둔촌 주공 분양가 논란 완벽 정리! 꼭 알아야 할 핵심 정보 공개

[음악] 안녕하십니까 거꾸로 투자하는 쇼킹 부동산입니다 둔촌주공 분양가가 확정되었습니다 둔촌주공 논란 이슈부터 경쟁력까지 최대한 솔직하게 영상을 제작했습니다 그리고 쇼킹부동산은 단 한 번도 외부 광고를 한 적이 없으면 나는 시행사로부터 광고비를 받고 홍보한 적이 없음을 다시 한번 밝혀드립니다 영상 전에 구독으로 부자 되시기 바랍니다 둔촌주공 재건축에 일반 분양가가 확정됐습니다 조합에서 요구했던 평당 분양가가 4180만원이었대요 언론에선 3,900만원 수준을 알려줬었는데 오보였다고 합니다 실제로는 4180만원 실제 확정된 평당 분양가는 3829만원이었습니다 저는 3,750에서 3,800을 예상했는데 약간 더 높게 나타났습니다 얼마 전에 분양했던 파크 솔레이유하고는 5.

4% 평당 분양가 200만원 정도 차이가납니다 자 발표된 분양가를 산출하면요 일단 59타입은 9억 9천만원으로 나온게 보이고요 타입은 13억 1천만원이었습니다 자 아시다시피 다음주부터 중도금 대출 상환이 12억 원으로 변경이 됩니다 그래서 29타이 39타이 49타이 59타입은요 중도금 대출의 확정됐습니다 그리고 일부 파이사타입 매물도 12억 이하 가능성도 제기가 되면서 혹시 중도금 대출이 가능한 거 아니냐 이렇게 생각하시는 분도 꽤 계시더라구요 일단 이것은 입주자 모집 공고가 확정되어 봐야 할 것 같습니다 분양 일정은 이미 남았습니다 그래서 기관 추천 특별공급 안내문이 서울시 등 관련 기관에 지금 배포가 된 상황이죠 입주자 모집 공고는 11월 25일날 발표될 예정이라고 합니다 분양 일정을 서두를 수밖에 없는 이유에 대해서 말씀드렸죠 kb증권과 한국투자증권을 통해서 이자를 포함한 기존 사업이 7231억원을 조달했는데 이게 만기가 내년 1월 19일이다 보니까 빨리 분양해서 계약금 받아서 상환할 필요성이 제기돼서 서두른다고 말씀을 드렸죠 이유 때문에 계약금은 20%가 거의 확정이라고 보고 있습니다 둔촌주공은요 100% 가점제입니다 29 39 49타입은 특별공급이 존재하고요 59와 84타입은 일반 공급으로만 진행이 될 예정입니다 자 둔촌주공 분양을 앞두고 부동산 커뮤니티 여러 곳을 살펴봤더니 생각보다이 둔촌주공에 대해서 부정적인이 글이 대다수를 잃은 걸 봤습니다 몇 가지 단점들이 많이 언급이 되어 있네요 평면 논란과 조합원과의 형평성 주변 시세 대비 매력도 정화 복합적으로 이야기가 나오고 있습니다 그리고 저희 블로그에도 저희 구독자 분들께서 분양 추천에 대해서 너무 고분약과를 추천하는 거 아니냐 이런 의의 제기하신 분이 있어서 오늘 좀 내용을 정리를 드려보고자 합니다 자 첫 번째는요 평면 논란입니다 옆집 비호 설거지뷰 뭐 다양하게 들어보셨죠 평면이 굉장히 독특하게 되어 있어요 자 보시면요 59달 시야 하고요 84타입 이하하고요 창문이 거실 창문이 마주보게 설계가 되어 있습니다 그래서 싱크대에 서면은 앞집 사람이 보이게 구성이 되어 있어요 근데 이게 거리가 짧나 길다 길지 않아요 2.

6m 밖에 안 된다는 부분이 있죠 제가 와도 굉장히 이상한 평면이에요 너무 가깝고 사생활 노출 우려가 크다는 겁니다 어떤 분들이 우스갯소리로 청국장 해먹던 칼부림 나겠다 또 어떤 분들은 설거지할 모습을 훔쳐보는 것듯한 이제 사진을 올리면서 비꼬기도 했다는 부분이 있죠 자 두 번째는요 조합원과의 형평성입니다 참나 조합원만 고급 마감재 쓴대요 지금 뭐 창호 사양만 노출이 되어 있는데요 아마 일반 분양 끝나고 나서 마감재 선정하는 과정에서 추가적으로 조합원 마감재 상향이 이루어질 가능성이 있습니다 게다가 서너 타입은 조합원의 독점했죠 아까 말씀드렸던 설거지뷰라는 842 타입은 조합원들이 손도 안 댔고 판사용들만 가져갔더라 그래서 판사용은 저축만 남고 타워형 아파트만 남아있더라 이런 비난도 많이 있었죠 그리고 39타입 49타입 소형 면적은 모두 복도형으로 구성되어 있습니다 신축 아파트의 복도형이 말이 되냐 이런 말씀들 많이 하시더라구요 근데 헬리오시티도 이면적은 저도 다 복도용으로 알고 있고요 의외로 50제곱미터 미만이에요 판사용으로 하는 경우가 계단용으로 하는 경우가 잘 없어요 그래서 예전에 신혼희망타운 발표됐을 때 제가 굉장히 귀한 수육면적 판상형 아파트라고 추천드렸던 것 기억나실 겁니다 자 세 번째는요 주변 2세대비 매력도 좋아합니다 둔촌주공 파이썬 타입이 13억 천만원 이내 헬리오시떼 얼마인가 보자 17억입니다 지금 17억 깨져서 16억 9천에도 매물이 나와 있죠 그리고 고덕동 상을동의 아르테온 같은 경우는 전용 84타입이 13억에 나와 있습니다 자 그래서 내년에 집값이 어떻게 될까 추가 하락 전망이 지배적이잖아요 제가 봐도 내년에 떨어집니다 자 그러다 보니까이 분양가도 계속 낮아져 있고 내년에 100% 확 더 떨어지는데이 분양가가 과연 싼 것인가 의문을 제기할 수밖에 없다는 거죠 또한 역대급 거래절벽 상황에서 대규모 물량도 부담이 됩니다 서울 아파트 거래량 지금 한 달에 600건대 수준인데 4700건대를 한꺼번에 쏟아내야 되는 부담감도 분명히 있다는 거죠 물량에 비해서 분양가 메리트가 없다는 사람들도 굉장히 많이 있었습니다 자 이제부터 다른 측면에서 살펴보겠습니다 지금 부정적인 부분 말씀드렸으니까 긍정적인 부분도 분명히 있겠죠 그래서 저희가 쇼킹부동산에서 지난 영상에서 추천을 드렸습니다 자 첫 번째는요 지하철입니다 단지 입구에 5호선과 9호선이 동시에 존재합니다 공사예정이 아니라 뭐 착공이 확정됐다 이런게 아니라 아예 이미 완공된 상태라서 입주하자마자 사용할 수가 있다는 부분이죠 그래서 둔촌주공 입구에 위치한 둔촌 오륙역을 이용하면 강남 접근이 28분만에 이뤄지고요 삼성동 조건이 19분 만에 이루어지 또한 여의도 조건도 36분 만에 이루어질 수 있다는 부분이죠 도시권역 조건도 용이합니다 광화문역까지 32분 다이렉트로 갈 수가 있고요 또한 을지로입구역도 한번 갈아타서 32분 정도가 소요됩니다 이것들 다 계산해 보니까 3대 도심 오피스 권역을요 30분 내로 이동이 가능하고 대부분이 갈아타는 것이 한 번 지하철 타면서 가능하네 이들 지역에서 출퇴근하는 직장인한테 확실한 직주 접근성을 제공한다는 부분이 있죠 이것만 보면요 계속 수요가 많을 수밖에 없다는 거예요 자 두 번째는요 위치적 장점입니다 둔촌주공 인근에 보시면요 수도권 제일 순환고속도로 하나만 서하남 ic가 위치해 있고요 올림픽대로와 간병문로 조건도 용이합니다 인근 지역에 올림픽공원과 일자산이 존재를 합니다 마지막으로 자동차로 10분 거리에 아산병원이 위치해 있습니다 대학병원 가까운게 얼마나 큰 장점인지 대부분 아실 거라고 생각합니다 서울에서이 정도 거주 요건을 찾기는 힘들다 이것을 종합하면 뭐다 결국에는 살기 좋은 단지가 될 거라는 부분이죠 자 세 번째는요 매머드 끝단지입니다 더샵 파크솔레이유 둔촌 삼익빌라 재건축 둔촌주공 바로 옆에 위치에 있죠 인근 지역에 얘가 더 저렴하게 공급됐고 입주 예정을 또 가까웠지만 저희는이 아파트 단지를 추천드리지 않았습니다 자 저는 부동산 시장이 영원히 침체될 거라고 생각하지 않습니다 침체가 있다면 반드시 회복하는게 자산 시장이죠 영원한 하락도 영원한 상승도 존재하지 않다고 생각합니다 그런데 부동산 시장의 회복되면 제일 먼저 선호도 높은 지역 중심으로 회복될 수밖에 없다는 거죠 그래서 많이 언급되는 데가 광교 위례 고덕 판교 헬리오시티 잠실 엘리트를 그리고 마레포 여러가지 언급되잖아요 교통 좋고 아파트가 몰려 있거나 매머드급 단지를 수요자들은 우선적으로 고려할 수밖에 없다는 겁니다 중소규모 택지 500세대 미만 아파트는 그 다음 타자라는 거예요 그래서 아파트 규모에 따른 수요차의 변화가 분명히 있다는 것이고요 둔촌주고 이런 식으로 수유를 끌어올 만한 규모의 대단제라는 거죠 자네 번째는요 조합원 좋은 일만 시킨다는 부분입니다 좋은 평면 독점했고 마감재 차이가 있고 소형 면적 중심이네 자 그런데 재건축 재개발 정비사업 특성사 조합 업무는 조합원한테 회색 혜택이 우선적으로 돌아가게 진행될 수밖에 없는 부분이거든요 만약에 조합원들한테 타용 배정하고 일반 분양으로 판사용 배정한다 제곱된 조합장 잘릴걸요 그래서 어느 정비사업장이나 이런 부분은 계속 노출이 되었다는 부분입니다 그래서 이게 싫으면요 공공분양 같은 공공택지에서 공급되는 아파트를 잡으면 되는데 지금 서울 지역에 공공택지가 거의 시가 마르다시피 했죠 그래서 나는 이런 차별이 싫다 싶으면 서울에서 아예 분양 기회조차가 없는 겁니다 그래서 계속 강조 들었던 것이 있는데 나중에 고층으로 좋은 타입으로 대형으로 갈아타시기 바랍니다 헬로시티 보겠습니다 판상형과 타워형 붐의 가격 차이가 크게 나지는 않죠 물론 지금 워낙 위기 상황에서 급매 간의 가격 차이가 없지만 부동산 시장 분위기가 좋더라도 갈아타는 것은요 소득으로 충분히 가능하다는 부분이죠 근데 난 이런 것이 기분 나빠서 못해 버리겠다 나중에 제대로 된 판사는 들어가야지 소득으로 못 들어간다 말씀을 드렸습니다 자 그리고 부엌 창문 이슈도 있죠 이거 솔직히 저도 황당하긴 했어요 처음 봤을 때 근데 보시면은 원래 c타입이나 e 타입 보면요 맞바람 통풍이 안 되는 타워형이에요 압하고 옆으로 뚫려 있는데 여기에 환기창을 추가를 했거든요 근데 이제 제가이 환기창이 어떻게 설계되는지 모르겠는데 일단이 환기창이이 정도로 크기가 작다면요 저는 커튼이나 필름 등을 보완이 충분히 가능하다고 보고 있습니다 그래서 만약에이 정도로 크기가 작은 차이인데 마주 보는게 싫어서 아예 분양은 안 넣어버린다 솔직히 굉장히 거주 요건에 좋은 지역이잖아요 그 부분도 장단점을 한번 판단해 보시는 것을 추천드린다는 거죠 자 다섯 번째는요 가장 큰 이슈죠 분양가의 장점이 있냐 없냐 일단 쇼킹부동산을 아시다시피요 고점 대비 3 40% 하락한 분양을 예정부터 계속 추천해 드렸습니다 그럼 둔촌주공이 고점일 때 어느 정도였냐 입주권 기준으로 한 22억 정도까지 갔거든요 이게 거래가 없다 일단 시장에서 그 정도 시세가 협성됐습니다 그럼 최고 입주권 시세 대비 40% 낮은 분양가가 책정이 됐어요 그런데이 입주권 시세를 보니까 아 헬로시티와 10% 정도 차이를 감안했구나 이거 좀 예상할 수 있거든요 그래서 헬리오시티로 한번 비교를 한번 해보겠습니다 자 분양가 장점을 볼까요 일단 헬로시티가 10% 추가 하락한다고 가정해 보겠습니다 현재 17억 내외의 형성돼 있죠 그러면 헬리오시티가 15억 2천만원 정도가 있습니다 둔촌주공 분양가가 13억 천만원이니까 한 2억 천만원 정도 차이가 나죠 야 이거 내년에 개포 입주물량 할 때 10% 하락 안 할 거야 더 하락할 거야 15% 추가 하락한 넣어 보겠습니다 헬로시티 14억 4천만원이죠 둔촌주공은 13억 1000만원입니다 한 10% 정도 차이가 나타나게 되죠 그러면은 지금 둔촌주공을 받는다는 거는 헬리오시티가 고점 대비 한 37%에서 40% 하락과 비슷한 수준에서 분양이 된다 이렇게 보시면 될 것 같아요 앞으로 헬리오시티가 얼마만큼 하락할 것인가 전망에 따라서이 둔촌주공 분양가의 매력도 다르게 다가올 것 같습니다 그냥 헬리오시티가 반 토막 날 것이다 알면 분양가 수준까지 떨어질 것이다 생각하시는 분들은이 둔촌주공 분양가를 비싸다고 말씀하실 것이고 약 그냥 고점 대비 40% 하락했으면 살만하다 싶으신 분들은 둔촌주공에 넣으실 거라는 부분이죠 근데 헬리오시티가 14억 4천 정도 했을 때가 재발기로 헬리오시티 입주시기 때 가격이거든요 그때 헬로시티 전세 가격이 한 6억 7천에서 7억 내외 정도였습니다 현재 헬리오시티의 전세가기 더 하락하면이 정도 시세까지 하락할 수 있는데 물론 하락할 수 있습니다 이번 역전세난 상황에서 어디까지 하락할지는 아무도 모르겠지만 제가 말씀드렸던거나 그 기간이 2024년 초까지 지르지 않을 수가 있다는 부분이 있죠 자 이렇게 생각해 보시면 어떨까요 2025년에 입주물량이 쏟아지면서 금리 수준에 따라서 붙임은 분명히 있을 겁니다 그리고 2027년에 만 2년차가 도달할 것이고 2029년에 만4년차가 될 겁니다 근데 현재 최악의 부동산 시장 상황 내연을 더 안 좋을 것 같은데이 시기에도 현재와 같을까 어떻게 생각하십니까 저는 이렇게 말씀드릴 수 있을 것 같아요 매매는 모르겠지만 전세는 지금 수준보다 훨씬 높을 거라는 부분이죠 이번 역전세난 상황에서 여러분들이 무엇인가 이루셨으면 좋겠습니다 있습니다 최악도 좋구요 기존 아파트 선택도 좋습니다 내년에는 아니면 2014년 초까지 전월세 만기 되시는 분들은요 그 다음 집은 온전한 내 집에서 행복하셨으면 좋겠습니다 쇼킹부동산 서적이 어렵고 힘든 내집마련에 좋은 길잡이 과정이 될 겁니다 이상으로 영상 마치겠습니다 감사합니다