급변하는 부동산 시장, 빠르게 퍼지는 이상 신호! 지금 꼭 알아야 할 투자 전략은?

부동산 시장 분석 및 향후 전망 (중학생 눈높이 설명)

1. 요즘 부동산 시장은?

• 가을이 왔어요! 여름에 엄청 더웠는데, 이제 날씨가 선선해지면서 가을이 온 것 같아요.
• '만원의 행복' 행사 중! 롯데마트, 이마트 문화센터에서 만 원 내고 오시면 책 강의도 듣고, 책도 받고, 사인도 해드리는 행사를 하고 있어요. 시간이 좀 넘어서 쫓겨나기도 하지만, 오신 분들께 최선을 다하고 있답니다.
• 9월까지 끝! 10월만 남았어요. 겨울 학기는 내년 1월로 미뤄졌으니 참고하세요.

2. '만고 멤버스'는 뭐 하는 곳?

• 라이브 방송 끝나고 '만고 멤버스' 분들과 따로 만나는 공개 방송을 해요.
• 매달 3번 정도, 저와 제 제자들이 모여서 지역 분석이나 아파트 정보 같은 걸 알려드린답니다.
• 톡방도 있어서 집 사는 것에 대한 이야기도 많이 나누고 있어요. 요즘 집 사는 분들이 많아서 좀 걱정되기도 하지만, 다들 축제 분위기예요!
• 초보자 영상도 있어요! 부동산 초보자들을 위해 따로 만든 영상만 봐도 부동산을 꽤 알 수 있을 거예요.

3. 부동산 시장, 왜 이렇게 빨리 변할까?

• 6.27 대출 규제 효과 끝! 정부에서 대출을 못 받게 하는 규제를 했는데, 예상보다 빨리 그 효과가 끝났어요.
• 다시 오르기 시작! 이제 시장이 다시 뜨거워지면서 가격이 오르기 시작했어요. 제가 9월에 어떻게 될 거라고 말했던 게 그대로 일어나고 있답니다.
• 서울은 이미 뜨거워! 서울은 이미 집값이 많이 올랐어요. 처음에는 강남 3구만 올랐는데, 이제 한강변 따라서 다른 곳들도 오르고 있고, 양천구 같은 곳도 더 뜨거워지고 있어요.
• A급지 -> B급지 -> C급지로 이동 중! 좋은 동네에서 시작된 가격 상승이 이제 조금씩 다른 동네로 퍼지고 있어요.
• 경기도도 봐야 할 때! 서울 외곽이나 경기도 외곽은 아직 파란색(가격이 안 오른 곳)이지만, 분당, 과천, 안양 같은 곳은 가격이 많이 오르고 있어요.
• 정부도 걱정 중! 집값이 너무 많이 오르니까 정부에서 또 규제를 내놓을 것 같아요. 언제쯤 어떤 규제가 나올지 지켜봐야 해요.

4. 왜 어떤 곳은 오르고 어떤 곳은 내릴까?

• 입주 물량이 중요! 집이 얼마나 많이 지어지느냐에 따라 가격이 달라져요.
• 평택, 파주 같은 곳은 왜 내릴까? 이런 곳은 집이 너무 많이 지어져서(입주 물량이 많아서) 가격이 내리는 거예요. 삼성전자가 들어와도 집을 더 많이 지으면 집값은 내릴 수 있답니다.
• 서울은 왜 안 내릴까? 서울은 앞으로 3년 동안 집이 거의 안 지어져요. (45년 만에 최저치) 그래서 집값이 계속 오를 수밖에 없어요. 이게 바로 '슈퍼 사이클'이에요.
• 시간이 돈이다! 지금처럼 집값이 계속 오르는 시기에는 시간이 정말 중요해요. 한 달에 5천만 원씩 오른다고 생각하면 얼마나 가치가 있는지 알 수 있을 거예요.

5. 정부는 앞으로 어떻게 할까?

• 규제는 계속될 거야! 집값이 계속 오르니까 정부는 계속 규제를 내놓을 거예요.
• 다음 규제는 뭘까?
  • 토지 거래 허가 확대: 집을 살 때 허가를 받아야 하는 지역이 늘어날 수 있어요. 투자보다는 실제 사는 사람만 집을 살 수 있게 하려는 거죠.
  • 대출 규제 강화: 대출을 더 못 받게 할 거예요. 이미 규제 지역에서 대출 한도를 줄였어요.
  • 세금 규제: 집을 많이 가진 사람들에게 세금을 더 많이 걷으려고 할 수 있어요. (종합부동산세 인상 등)
  • 규제 지역 지정: 가장 유력한 건 '규제 지역'으로 지정하는 거예요. 이렇게 되면 세금, 대출 등 여러 가지 규제가 한 번에 적용돼요.
• 어떤 지역이 규제될까? 지금 가장 많이 오르는 곳들이 규제될 가능성이 높아요. 서울에서는 성동구, 마포구, 광진구, 양천구 등이 유력하고, 경기도에서는 과천, 분당 등이 될 수 있어요.
• 규제해도 집값은 오른다? 규제를 해도 근본적으로 집이 부족하면 집값은 결국 오르게 되어 있어요. 매매만 잡으려고 하면 전세나 월세 가격이 폭등할 수 있답니다.

6. 그래서 우리는 어떻게 해야 할까?

• 시간이 돈이다! 지금처럼 집값이 오르는 시기에는 빨리 움직이는 게 좋아요.
• 규제가 나오기 전에! 정부 규제가 나오기 전에 집을 사는 계획이 있다면 추석 전후로 움직이는 게 좋을 수 있어요.
• 매매를 해야 하는 이유! 전세로만 살면 안 돼요. 시간이 지나면 결국 집값도 오르기 때문이에요.
• 중공업 지역도 주목! 서울의 중공업 지역은 용적률이 완화되면서 재건축이나 재개발 사업성이 좋아질 수 있어요. 성수동, 영등포구 등이 유력하답니다.

7. 뉴스에서 본 재미있는 이야기

• 서울시, 토지 거래 허가 구역 연장: 강남 4구는 2026년까지 토지 거래 허가 구역으로 유지돼요.
• 파월, 금리 인하: 미국 중앙은행 총재가 금리를 내렸어요. 한국은행도 금리를 내릴 가능성이 높아졌어요. 금리가 내려가면 돈이 더 많이 풀려서 집값이 오르는 데 영향을 줄 수 있어요.
• 중공업 지역 용적률 완화: 공장 지대 위에 아파트를 지을 때 더 높게 지을 수 있게 해준대요. 도봉구의 한 아파트가 수혜를 볼 수 있지만, 성수동이나 영등포구 같은 곳도 주목해야 해요.

8. 질문 있어요?

• 강화문 직장인, 종로 무학 현대 vs 독립문 극동 25평 어디가 더 나을까?
  • 둘 다 비슷하게 오를 가능성이 높지만, 장기적으로 보면 무학 현대가 용적률이 낮아서 재건축 희망이 더 커요. 2년 이상 보유할 계획이라면 무학 현대가 더 나을 수 있어요.
• 더 파크사이드 분양가 2억? OP 평당 분양가가 2억이라는 이야기가 있어요.
• 9억으로 갭투자? (이 부분은 질문이 명확하지 않아 답변하기 어렵습니다.)

결론적으로, 부동산 시장은 계속 변하고 있어요. 정부 규제도 나오겠지만, 근본적으로 집이 부족하고 돈이 계속 풀리는 상황에서는 집값이 오를 가능성이 높아요. 중요한 건 이런 변화를 잘 파악하고, 자신에게 맞는 계획을 세우는 것이랍니다.