상권분석 핵심 3가지! A급 상가 입지 완벽 파악법 공개

[음악] 제가 그동안 상가를 한 3,000개 이상 임장을 하면서 터득한 그런 노하우인데요 세 가지만 기억을 하시면 상가 물건을 분석하는데 있어서 정확하게 하실 수 있으실 겁니다 세 가지인데 첫 번째는 한 개 묶음 세트입니다 최단거리 연결도로 집객 시설이고 두 번째 세 번째는 수요와 공급입니다 여기서 말하는 수요는 그 상가를 이용하는 사람들의 수 수요를 의미하고요 공급은 말 그대로 상가의 공급을 의미합니다요 세 가지를 항상 기억해 두시 되고요 상가를 분석한데 있어서는이 핵심 포인트 세 가지가 수학의 사측 연산과 같다 이렇게 생각하시면 돼요요 사측 연산을 할 수 있어야지 수학 문제를 풀 수 있듯이 상가를 분석하는데 있어서요 세 가지 요소를 항상 명심해 두고 물건을 보시고 입질을 분석하신 면은 보다 좀 더 정확하고 틀리지 않는 물건 분석이 가능하기 때문에 요거는 반드시 꼭 기억을 해두시기 바랍니다 어 하나 하나씩 제가 한번 설명을 드릴게요 이번 시간에는 첫 번째 최단거리 연결도로 집객 시설에 대해서 먼저 말씀을 드리고 수화 공급은 제가 다음 영상에서 말씀을 좀 드려 볼게요 최단거리 사람은 본능적으로 가장 짧은 길로 가려는 습성 본능이 있습니다 예를 들어서 버스 정장에서 내려서 집까지 간다고 했을 때 가장 짧은 길로 가려는 경향이 있으셨을 거예요 두 번째 연결도로는 요걸 생각하시면 돼요 막 다른 길 사람은 본능적으로 막다른 길로 는 가려고 하지 않는 습성이 있습니다 연결된 도로로 가려고 하는 습성이 있죠 그래서이 연결된 도로가 많이 접한 코너일상이 많이 지나다닌다 이렇게 생각하시면 되는데요 예전 수렵 시대 때부터 어 인간들은 맹수에 쫓기는 경우가 있었을 때 막다른 길로 가게 된다면은 그것은 곧 죽음을 의미합니다 즉 연결된 도로 이어진 도로로 가게 된다면은 살 확률이 조금이라도 더 높아지겠죠 그렇기 때문에 그런 경험 들이 DNA 축적되고 이어져 오면서 지금 현대인들도 본능적으로 막다른 길이 아닌 연결된 길로 더 가려는 본능이 있다 요렇게 이해하시면 좋을 것 같습니다 집객 시설은 이렇게 보시는 바와 같이 지하철역 또는 대기업 사옥 또는 백화점 등등 사람들을 흡수하고 공급하는 역할을 하는 포인트들이 되겠습니다 버스 정류장도 마찬가지겠죠 요런 집객 시설요 세 가지 파트를 보셔야 되는데 다시 한번 정리를 하자면 최단거리 가장 짧은 길 두 번째 연결도로 이어진 길 세 번째 집객 시설요 세 가지 포인트를 항상 기억을 해두시고 관심 있는 지역의 입지를 분석을 하시면 됩니다 거기서 가장 좋은 입지 두 번째 세 번째 이렇게 순위를 먹길 수가 있거든요 요거를 제가 예시를 통해서 하나씩 하나씩 설명을 좀 드리도록 하겠습니다네 먼저 기초 문제입니다 먼저 쉬운 문제부터 한번가 볼게요 평택 고덕 신도시 한번가 보겠습니다 제 지금 여기 평택이 있고 쭉 하면 예 여기 평택 고덕 신 도시거리 바로 앞에 지금요 지역을 한번가 볼게요 이마트 24 보이시죠 요쪽으로 입지 분석을 한번 해 보도록 하겠습니다 여기에 땅을 사러 왔어요 그래서 부동산에 들렸더니 부동산 사장님께서 어 1번 2번 3번 4번 땅을 저한테 추천을 해 주셨다 요렇게 가정을 한번 해 볼게요 그런 상태에서 부동산 사장님께서는 이렇게 브리핑을 하실 겁니다 1번도 그렇고 2번 3번 4번도 전부 코너 땅이다 엄청 좋다 그러면서 이제 계약을 하셔야 된다 이런 식으로 계속 어 설득을 하실 거예요이 경우이 포인트로 봐야 됩니다 연결도로를 보셔야 되거든요 여기서 보면 빨간색은 연결 도로고 파란색은 비연결 도예요 여기서 보면 먼저 빨간색은이 길은 끝에서 끝이 도로로 다 연결이 돼 있어요 여기도 지금 보인자 통로가 있기 때문에 요렇게 빨간색은 연결 도로라 보시면 되고요 쪽도 마찬가지죠 쭉 해서 도로로 연결돼 있어요 요거는 연결도로 반면 파란색은 이렇게요 보시면은 그 건물에 들어올 필지 그든 그러니까이 쭉 가다 보면 여기 있는 건물에 막혀 있는 어떻게 보면 막다른 길이라고 요런 개념으로 좀 보시면 됩니다 그래서 요것들은 제가 비연결 도로라고 할게요 요렇게 된 것들은 파란색 비연결 도로입니다 여기도 마찬가지죠 여기 금모 타이어에 지금 막혀 있죠 여기 가면은 여기도 건물은 안 지워져 있는데 지금 건물이 들어올 자리기 때문에 길이 막혀 있습니다 그럼 이쪽도 마찬가지예요 여기도이 여기는 요쪽에 막혀 있죠 건물 막혀 있어서 요것도 연결도로 되겠습니다 그렇게 파란색 빨간색으로 연결도로 비연결 그어 봤어요 그랬더니 딱 보입니다 어 그럼 여기서 가장 좋은 입지가 어디냐 면은 두 개의 연결 도로로 이어진 3번이 가장 우수한 입지가 되겠습니다 그리고 가장 어 좀 피해야 되는 그런 입지는 두 개의 비 연결도로 이어진 1번 입지가 되겠죠 그래서 딱 지도만 봐도 바로 어 여기서 1 입지는 3번이고 가장 좋지 않은 입지는 1번이다 이렇게 바로 파악이 되실 거고요 시간이 지나면 그 자연적으로 3번 쪽으로 사람들이 가장 많이 다니면서 상가 임대가 가장 잘 될 거고요 1번은 반면에 다른 2번 3번 4번 특히 3번에 비해서도 상가의 매출이 나오지 않을 거예요 왜냐면 이쪽으로는 비 연결도로 두 개가 연결되 있기 때문에 사람들의 왕래가 유동이 3번보다 훨씬 적기 때문에 상과 매출이 안 나오게 될 것입니다 그럼 임대로 더 낮아지겠죠 그러면서 자연적으로 부동산의 가치가 떨어지는 그런 입지가 되겠습니다 그렇다면 저는 부동 사장님한테 이렇게 얘기 3번 땅 주세요 3번 땅 아니면 저는 딴 건 안 할 거예요 저는 이렇게 얘기를 할 것입니다 어떠셨나요 요거 기초 문제인데 그 제가 말씀드린 최단거리 연결도로 그다음에 집객 시설이 세 가지가 믹스된 상황에서 특히 연결도로를 강조한 그런 예시가 되겠으며 그다음에 조금 그면 더 어려운 문제 심화 문제를 한번가 보도록 하겠습니다 어 두 번째 좀 어려운 문제는 어 분당으로 한번가 보겠습니다 분당 정자역 어 분당 정자역 좀 특이해요이 정자역에 좌측은 다 상업 지역이고 우측은 전부 어 2종 3종 아파트가 지금 들어간 그런 입지라고 보시면 되고요 저는이 왼쪽 상업 지역을 볼 것이고 특히이 상업 지역에서 남측 부분을 입질을 한번 분석해 보도록 하겠습니다 사실 북쪽도 똑같이 이렇게 적용하시면 되거든요 남측을 제가이 그 선택한 이유는 요건 크 가지 두 가지가 있는데 먼저이 정자 역이라는 지하철 역이라는 집객 시설에 하나가 있고요 또 하나는 여기 분당 두산 타워 보이시나요 예 여기 두산 사옥이 있고요 조금만 더 내려가면네 여기 네이버가 있습니다 네이버 본사가 여기 위치에 있어서 집객 시설이 아까 말씀드 드렸죠 집객 시설은 지하철역 버스 정류장 대기업 사업 그다음에 뭐 백화점 등등이 집게 시설이 되는데 여기는 지하철역 과 대기역 사옥 두산이랑 네이버가 들어와 있어서 요거를 지금 선택을 했고요 지역을 한번 어 입지 분석을 해보도록 하겠습니다 보시면 아까 평택에서 했던 거랑 같은 맥락으로 보시면 돼요 연결된 도로는 제가 빨간색으로 쭉 그었고 그다음에 비연결 도로는 파란색으로 표시를 해뒀습니다 그리고 지금 정자 여기 위치가 있고 두산 타워 그다음에 밑에 네이버를 지금 연기를 해 놨고요 자 그러면 여기서 1번 2번 3번 4번요 라인네 개를 가지고 직접 가보지 않고도 아 여기가 제일 좋겠구나 두 번째로 좋겠구나 제일 안 좋겠구나 요걸 바로 파악할 수 있는 그런 방법이니까 하나씩 한번 보도록 하겠습니다 요거 3번하고 4번을 한번 비교를 해 보겠습니다이 3번 라인이 좋을지 4번 라인이 좋을지 한번 보도록 하겠습니다이 3번 같은 경우는 먼저이 빨간색 연결도로 하나랑 파란색 비 연결도로가 접한 부분이고요 4번은 빨간색 연결도로 또 빨간색 연결도로 두 개의 빨간색 연결도로가 접한 곳입니다 그리고 거리는 정자역에서까지의 거리는 3번이 그래도 조금 더 가깝죠 4번보다 근데 실제로는 3번 중하고 4번 중에 어느 것이 더 상권이 좋을까요 예 정답은 4번이 훨씬 좋습니다 이와 관련된 그 현장 영상은 제가 뒤에 한번 다시 정리를 해서 보여 드릴 테니까요 그럼 3번 4번 비교했을 때 4번이 좋고요 그럼 2번하고 3번 한번 비교해 보겠습니다 니다 2번도 보면은 3번과 마찬가지로 연결 도로랑 비연결 도로로 이어져 있습니다 그렇다면 3번과 같죠 차이점은 2번이 3번보다 집객 시설인 정자보다 조금 더 가까워요 그렇다면은 연결도로 조건에서는 같다고 봤을 때 그럼 최당 거리 측면에서 보면 2번이 좀 더 가깝잖아요네 맞습니다 실제로 가보면 2번이 3번보다 상권이 더 좋습니다 자 그렇다면 1번하고 4번 한번 비교를 해 볼게요 1번 4번은 어 두 개의 연결 도로로 빨간색 연결 도로로 이어진게 같습니다 차이점이 있다면은 최단거리가 차이가 되겠네요 그러면 1번이 정자에 가깝고요 4번은 1번보다는 정자에서 멉니다 그러면 어 1번이 더 좋겠네 요렇게 생각할 수도 있겠지만요 지역은 조금 다른게 뭐냐면 집객 시설이 두 개예요 그니까 정자역이라는 집객 시설이 있고 대기업 사이라는 집기 시설이 있기 때문에이 사람들 입장에서 봤을 때는 주로 이제 장인들이 많이 이용하는 상권이다 보니까이 사람들의 동선은 지금 요런 화살표로 나옵니다 그러면이 두 개의 집객 시설 측면에서 봤을 때는 사람들이 좀 더 가깝게 느낀다고 보이는 라인은 1번이 아니라 4번이 됩니다 그래서 실제로 현장을가 보면 1번보다 4번이 훨씬 더 활성화돼 있고 어 상권도 활발하고 임대료도 더 높습니다 요렇게 이해하시면 되거든요 조금 더 심한 과정이긴 한데 이해가 되셨나요 그렇다면 1 2 3 4번 중에 그럼 가장 좋은 1등 입지는 어디냐라고 봤을 때는 4번입니다 왜냐면 두 개의 빨간색 연결도로가 지나고 있고 그다음에 집객 시설 측면에서 봤을 때 두 개의 집객 시설을 연결하는 최단거리가 바로이 4번 라인이기 때문에 1번보다 훨씬 더 가깝죠 그렇기 때문에 가장 좋은 라인은 4번이 되 습니다 요렇게 입지 분석하시면 됩니다 어렵지 않죠 그렇다면요 북쪽도 마찬가지겠죠 여기도 1번 2번 3번 4번이라 봤을 때 쪽 위로는 주로 그 아파트 주상 복합 많이 살거든요 그러면은요 2번 3번은 당연히 좀 안 좋은 라인이 되 될 것이며 그럼 연결도로 측면에서 딱 봤을 때 그러면이 집객 시설하고이 아파트 집객 시설하고 연결해 주는요 대각선 라인에서 최단거리는 요쪽 라인이 되겠죠 그래서 요기가 가장 좋습니다 요렇게 이해하시면 돼 니다 평택 물건보다는 조금 더 심화된 가정이긴 한데 이렇게 가장 짧은 최단 거리가 어디냐 그다음에 연결도로가 이제 다 그어 보시는 겁니다 다 그어 보신 다음에 연결도로 비연결 도로를 찾고 그다음에요이 지역에 집게 시설은 한 개인지 두 개인지 이렇게 찾은 다음에 가장 1 입지 2 입지 요런 식으로 이렇게 분석하시면 되는데 연습을 조금씩 조금씩 계속 하시다 보면은 금방 금방 실력이 드실 거예요네 현장 영상입니다 목요일 오후 6시 퇴근시간대 이 정자 3번 출구에서 나와서 지금 정자 아케이드 광장쪽 모습이고요 지금 많은 직장인 분들이 역적으로 가는 모습이 보입니다 지금 쏟아져 나오고 있죠 그리고 여기 지금 백다방 로데리아 보이시는요 골목요 라인이 4번 라인 되겠습니다 4번 지금 사람들도 많이 지나다니고 있고 여기가 주로 이제 먹자 상이 형성이 되어 있는데요 보시다시피 뭐 호프집 앞에는 현재 매대들이 막 설치가 되면서 저녁 장사를 준비하고 있는게 [음악] 보입니다 4번 라인 쪽에서 딱 봤을 때 요렇게 두산 타워 지금 대기업 억도 바로 보입니다 여기는 3번 라인이 되는데 전에 봤던 4번에 비해서 확실히 에너지가 적죠 광고에 내온 사인은 지금 많이 들어와 있는데 그에 비해서 사람 유 은 적다는게 한눈에 바로 파악됩니다이 3번은 한개의 연결도로와 한개의 연결도로가 이어진 그 라인이 [음악] 되겠습니다 그 여기는 2번 라인인데요 3번에 비해서는 그래도 사람들의 어 이동 모습 그다음에 차량의 이동 활성화 정도 에너지가 좀 더 3번보다 크다는게 보입니다 여기 2번 이었고요 마지막 1번인데 1번은 두 개의 연결도로가 이어진 그 라인이 되겠으며 확실히 2번 3번에 비해서는 어 사람들의 유동이 많은 걸 확인할 수 있습니다네 현장 영상까지 잘 보셨나요 실제로 4번이 가장 분비 활성화돼 있고 그다음에 3번이 가장 죽은 상권이라는게 그 영상에서도 바로 보이셨을 겁니다네 요런 식으로 입지 분석하면 되고요 오늘 내용을 다시 한번 정리를 해 보자면 상권을 분석하는데 있어서 핵심 포인트는 세 가지가 있습니다 하나 세트로 최단거리 연결도로 집계 시설 두 번째 세 번째는 어 수요와 공급 렇게 생각하시면 되고요 최대한 예시를 들어서 설명을 좀 하려고 노력을 했는데 만약에 좀 이해가 안 되시면 평택 예시한 그다음에 정자동 예시를 다시 한번 보시면서 복습을 하시면은 머릿속에 탁 들어오실 거예요 그러면 수학의 사측 연산 중 더하기 빼기 벌써 다 하신 겁니다 그 뒤에 제가 말씀드린 상가 이제 수요와 공급 그 부분까지만 다 배우시면 곱셈 나눔셈 아지 다 끝나는 거거든요 상가 입지 분석 어렵지 않다는 걸 바로 체감하실 수 있으실 겁니다 추후에 상가 입지 분석에 대한 수요와 공급 관련된 예시를 좀 보여 드리면서 어 설명을 드릴테니까 앞으로도이 부과함 채널 구독과 좋아요 알림 설정까지 쭉 해 주시고 많은 시청 부탁드리겠습니다 [음악] 감사합니다 [음악] m