가족간 부동산거래 전문 세무사들이 말하는 교환시 절세방법

가족 간 부동산 교환, 세금 폭탄 피하는 법! (중학생도 이해 가능!)

안녕하세요! 오늘은 가족끼리 부동산을 주고받는 '교환 거래'에 대해 알아볼 거예요. 지난번에는 교환 거래가 뭔지, 법적으로 어떤 건지 간단히 봤다면, 이번에는 실제로 교환할 때 어떤 세금이 붙는지, 그리고 어떻게 하면 세금을 아낄 수 있는지 자세히 파헤쳐 볼게요!

1. 재산 가격, 어떻게 정해야 할까? 🤔

교환 거래에서 가장 중요한 건 바로 재산 가격을 어떻게 설정하느냐예요. 이게 잘못되면 세금 폭탄을 맞을 수도 있거든요.

• 왜 중요할까?

  • 교환 거래는 사고파는 게 아니라서 '실거래가 신고' 대상이 아니에요. 그래서 가격을 마음대로 정할 수 있을 것 같지만, 가족끼리 하면 안 돼요!
  • 가족은 세법에서 '특수관계인'이라고 해서, 가격을 마음대로 정하면 세무서에서 "이거 속이는 거 아니야?" 하고 의심할 수 있어요.
  • 그래서 세법에서 정해진 세 가지 방법 중 하나로만 가격을 정해야 해요.

• 어떤 방법이 있을까?

  • 감정평가: 전문가에게 맡겨서 가격을 받는 거예요.
  • 매매 사례 가액: 비슷한 부동산이 최근에 얼마에 팔렸는지 보고 가격을 정하는 거예요.
  • 기준 시가: 정부에서 정해놓은 가격인데, 이건 좀 낮을 수 있어요.

• 가격이 왜 중요하냐면...

  • 예를 들어, 10억짜리 아파트와 5억짜리 아파트를 교환한다고 해봐요.
  • 만약 기준 시가로 가격을 정하면 차액이 3억밖에 안 되지만, 다른 방법으로 정하면 차액이 5억이 될 수도 있어요.
  • 이 차액이 바로 '교환 차익'인데, 이 차익이 클수록 세금이 더 많이 나올 수 있어요. 특히, 이 차익에 대해 돈을 주고받지 않으면 증여세가 나올 수 있거든요.

결론: 가족 간 교환 거래는 가격을 어떻게 정하느냐에 따라 세금이 엄청 달라지니까, 전문가와 상의해서 가장 유리한 방법으로 신중하게 정해야 해요!

2. 양도소득세: 내가 판 부동산에 붙는 세금 💰

부동산을 교환하면 서로 부동산을 '팔고 사는' 것처럼 되기 때문에 양도소득세가 나올 수 있어요.

• 양도 가격은 어떻게 정할까?

  • 돈을 주고받았을 때: 만약 10억짜리 아파트와 7억짜리 아파트를 교환하면서 3억을 주고받았다면, 받은 3억을 빼고 나머지 금액으로 양도 가격을 계산해요.
  • 돈을 주고받지 않았을 때: 만약 차액을 정산하지 않고 그냥 교환했다면, 각자 가진 부동산의 시가로 양도 가격을 정해요. 즉, 내가 넘긴 부동산의 시가가 내 양도 가격이 되는 거죠.

• 왜 중요할까?

  • 양도 가격이 높으면 양도소득세도 많이 나오겠죠? 그래서 이 부분도 잘 따져봐야 해요.

3. 증여세: 공짜로 받은 재산에 붙는 세금 🎁

교환하는 부동산 가격이 다를 때, 차액만큼 공짜로 받은 것처럼 되면 증여세가 나올 수 있어요.

• 예시로 알아볼까?

  • 아빠가 15억짜리 아파트를 가지고 있고, 아들이 8억짜리 아파트를 가지고 있다고 해봐요.
  • 둘이 교환하는데, 아들이 아빠에게 돈을 주지 않는다면?
  • 아들 입장에서는 15억짜리 아파트를 8억에 산 셈이 되니까, 7억을 공짜로 얻은 거예요.
  • 이 7억에 대해 증여세가 나올 수 있어요.

• 증여세, 다 내야 할까?

  • 아니요! 일정 금액까지는 증여세를 안 내도 돼요. 이걸 '증여세 배제 금액'이라고 하는데, 보통 시가의 30% 또는 3억 원 중 적은 금액까지는 세금을 안 내도 돼요.
  • 하지만 이 경우에도 7억 전체에 대해 세금을 내는 게 아니라, 이 배제 금액을 빼고 계산하기 때문에 실제 내는 세금은 줄어들 수 있어요.

• 채무가 있다면?

  • 만약 부동산에 대출금이나 임대 보증금 같은 '채무'가 있다면, 이 채무를 넘겨받는 조건으로 교환할 수 있어요.
  • 이럴 때는 단순히 부동산 가격 차이뿐만 아니라, 채무를 제외한 순자산 차이로 교환 차익을 계산하기 때문에 증여세가 달라질 수 있어요.

결론: 부동산에 채무가 있다면, 이 채무를 어떻게 처리하느냐에 따라 증여세 부담이 달라질 수 있으니 전문가와 잘 상의해야 해요.

4. 취득세: 새로운 부동산을 얻었을 때 내는 세금 🧾

부동산을 교환하면 서로 새로운 부동산을 '취득'하는 것이기 때문에 취득세도 내야 해요.

• 취득세는 어떻게 계산될까?

  • 일반적으로 부동산을 살 때처럼 시가를 기준으로 취득세를 계산해요.
  • 하지만 교환 거래는 일반 매매와는 조금 다른 법적 성격이 있어서, 공시가격을 활용해서 취득세를 절감할 수 있는 가능성도 있어요!

• 어떻게 절감할 수 있을까?

  • 교환 계약서에 어떻게 내용을 담느냐, 그리고 재산 평가 방법을 어떻게 하느냐에 따라 취득세를 줄일 수 있는 방법이 있어요.
  • 이것도 역시 전문가와 상의해서 가장 유리한 방법으로 진행하는 것이 중요해요.

마무리하며 맺는 말

결국 가족 간 부동산 교환 거래는 어떻게 설계하느냐에 따라 세금 부담이 천차만별이에요. 전문가와 함께 꼼꼼하게 상담받고, 세금 리스크를 최소화하면서 유리하게 교환 거래를 진행하는 것이 현명하답니다!

궁금한 점이 있다면 언제든지 전문가에게 문의하세요!