[03] 국토계획법 제3편｜공인중개사 공법 기출문제 빈출지문｜읽어주는 콘텐츠(2025)

국토 계획법 핵심 정리 (중학생 눈높이)

이 영상은 17년 동안 2번 이상 나왔던 국토 계획법 중요한 내용들을 귀로 들으면서 공부할 수 있게 만든 거야. 여기서 나오는 지문들은 전부 맞는 말로 고쳐진 거고, 똑같은 내용이 여러 번 나오면 그만큼 중요하다는 뜻이야! 이번엔 국토 계획법 3편, 지구단위 계획이랑 지구단위 계획 구역에 대해 알아볼 거야.

1. 지구단위 계획 & 지구단위 계획 구역

• 지구단위 계획: 도시 전체를 더 멋지고 살기 좋게 만들기 위한 계획이야. 이건 '도시군 관리 계획'이라는 걸로 결정돼.
• 지구단위 계획 구역: 도시가 아닌 곳에서도, 원래 있던 용도 지구를 없애고 대신 지구단위 계획으로 건물 짓거나 땅 쓰는 규칙을 정하고 싶을 때 지정할 수 있어.
• 주민의 역할: 주민들은 도시 계획을 만드는 사람한테 지구단위 계획을 바꿔달라고 제안할 수 있어.
• 지정 장소: 지구단위 계획 구역은 꼭 도시 지역이 아니어도 괜찮아.
• 기준: 지구단위 계획을 어떻게 만들지에 대한 기준은 국토교통부 장관이 정해.
• 결정: 지구단위 계획 구역을 정하거나 바꾸는 것도 '도시군 관리 계획'으로 결정해. 시장이나 군수가 직접 제안한 건 자기가 직접 결정할 수도 있어.
• 예외:
  • 도시 안에 있는 지구단위 계획 구역이 한옥 마을을 지키는 목적이라면, 주차장 설치 기준을 100%까지 완화해 줄 수 있어. (주차장 더 적게 만들어도 된다는 뜻!)
  • 도시 개발 사업 구역이나 관광 단지처럼 특별히 지정된 곳도 지구단위 계획 구역으로 정할 수 있어.
  • 택지 개발 사업이 끝나고 10년이 지났는데, 땅 쓰는 계획이 따로 없는 곳은 지구단위 계획 구역으로 꼭 지정해야 해.
  • 차 없는 거리를 만들고 싶어서 지구단위 계획을 세우면, 주차장 설치 기준을 100% 완화해 줄 수 있어.
• 도시 외 지역에서의 혜택: 도시가 아닌 지구단위 계획 구역에서는, 원래 건폐율(땅에 건물 지을 수 있는 비율)을 1.5배까지, 용적률(건물을 얼마나 높이 지을 수 있는지)을 2배까지 더 높게 적용해 줄 수 있어.
• 지구단위 계획의 목적: 땅을 더 효율적으로 쓰고, 도시 기능을 좋게 만들고, 보기 좋게 꾸미고, 깨끗한 환경을 만들고, 도시를 체계적으로 관리하기 위해 만드는 계획이야.
• 개발진흥지구 세분화: 개발진흥지구는 주거, 복합, 특정, 관광 휴양 개발진흥지구 등으로 더 자세하게 나눌 수 있어.

2. 개발행위 허가

• 조건 붙이기: 땅을 개발할 때 허가해 주는 사람이 조건을 달고 싶으면, 먼저 허가 신청한 사람의 의견을 들어야 해.
• 허가 안 받아도 되는 경우:
  • 도시 개발 사업으로 건물 지을 때
  • 농사짓기 위해 땅 모양 바꿀 때
  • 응급 복구 때문에 공작물 설치할 때
  • 도시군 계획 사업으로 공유 수면(바다나 호수 일부) 매립할 때
  • 농사짓기 위해 땅 지목만 바꿀 때 (전, 답 사이)
• 변경 허가:
  • 개발행위 허가받은 면적을 5% 줄이는 건 변경 허가 안 받아도 돼.
  • 건축물 연면적(건물 전체 면적)을 5% 늘리려면 변경 허가 받아야 해.
• 중공 검사:
  • 돌이나 흙 같은 것을 채취할 때 개발행위 허가를 받았다면, 다 끝나고 중공 검사를 받아야 해.
  • 땅을 분할하려고 개발행위 허가를 받았다면, 중공 검사 안 받아도 돼.
  • 건축물 사용 승인 받으면 허가권자한테 중공 검사 안 받아도 돼.
• 허가권자: 허가해 주는 사람은 조건을 붙여서 개발행위 허가를 할 수 있어.
• 여러 용도 지역에 걸칠 때: 땅이 여러 용도 지역에 걸쳐 있으면, 각 지역에 맞는 개발행위 규모 규정을 따라야 해.
• 국가/지자체: 나라나 지방자치단체가 개발행위 할 때는 보증금 안 내도 돼.
• 개발행위 허가 제한: 시도지사는 기반 시설 부담 구역으로 지정된 곳은 최대 5년까지 개발행위 허가를 제한할 수 있어.
• 공공시설 귀속:
  • 개발행위 허가받은 사람이 새 공공시설(도로, 공원 등)을 만들면, 그걸 관리할 기관에 공짜로 넘어가.
  • 허가받은 사람이 나라나 지자체가 아니면, 없어진 공공시설은 새로 만든 공공시설 설치 비용만큼 돈을 받고 넘겨줄 수 있어.
  • 허가받은 사람이 나라나 지자체면, 없어진 공공시설은 그 기관에 공짜로 넘어가.
• 10층 이상 건축물: 도시군 계획 사업으로 10층 이상 건물 지을 때는 개발행위 허가 안 받아도 돼.
• 허가 제한 연장: 국토교통부 장관이 지구단위 계획 구역의 개발행위 허가를 제한할 때, 한 번만 2년 이내로 연장할 수 있는데, 이때는 중앙도시계획위원회 심의가 필요 없어.

3. 성장 관리 계획 구역

• 지정 가능 지역: 녹지 지역, 관리 지역, 농림 지역, 자연환경 보전 지역 (줄여서 '녹관농자')에 지정할 수 있어. 이미 개발이 많이 된 도시 지역(주거, 상업, 공업 지역)은 해당 안 돼.
• 목적: 난개발을 막기 위한 계획이야.
• 예시: 개발 수요가 많아서 무질서하게 개발될 것 같은 지역, 계획 관리 지역 주변, 시가 예상되는 농림 지역이나 자연환경 보전 지역 등이 해당될 수 있어.

4. 개발행위에 따른 공공시설 등의 귀속

• 이 내용은 위에서 설명한 '공공시설 귀속' 부분과 거의 같아. 새로 만든 공공시설은 관리청에 무상으로 귀속되고, 없어진 공공시설은 상황에 따라 개발행위 허가받은 사람에게 무상으로 양도될 수 있다는 내용이야.

5. 개발행위 허가 제한 지역

• 최장 5년 제한 가능 지역:
  • 지구단위 계획 구역
  • 기반 시설 부담 구역
  • 도시군 관리 계획을 만들고 있어서, 결정되면 용도 지역 등이 바뀌고 개발행위 기준이 크게 달라질 것으로 예상되는 지역

6. 개발행위 허가 제한 연장

• 심의 불필요: 기반 시설 부담 구역은 중앙도시계획위원회나 지방도시계획위원회 심의 없이 개발행위 허가 제한을 연장할 수 있어.
• 연장 기간: 한 번 연장할 때 2년을 넘을 수 없어.
• 사방 사업: 사방 사업법에 따른 개발행위는 중앙도시계획위원회와 지방도시계획위원회 심의를 거치지 않아.

7. 기반 시설 부담 구역 지정 대상

• 법 개정으로 완화/해제된 지역: 법이 바뀌어서 건물 짓거나 땅 쓰는 게 쉬워진 곳.
• 용도 지역 변경으로 완화된 지역: 용도 지역이 바뀌어서 행위 제한이 줄어든 곳.
• 개발행위 허가 증가 지역: 작년보다 올해 개발행위 허가 건수가 20% 이상 늘어난 곳.
• 인구 증가율 높은 지역: 해당 지역의 작년 인구 증가율이 그 지역이 속한 시/군 전체의 작년 인구 증가율보다 20% 이상 높은 곳.

8. 기반 시설 유발 계수 (중요!)

• 이건 건물 종류별로 기반 시설(도로, 수도, 전기 등)을 얼마나 더 많이 쓰게 되는지를 나타내는 숫자야. 자주 나오는 것들 위주로 외우면 좋아!
  • 0.7: 단독주택, 공동주택, 교육연구시설, 업무시설, 장례시설, 운동시설
  • 0.9: 의료시설
  • 1.0: 숙박시설
  • 1.3: 판매시설, 비금속 광물 제품 제조공장, 제1종 근린생활시설
  • 1.4: 문화 및 집회시설, 종교시설
  • 1.6: 제2종 근린생활시설
  • 1.9: 관광 휴게시설
  • 2.1: 위락시설

9. 개발밀도 관리 구역

• 목적: 이미 개발이 많이 된 지역에서 건물을 너무 많이 지어서 기반 시설이 부족해지지 않도록, 건물을 짓는 밀도를 관리하는 구역이야.
• 지정 대상: 주거, 상업 지역에서 기반 시설 수용 능력이 부족하고, 기반 시설 설치가 어려운 곳.
• 용적률 강화: 해당 용도 지역에 정해진 용적률을 최대 50%까지 더 낮게 적용(강화)할 수 있어.
• 지정 절차: 시장이나 군수가 지정하거나 변경하려면 지방도시계획위원회 심의를 거쳐야 해.
• 농림 지역 제외: 농림 지역은 개발밀도 관리 구역으로 지정될 수 없어.
• 기반 시설 부담 구역과 중복 불가: 같은 지역에 개발밀도 관리 구역과 기반 시설 부담 구역을 동시에 지정할 수 없어.

10. 개발밀도 관리 구역 & 기반 시설 부담 구역

• 기반 시설 부담 구역 지정 의무: 법 개정으로 행위 제한이 완화되는 지역은 기반 시설 부담 구역으로 지정해야 해.
• 기반 시설 설치 비용:
  • 현금, 신용카드, 직불카드로 낼 수 있고, 비슷한 땅으로 대신 내는 것도 가능해.
  • 기존 건물 철거하고 새로 지을 때, 기존 건물 연면적을 넘는 부분에 대해서만 비용을 부과해.
  • 녹지나 폐기물 처리 시설은 기반 시설 부담 구역에 필요한 기반 시설에 해당해.
  • 대학은 기반 시설 부담 구역에 필요한 기반 시설에 해당하지 않아.
• 기반 시설 설치 계획: 기반 시설 부담 구역이 지정되면, 광역 시장(또는 시장/군수)은 기반 시설 설치 계획을 세워서 도시군 관리 계획에 반영해야 해.
• 계획 수립 시한: 지정 고시일로부터 1년 안에 설치 계획을 세우지 않으면, 그 다음날 구역 지정이 해제된 것으로 봐.
• 지정 심의: 기반 시설 부담 구역 지정은 지방도시계획위원회 심의 대상이야.
• 개발밀도 관리 구역에서의 용적률: 용적률을 최대 50% 범위에서 강화해서 적용할 수 있어.

11. 처분 전 청문해야 하는 경우

• 주요 사례: 인허가를 취소할 때 청문(의견 듣는 절차)을 해야 해. 예를 들어 개발행위 허가 취소, 도시군 계획 시설 사업 실시 계획 인가 취소 같은 경우야.
• 제한만 할 경우: 허가를 취소하는 게 아니라 제한만 할 때는 청문 안 해도 돼.

12. 기타 국토 계획 법령 내용

• 시범 도시 지정 요청: 관계 중앙행정기관 장은 시범 도시 지정을 요청할 때, 주민 의견을 듣고 지방자치단체장 의견도 들어야 해.
• 행정 심판: 행정청인 도시군 계획 시설 사업 시행자의 처분에 대해 불만이 있으면 행정 심판을 제기할 수 있어.
• 실시 계획 인가 취소: 국토교통부 장관이 실시 계획 인가를 취소하려면 청문을 해야 해.
• 기본 계획/관리 계획 변경 요구: 국토교통부 장관은 도시군 기본 계획이나 관리 계획이 국가 계획과 맞지 않으면 시장이나 군수에게 변경을 요구할 수 있어.

이 내용들을 잘 기억하면 국토 계획법 공부에 큰 도움이 될 거야!