11억 대출이자? 실제 운영 현실 공개! 월 850 버는 다가구 건물주 비법!
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작성자: 자청의 유튜브 추출기
청주 다가구 건물 경매 낙찰 후기 및 인터뷰 요약
건물 소개
- 위치: 충청북도 청주시, 하이닉스 근처 (임대 수요 풍부)
- 용도: 중공업 지역 (일반 토지보다 가치 높음)
- 규모: 토지 101평, 건물 202평
- 구성: 1층 상가, 2-3층 원룸 1개, 1.5룸 3개, 투룸 1개 (각 층), 4층 주인세대
- 총 가구 수: 상가 포함 12개실 (실질적으로는 11가구)
- 낙찰가: 감정가 15억 7,600만 원 대비 85%인 13억 5천만 원
건물 내부 (주인세대)
- 인테리어: 고급 자재 사용, 넓은 공간, 펜트하우스급 높은 층고
- 특징:
- 단독 사용 가능한 넓은 테라스 및 옥상 공간
- 시스템 에어컨 설치 (거실 및 방마다)
- 넓은 발코니 공간 (세탁기, 건조대 설치 가능)
- 넓은 화장실 (개인 사우나 수준)
- 별도 식탁 공간
건물 내부 (1.5룸)
- 인테리어: 깔끔하고 깨끗한 상태, 풀옵션 (에어컨, TV, 붙박이장, 전자레인지, 냉장고, 그릇, 수세미 등)
- 특징:
- 혼자 살기 좋음
- 단기 임대 (에어비앤비 등) 운영에 적합한 분위기
인터뷰 내용 (건물주 '제우스'님)
1. 투자 배경 및 경험
- 원래 직업: 회사원
- 부동산 관심: 30대 중반부터 부동산에 관심, 경매 학원 수강 경험 (수박 겉핥기식)
- 다가구 투자 경험:
- 신축 다가구 매입 및 운영
- 신축 다가구 직접 건축 및 매매 (수익 실현)
- 이번 물건은 경매로 저렴하게 매입
- 경매 투자 이유:
- 일반 매매보다 대출 활용 용이 (레버리지 효과)
- 신축급 건물을 저렴하게 매입 가능
- 월세 수익 및 시세 차익 기대
2. 건물 낙찰 및 명도 과정
- 낙찰 과정: 도면 분석을 통해 1.5룸, 투룸 등 다양한 구성의 장점을 파악하고 전략적으로 접근
- 명도 과정:
- 임대 세대 (5세대): 전화 및 대화를 통해 원만하게 해결 (강의 내용 참고)
- 주인세대:
- 처음에는 과도한 이사비 요구 (1,350만 원)
- 대화와 공감을 통해 이사비 300만 원으로 합의 (세입자 이사비 포함)
- 상대방의 입장을 이해하고 배려하는 태도가 중요했음
- 시스템 에어컨 등 시설 철거 관련 언급에 대한 이해
- 결론적으로 악수하며 원만하게 마무리
3. 대출 및 월세 수익
- 대출: 낙찰가 13억 5천만 원 중 10억 8천만 원 대출 (신탁 대출 활용)
- 총 투자금: 약 14억 원 (대출, 세금 포함)
- 예상 월세 수익 (보수적): 월 850만 원
- 월 대출 이자: 400만 원 초반
- 월 순수익 (보수적): 약 400만 원
- 단기 임대 가능성:
- 1.5룸: 일주일 20만 원에 바로 계약 (풀옵션)
- 주인세대: 주변 구축 아파트 단기 임대료 (주 59만 원) 고려 시 높은 수익 기대
- 단기 임대 운영 시 월 1,000만 원 이상 수익 가능성
4. 건물 관리
- 거주지: 대전 (청주까지 약 40분 거리)
- 관리 방식:
- 아들이 근처 회사 근무 중이라 도움받을 예정
- 초기에는 직접 관리, 불편 시 관리 업체 섭외 고려
- 청주 지역 관리 업체 시스템 파악 (계단, 복도 청소 위주, 수리는 건바이건)
5. 향후 투자 계획
- 현재는 청소 및 임대 세팅에 집중
- 임대 완료 후 다음 투자 계획 고려
6. 구독자에게 전하는 메시지
- "안 움직이면 아무것도 안 된다."
- 검색부터 꾸준히 하고, 마음에 드는 물건은 꼭 현장 방문.
- 현장에 답이 있다.
- 물건에 집착하지 말고 여러 물건 비교 분석.
- 실행이 중요하다.
- 의심하지 말고, 공부하고, 직접 비교해보고, 일단 실행하라.
핵심 요약
- 경매 투자: 레버리지를 활용하여 좋은 건물을 저렴하게 매입하는 좋은 방법.
- 다가구 투자: 다양한 구성으로 높은 월세 수익을 기대할 수 있으며, 단기 임대 운영 시 수익 극대화 가능.
- 명도: 상대방의 입장을 이해하고 대화와 공감을 통해 원만하게 해결하는 것이 중요.
- 성공의 열쇠: 꾸준한 검색, 현장 방문, 분석, 그리고 무엇보다 실행이 중요.