 지금 여기도 좀금 지금 나왔고 다시 나왔고 이런 식으로 지금은 어느 정도가 좀 찼어요 그러면은 요때 들어가야 돼요 때 좀 일찍 들어가면은 큰일납니다 여기도 아마 경매가 다 나왔었던 거 같은데 지금 몇 개는 찾고 아직까지 공이네 이게 오래됐어요 이게 경매가 통지로 나왔었거든요 구분 상가로 여러 개 실에 나왔었는데 아직까지도 들네 이때 나왔었던 거 같은데 21년 도인가 이때부터 경매가 나오기 시작했거든요 근데 이때 당시에는 실이 너무 많아가지고 도 좀 무서웠었는데 이제 지금은 괜찮죠 지금은 지금은 어느 정도 시세가 형성이 됐었으면이 월세가 빠지다가 더 이상 안 빠지는 시점입니다이 앞쪽에도 무슨 일이 벌어졌나 men 건물은 이미 다 올라왔는데 지금 보시면 다 찾잖아요 이제는 싸지 않아요 불당동 근데 여기가 공실 있거든요 뒤쪽에 여기 보시면 피자 뭐 김밥 뭐 등등 여러 가지가 다 들어와 있는데 이게 진짜 너무 무서웠어요 다 공실 가지고 여기도 보면 이제 이런 식으로 공실이 좀 사라질 때 여기 이제 막바지로 막 남아 있을 때 그때는 괜찮아요 공실이 많을 때는 절대로 하시면 안 됩니다이 대표적인 사례가 요런 이제 불당동 요거를 어떻게 유할 수 있냐면 저렴하게 가 어느 순간 안 빠지는 월세 요거를 현장에서 밖에 체크가 안 돼요 실제로 가서 보셔야 됩니다 이거는 손으로는 절대 안 됩니다 0 정도 여기도 마찬가지 하늘도시 하늘도시 여기도 보시면 아파트가 정말 많잖아요 아파트 진짜 많아요 근데 여기도 상가가 엄청 많 장난 아니죠 장난 하죠 그러면 좋은 자리가 어디냐 런데 그런데 코너바리 같은데 좋을 거고 근데 막상 가보면 지금은 조금 찼을 겁니다 근데 이게 뭐 뚜레주루 있고 부동산도 있고 지금 좀 많이 찾는데 올리브 용도 있고 근데 여기가 22년도 이때만해도 되게 위거 보시면 새건물이 막 올라오면서이 때는 절대 투자 요 아시겠죠 신탁 공매란 공매가 나오면 이제 이런 데서 나올 건데 이럴 때는 절대 안 됩니다 이럴 때는 좀 안 되고 시간이 지나야 돼요 시간이 지나서 월세가 빠지다가 빠지다가 더 이상 안 빠질 때 이거 봐요 다 찾잖아요 어떤 일이 벌어지면음 [음악] 어 자 월 옥정은 조금 더 있어야 될 것 같아요 옥정은 월세가 이제 나쁜 월세가 있습니다 나쁜 월세 여기 이제 나쁜 월세를 받는 이유가 주인이 이제이자 때문에 그럼 이제 요게 이제 최저가예요 최저가 월세 공실이 사라지면 이후 공실이 없음 없어지면 사라지면이라고 할게요 사라지면 월세가 이제 계속 올라갑니다 어 여기 현장에서 봐야 돼요 이게 손품으로 잘 안 나와요 신도시가 지금 제가 지금 신도시 보여 드리잖아요 자 청당 동도 보시면 저는 여기 되게 좋게 보고 있습니다 지금 경매 물건이 계속 많이 나오죠 여기 보시면 요렇게 박스 권역으로 해서 여기 중심상업 지역에 사람들이 많이 사용할 텐데 처음에는 되게 불안해 보였거든요 막상가 보니까 그렇지 않더라고요 그래서 시간이 지나면 지날수록 점점점점 좋아지겠다 판단했고 여기서부터 경매 물건이 나오기 시작했는데이 건 피자 업부 나왔잖아요 그리고이 건물 통째로 문제가 있었었고 계속 한 칸씩 두 칸씩 지금 낙찰이 되고 있습니다 근데 여기가 어떤 상황이 지금 벌어지요 끝에 건물이 좋을 거 같네요 코너고자 some 좋고 동선이 겹치는 라인 교차점이 여기가 좋단 말이에요 근데 막상 가보면 메가가 평단가 저렴한게 나온게 있어요 근데 월세가 이겁니다 평단과 저렴한 급매가 있는데 주인이자 때문에 나쁜 월세를 받았어요 근데 시세는 이게 아닌 거예요 공실이 없어 가지고 이제 월세가 계속 올라가는 단계 든요 그러면은이 최저가의 월세를 내고 있는 사람을 내보내야 되는데 또는 월세를 현재 시세만큼 올려서 수익률을 맞춰야 되는데이 구조가 안 나옵니다 왜 안 나오죠 주인이 나쁜 월세를 받고 이거를 우리가 매수를 못 하는 이유 매수 못하는 맞아요 임대차 보호법 10년 때문에 안 됩니다 그래서 이때는 공실이 더 좋아요 이것 때문에 못 사는 거예요이이 경우를 여러분들 앞으로 이제 계속 만날 거거든요 일반 매물을 찾으실 건데이 주인이 나쁜 월세를 받은 매물이 많이 보일 거예요 법적으로 10년 동안 보장이 월세를 5% 밖에 못 걸린단 말이에요 그거는 이제 협의 상이죠 법적으로는 강제성은 없고 임차인한테 이사비를 준다는 둥 뭐 매년마다 5% 올린다는 둥 이런 건 다 모두 다가 다 협의 사항입니다 너 지금 이사비 나가면 내가 권리금도 챙겨주고이 사비도 챙겨 줄게 나갈래 요거는 어 어디까지나 임차인이 갑인 거죠 협의 사항인 거예요 그래서 이게 좀 안 좋습니다이 저 한 번씩 저한테 물건을 주실 거예요 이런 거를 많이 갖고 오실 겁니다 여러분들이 주인이 월세를 낮게 받은 거 이게 다 이런 거예요 신도시의 상가 아까 옥정 옥정 얘기했잖아요 옥정 신도시 똑같아요 양주 옥정신도시는 진짜 답이 없어요 여기는 미치겠습니다 1년마다 한 번씩 가보는 거 같은데 변하질 않아 맨날 공실 있고 맨날 월세가 엄청 낮아요 그래서 봤더니 어때요 월세가 임이 임대인들이 운양 받은 가격이 높기 때문에 월세를 저렴하게 그냥 준 거예요 왜냐면이자 때문에 이자라도 상세하고 싶어서 그러면이 사람이 이제 재미가 없으니까 싸게라도 팔려고 던질 거 아니에요 그럼 이제 저희한테 오거든요 봤더니 야씨 월세가 말도 안 돼 그럼 이제 못 사는 겁니다 상남자 님 이거 진짜 싼데요 아 그래요 월세는데요 아 월세로 계산하면 수익률이 안 나옵니다 그분 어떻게 내보낼 건데요 내보낼 방법이 없다 이런 물건 그럼 어떻게 하면 되죠 공실을 찾으면 됩니다 공실로 더 고생하고 있는 제발 좀 살려주세요 하는 주인들 아시겠죠 아 미치겠다 살려주세요 하는 주인들을 찾으시면 돼요 아니면 경매나 공매로 저렴하게 사든지 근데 어때요 옥정에 거 상가 보시면 다 비싸게 받잖아요 금가보석 받지 않나요 아마 그럴 겁니다 찾아보면 500대 나오고 하는데 낙찰가가 600 700대 는단 말이에요 뭐로 경매 그렇게 집착하는지 몰라음 6%대 6% 대가 무슨 6% 그래요 저는 이제 그이자 그 6% 대로 같이 판단을 안 하는데 자 또 설명 드려 보면 자 그래서 신도시의 경우 공실이 사라지는 시점에는 짧게는 6개월 예 사라지는 기간 공실이 사라지 사라지는 기간 짧게는 짧게는 6개월 한 1년 1년 요때 한 방에 다 사라집니다 이건 어떻게 해야 돼요이 손품으로 절대 안 돼요 그냥 계속 가서 봐야 돼요 한 달에 한 번씩 그러면은 내가 살고 있는 동네 근처면 좋겠죠 그래서 안산에서 사는 저 같은 경우는 어딜로 가요 [음악] 새솔동 야 공실이 사라지나 한 번씩 가는 거야 이제 공실이 많이 좀 사라졌나 이제 한 번씩 가는 겁니다 그다음에 또 어디 가죠 안산에서 가까운 백옷 진도시 공실이 얼마나 사라졌나 이제 가서 보는 겁니다 지금은 공실 없습니다요 핵심 요지 상권에는 공실이 없어요 이렇게 보셔야 돼요 이해 이해되시나요 여러분들 그 신도시가 형성이 됐을 때 10년 지나고 했을 때 공실이 사라지는 기간 사라지는 그 과정속에서 나쁜 월로 는요 주인 이때부터는 월세 10만 원 올리면 이제 우리 하나 해봅시다 이때부터 공실이 없을 때부터 월세 가는 월세 시죠 월세 김포도 비슷해요 김포도 이제 공실 없습니다 그 구역 거기는 이제 끝났죠 이미 그 시기를 지났죠 실이 없을 때부터 시세는 내 마음 그러면은 10만 원 올리면 매가 자 6% 수익률로 할 때 매가 얼마 상승 되죠 그죠 2천만 원 2천 야씨 공실에 살아지니까 돈을 그냥 막 앉아서 그냥 복사가 되네 그죠 공실에 사라질 때 자니까 돈이 복사 가 돼 버리네 요거 이제 알고 있으면 너무 좋습니다 공실에 사라졌을 때 근데 우리 원투 님은 제가 무조건 해 드릴게요 원투 님은 저기 컨텐츠가 있으시기 때문에 그냥 적당한데 그냥 사시면 됩니다 그다음에 그 역으로 한번 볼까요 우도 이의 경우 바로 옆에 신도시가 생기면 무조건 망합니다 자 대표적인 사례 또 있죠 불당동 다시가 볼게요 옛날에 왼쪽에 신불당이 없었고 여기밖에 없었던 거 아시나요 구불당 천한 사람들은 다 알아요 여기가 진짜 끝판왕의 메카였던 불당이 근데 어떻게 됐죠 학원이 학원이 여기기 있었어요 요렇게 요렇게 바깥쪽에 학원 나인 이거든요 노란버스 쫙 쓰고 쫙 쓰고 지동하 고자 신도시는 이미 그냥 거기서 너무 오래돼서 거 그 상태에서 그냥 머물러 있는 상태 근데 앞으로 더 좋아지긴 하죠 그 여의도까지 지하철이 리니까 여기가 학원의 였거든요 근데 옆에 신도시가 생기면서 이제 쭉 빠지는 거죠 월세가 4만 원이었다 3만 원이었다 2만 원이었다 계속 쭉 빠지는 거죠 그럼 여기에 이제 살아남는 구도심의 업종들은 신도시에 허가가 안 나는 이런 거는 살아남죠이 중에서도 몇 개만 살아남겠죠 왜냐면이 친구들끼리도 서로서로 유흥에 허가가 안 나기 때문에 새로 허가가 안 나기 때문에이 사람들끼리도 임차인들 끼리도 서로 권리금을 주고 양도 합니다 얘네들은 봤을 때 이제 좀 지저분하고 우리가 투자하기는 싫고 좀 그렇지만 저렴하게 만약에 나온다고 하면 뭐 추천은 안 드리지만 그냥 그런 형태다 살아남는 친구들은 계속 살아남고 대부분은 망하고 월세는 계속해서 빠지고 그죠 경매 엄청 많이 나오잖아요 경매 진짜 많이 나옵니다 근데 투자를 해드리고 싶지 않습니다요 안쪽에는 그래서 우리 스터디원 식구들이 투자한 거는 그나마 좀 괜찮은 파리 바게트 영상에서도 한번 다뤘죠아요 이런 파리바게트 라인 여기 보시면 업종 뭐예요서 학원 학원 학원이 아아 이런 거는 이제 과감하게 투자했죠 요게 이제 한 300 350대의 투자했다 그렇거든요요 한개 호실 빼고 다 샀거든요 근데 저 끝에도 자리가 좋아요 여기도 밑에 아파트에서 밑에 아파트에서 다 걸어서 올라오거든요 어린 친구들이 여기도 보시면 업종들이 예쁩니다 근데 이거는 경매로 낙찰이 많이 됐는데 이제 가격은 뭐 한 500 중반대 이런 식으로 낙찰이 됐죠 일반 매물이 훨씬 좋죠 여러분 그죠 그리고 복귀를 다 해봤는데 어 좀 재밌있게 어낸 사례는 없습니다 복기를 다 해봤는데 일반 매물이 좋은 점이 많이 있죠 그죠 그 핵심 내용은 뭐냐면 이거인 거예요 여기가 옛날에는 완전 메카였다 신도시가 생기면서 다 뺏기더니 그럼 어디까지 빠지냐 한 350이은 더 이상 안 빠지지 않을까요 여기 지금 메가가 350 있데 여러분 350이 이제 다시 질문 350이은 월세 얼마 받으면 돼요 평당 얼마 받으면 돼요 우리 이제 아까 우리 시작하면서 계산해 봤잖아요 땡 자 그죠 1.

7만 원 이상만 받으면 되잖아요 그러면은 지방이고 이제 약간 쇠퇴하고 있는 상이기 때문에 한 최소한 한 2만 원 정도만 보수적으로 나오면 안전하지 않을 까요 여러분 한 2만 원만 나오면 좀 안전한 느낌이 들지 않습니까 그렇죠 볼까요 그러면 2만 원 나오나 안 나오나 2만 원 나오나 안 나오나 이제 봐야지음 불당동음 아 이쪽 박스네요 자 월세가 어때요 여기 왼쪽에 뭐라고 써 있어요 오우 아무리 못해도 3만 원이네 그러면 잘 샀어요 못 샀어요 아무리 못해도 3만 원이네 더 이상 안 빠 지네 오 2만 원 때도 있었는데 좀 올랐네 그죠 아까 제가 다시 역으로 한번 볼게요 저희가 매수할 때 당시에는 2만 원 대도 종종 보여 있었습니다 어 근데 어때요 지금 어 2만 원대가 왜 없어졌지 어 있긴 하다 뭐 2,000원 있긴 합니다 근데 2만 원이 거의 사라졌네 아 그러면 이제 메가가 다시 하방 지지선에 부딪쳤거나 그러면 이게 신도시에 쭉 뺏기면서 빠지다가 빠지다가 2만 얼마에서 나쁜 아까 월세가 맞춰졌어요 나쁜 월세가 맞춰지고 다시 지금 월세가 올라가고 있는 형국이아요 그러면은 3만 원 받을 수 있는 상가 아까 제가 자 질문 채팅창에 한번 답변 3만 원 받는 상가에요 그러면 얼마 이하로 사면 되죠 지방이 조금 욕심 한번 부려 봅시다 500대 사면은 조금 괜찮겠죠 600이면 이제 6% 밖에 안 되니까 그죠 500대 사면은 수익률 7% 이상 나올 거 아니에요 아무것도 투자금이 더 들어가지 않는다는 가정하에 욕심 부려서 한 450이 되게 훌륭하아요 근데 300대 샀으니까 되게 잘 샀죠 자 드리고 싶은 말씀은 구도심이 생기면 옆에 이동합니다 그거를 말씀드리고 싶었던 겁니다 우리 아까 원투 님 말씀하셨던 원당동 원당동 보면 구도심이 됐어요 여기 보시면 자 요렇게 박스 권력인데 지적도를 클릭하면 여기가 지구단위 계획으로 요렇게 다 중심상업 아 일반 상업 지역입니다 여기가 예전엔 되게 좋았겠죠 바리바게트 보이고 LG 보이고 역전 할머니 역전 할아버지 섬 플레이스 롯데리아 이렇게 다 괜찮은데 옛날에 되게 좋았을 거란 말이에요 아 경매 당했어요 자이 분들이 다 어디로 갔어요 어우씨 뭐야 오른쪽이 바로 그냥 새 동네가 딱 생겼네 그냥 야이 큰일 났네 이거 그럼 이걸 어떻게 해야 돼요 관망하고 있어야죠 어디까지 빠지나 어디까지 빠지나 관망하고 있어야죠 그러면은 쭉쭉 빠질 거니까 오른쪽에 신도시고 아직 월세가 비쌀 거니까 여기도 손 바임 일어나면서 조금 정상하 될 때까지 10년 이상은 걸리겠지만 어쨌든 세거 비싸고 좋은 거는 다 일로 간단 말이에요 그러면 쭉 빠져 쭉 빠지다가 얘도 월세까지 같이 빠지고 이제 경매 당하고 그러면서 월세가 뭐 한 2만 원도 나올 거고 3만 원 간단간단하게 버틸 거 아니요 그때 이제 공시를 진짜 저렴하게 사는 거죠 철근 값도 안 나오는 가격으로 왜냐면 여기 사람이 수도권이기 때문에 또 어디 가진 않잖아요 원이어서 약간 서쪽 끝단이 해도 그래도요 정도 입면은 괜찮지 않나요 서울까지 출퇴근 뭐 검단 바로 옆인데 그죠 사람 많잖아요 여기는 이제 저렴하게 투자해도 되는 지역이죠 그럼 언제까지 빠지나 좀 관망하고 있다가 더 이상 안 빠지네어요 정도면은 월세 한 25,000원 이하는 이제 안 빠질 것 같으니까 한 400대부자 거죠 아 이건 본인 사업장이 경매당 했으면은 본인 낙찰 받는게 무조건 좋습니다 그 실수요자는 투자자를 무조건 이길 수밖에 없는 구조거든요 요거는 이제 우리 컨설팅 하면서 또 저랑 한번 톡 주시고요 통화하면서 가이드 받으시면 좋을 것 같아요 그럼 여기는 어떻죠 지금 두 가지를 한 번 해서 조금 어지러울 수 있거든요 봐봐요 신도시의 경우를 말씀을 드리면서 지금 구도시의 경우를 같이 말씀드리고 있습니다 신도시 아아 평당가로 개념을 같이 판단하는 건 똑같고 그럼 여기를 제가 언제 투자 라고 했죠 신도 시야 신도시들 아직 공실이 많을 거고 건물이 올라올 자리도 많이 남았을 거고 월세도 평준화가 돼 있지 않을 거고 계속 임차인이 바뀌면서 왔다갔다 할 겁니다 그렇죠 그러면 공실이 사라지는 시점에 투자해야 되는데게 손품으로 안 된다고요 아시겠죠 손품으로 안 됩니다 계속 가서 보셔야 됩니다 그럼 누가 유리해요 근처에 사시는 분이 너무나 투자하기가 좋은 자리죠 가까이 사는 사람 습니다 마찬가지로 여기도 마찬가지로 여기도 아 신도시로 많이 뺏기는 그나 빠질 때까지 빠질 때까지 기다리자 그러다가 힘들 때 낙차를 받거나 저렴하게 매수하면 무조건 안전만 확보하고 올라간다 왜 아까 불당동 사례처럼 불당동 사할 때 2만 원 때 되게 많았단 말이에요 근데 지금 3만 원이가 없잖아요 근데 이거는 손품으로 절대 안 되는 구조라고 다시 말씀드릴게요 계속 가서 보셔야 됩니다 한 달에 한 번 정도 자 구역은 구레역 같은 경우는 신도시 구도심에 대한 개념이 없죠 그냥 여기는 그냥 새동냅니다 그냥 그리고 공실은 이제 없어요 여기요 박스 안에만 사시면 되는데 공실이 없어 가지고 이제 좀 빡세 있었습니다 너무 너무 비싸요 이제 여기는 이제 구도심이 없잖아요 구도심이 없으니까 이거는 하나만 보면 되죠 언제 신도시의 경우 공실이 사라지는 시점 자 이렇게 하시는 겁니다음요 김포 골드라인의 또 투자한게 있는데 스터디 멤버가 운양역 아니고 불포 천력 아니고 사우역 아니고 아 풍무역 여기다 여기다 여기다 풍무역이었던 거 같은데 아닌데 아씨 무슨 얘기지 기억이 안 나네요 아 고천이길이 만약에 사라지거나 하면요 라인 밖에 없거든요 공공용지음 글린 시설 파리바게트 보이시죠 투선 파리바게트 베스키 라비스 딱요 라인요 박스 권역 여기는 투자하면 기가 막히죠 왜냐면 상가가 없어요 여러분 야 상가가 없습니다 지금 낙찰 받아서 PC 방 들어왔는데 너무 좋죠 너무 잘 투자하였습니다 저희 스터디 해서 했습니다 이런 거는 너무 좋죠 가격이 계속 올라갈 거가 뻔하기 때문에이 공시는 이미 없는 상황이고 10만 원만 올라도 그렇죠 10만 원만 올라도 매가 가는 뻥튀기 되고 신도시에는 이런 식으로 공실 있으면 무조건 하가 하면 안 돼요 무조건 안 됩니다 아시겠죠 공실이 있는 지역은 무조건 하면 안 됩니다 동탄도 할 얘기가 참 많은데 동탄도 어디 아직까지도 군대 군데는 아직 공실인 지역이 좀 있거든요 그런데는 기다려야 돼요 월세가 월세가 더 빠져야 됩니다 지금 사건번호가 기억이 안 나고 저 정확한 위치가 기억이 안 나는데 네 중요한 거는 신도시 이제 공실에 사라질 때까지 이제 기다리셔야 한다는 거 10만 원만 올려도 이제 메가가 6% 면은 2천만 원씩 상승하니까 무조건 공실이 사라질 때 들어가셔야 된다 이거는 손품으로 절대 안 된다 구도심은 빠질 때까지 기다렸다가 요것도 이제 그때 안전 마지를 확보하고 투자하시면 되겠습니다 자 그다음 입지가네 돈이다 돈 버는 상가 입지 분석 내용이 되게 많은데 벌써 시네요 잠깐만요 아 조금만 쉬다 할까요 한 화장실 갔다가네 지금 느낌이 새벽까지 가야 될 것 같거든요 동도 위쪽에는 괜찮아요 그 아래쪽 복 올라갈 텐데 그 개천 아래쪽은 절대 하시면 안 되고음 새벽까지 갈 거 같습니다 조금 피곤하신 분들은 녹화본으로 한 두 번 세 번 반복해서 봐 주시고요음 10분이 그깐 예 7분에게 많이 피곤하실 텐데 7분에게 하겠습니다 7분에게 갔다가 7분해 l