김시덕 박사: "여기 살면 후회합니다!" 지금 사는 곳, 부동산 가치 하락 시그널 포착법

한국 시민들의 '살기 좋은 곳'에 대한 오해와 진짜 가치

요즘 많은 사람들이 '살기 좋다'는 게 뭔지 잘 모르는 것 같아. 자기만의 기준이 없으니까 그냥 집값 오르는 곳, 특히 아파트 단지에 집을 사면 다 괜찮을 거라고 생각하지. 예전에는 인플레이션 때문에 어디에 집을 사도 집값이 올랐으니까 별로 따질 게 없었지만, 이제는 경제 성장이 멈추고 부동산도 양극화가 심해져서 오를 곳은 딱 정해져 있어.

세계적으로도 집값은 떨어지는 게 당연해. 일본 도쿄도 핵심 지역 말고는 집값이 떨어지는데, 한국도 이제는 이걸 받아들여야 할 때야. 근데 많은 사람들이 이걸 못 받아들이고 있지.

그래서 나는 사람들에게 "내가 뭘 좋아하는지 생각해 본 적 있냐?"고 묻곤 해.

강남, 살기엔 나쁘지만 사기엔 좋은 곳?

내 생각에 가장 살기 나쁘지만, 사기에는 좋은 곳이 바로 강남이야. 요즘 싱크홀도 많이 나고, 지형적으로도 취약한 곳이지. 강남 개발이 성공했던 이유는 원래 사람이 별로 안 살았고, 살기 척박했기 때문이야. 모래땅이라 물 넘치고 그랬던 곳인데, 이런 지형적 단점을 그대로 두고 개발을 밀어붙인 거야. 그래서 강남은 살기에는 나쁜 곳이야.

성공적인 신도시 사례들

신도시를 짓는 이유가 집값만 올리려고 하는 건 아니잖아?

• 경기도 1기 신도시 중 군포 3본, 부천 중동은 도시를 중심 지역에 잘 개발해서 인구를 모으는 데 성공했어. 군포는 공장이 많고, 군포장을 중심으로 발전했는데, 산을 깎아 동그랗게 3본 신도시를 만들었지. 개인적으로는 군포 3본이 경기도 1기 신도시 중에 가장 살기 좋은 곳이라고 생각해. 동네가 예쁘고 단정하거든.
• 평촌은 안양시의 중심을 서쪽에서 동쪽으로 옮기는 데 성공했어. 과천 정부 청사나 서초구와 가까워서 서울 사람들에게도 알려진 곳이지. 1기 신도시의 모범적인 성공 사례라고 할 수 있어.

비싸기만 한 분당, 판교는 과연 좋은 도시일까?

• 분당, 판교는 너무 비싸져서 오히려 성남 인구가 줄고 있어. 직장은 많지만, 직장인들이 살기에는 너무 비싸서 여주, 용인으로 밀려나고 있지. 이건 도시로서 좋은 사례라고 보기 어려워.
• 판교 서판교는 전 세계 건축가들의 박물관 같다고 할 정도로 잘 지어졌지만, 이건 일부 부유층을 위한 거지 전국민을 위한 도시는 아니라고 생각해.
• 동탄은 삼성전자를 위한 도시인데, 삼성과 관련 없는 사람들에게는 너무 비싸. 도시 전체를 봤을 때 좋은 사례라고 말하기는 어렵지.

도시는 직장만으로 존재하는 게 아니야. 직값만 보고 공장, 산단, 오피스를 없애고 아파트만 지으면 결국 무너질 수밖에 없어.

서울의 위험한 지반과 집값에 대한 집착

• 올봄에 시끄러웠던 9호선 명일동 싱크홀은 연약한 지반에 지하 공사를 많이 하면서 스트레스를 받은 거야. 서울시는 어디가 위험한지 지반 지도를 가지고 있었지만, 집값 떨어진다는 민원 때문에 공개를 못 하고 있었지.
• 신사동 5등급 지역도 모래사장이었어. 2022년 강남 침수 때도 정부는 침수 위험 지역을 알고 있었지만, 집값 때문에 공개를 못 하고 있다가 사고 후에 공개했지. 이런 일은 앞으로도 계속 일어날 수 있어.

개인적인 기준이 중요해

• 남들이 살기 좋다고 하는 곳이 나에게도 좋은 곳은 아니야. 예를 들어, 방송을 하러 여의도나 상암에 자주 가는데, 용인에 사는 작가들은 너무 힘들어하더라고. 직업도 고려해야 하는 거지.
• 학군도 영원하지 않아. 애들 키우는 건 12년뿐이고, 대학의 가치도 점점 떨어지고 있어. 자본주의가 고도화되면 계급은 고착화되고, 학군이 계급 상승의 사다리가 되기는 어려워질 거야.
• 학원가도 마찬가지야. 예전에는 학원가가 집값을 올리는 역할을 했지만, 이제는 그 의미가 점점 줄어들고 있어. 특히 개포, 대치, 목동 같은 곳의 미래는 주목할 필요가 있어.
• 노량진도 예전 같지 않아. 공무원 시험 경쟁이 치열할 때는 좋았지만, 이제는 박봉과 민원 때문에 퇴직하는 사람도 많아지고 있지. 학원을 가지고 먹고 사는 지역은 오래가기 힘들 거야.

앞으로 주목해야 할 가치

• 반도체 산업은 앞으로도 중요할 거야.
• 조선업도 거제, 영암 같은 지역에서 다시 부활하고 있지.
• 하지만 특정 산업에만 의존하는 것은 위험해. 포항처럼 제철 산업이 어려워지면 도시도 흔들릴 수 있거든.

진짜 '살기 좋은 곳'은?

• 안전성과 교통이 가장 중요해.
• 아파트만 집이라는 생각을 버려야 해. 아파트 단지가 아닌 주택이나 빌라가 많은 지역도 매력적일 수 있어. 중구, 강북구처럼 말이야.
• 평균적인 기준을 버리고, 나만의 기준을 세우는 것이 중요해.