부작용 터진 부동산, 11년차 전문가가 경고! "서울 아파트 12% 폭락

게시일: 2025년 11월 05일 작성자: 자청의 유튜브 추출기

부동산 규제, 세금 폭탄 피하는 법! (중학생 눈높이 설명)

요즘 부동산 규제가 진짜 세졌어. 서울 전체랑 경기도 12곳을 한 번에 묶어서 '조정 대상 지역'이랑 '토지 거래 허가 구역'으로 지정했거든. 이런 경우는 진짜 처음이야.

겉으로는 세금 규제를 안 하는 것처럼 보이지만, 조정 대상 지역으로 묶이는 것 자체가 세금 규제야.

취득세 폭탄: 만약 집이 두 채 있으면, 집 살 때 내는 취득세가 8%까지 올라가. 원래는 1~3%인데 말이야. 5억짜리 집을 사는데 실수로 주택 수를 잘못 세서 12%가 나오면, 6000만 원을 내야 해. 연봉만큼 날아가는 거지. 실제로 20억짜리 집을 사면서 3%인 줄 알았다가 8%를 내서 1억을 더 낸 사람도 있어.
피할 수 있는 방법? 딱 하나 있어. 두 번째 집을 사고 3년 안에 원래 집을 팔면 돼. 이걸 '일시적 2주택 취득세 감면'이라고 하는데, 이걸 몰라서 손해 본 사람들이 많아.

이 구역으로 묶이면 집을 사고팔 때 정부 허가를 받아야 해. 그래서 집 거래가 엄청 줄어들 거야.

외곽 지역 피해: 특히 외곽 지역은 집값이 떨어지거나 거래가 안 돼서 피해를 볼 가능성이 커. 집을 팔고 싶어도 안 팔리고, 증여하고 싶어도 증여세가 너무 많이 나와서 못 하게 될 수도 있어.

정부나 언론에서는 아직 세금 규제가 본격적으로 나온 게 아니라고 말하지만, 사실 이미 세금 규제는 시작됐다고 봐야 해.

대출 규제: 규제 지역으로 묶이면 대출 한도가 줄어들어. 이건 대출 규제를 먼저 하고 규제 지역으로 묶는 거랑 똑같아.
취득세 중과: 2020년부터 이미 다주택자는 취득세가 8% 또는 12%로 올라갔어. 규제 지역으로 묶이면 이 세율이 적용되는 거야.
앞으로 더 나올 규제: 지금 나온 규제는 시작일 뿐이야. 보유세, 상속세, 증여세 같은 부분도 앞으로 더 강화될 수 있으니 계속 지켜봐야 해.

10억짜리 집을 산다고 가정해 볼게.

취득세: 집 살 때 내는 세금이야. 10억짜리면 3%니까 3000만 원이야. 이건 한 번만 내.
보유세: 집을 가지고 있을 때 매년 내는 세금이야. 재산세랑 종합부동산세가 있는데, 집값이 12억이 넘어야 종합부동산세를 내. 10억짜리 집이면 재산세는 1년에 100만 원 정도 나올 거야. 5년 가지고 있으면 500~600만 원 정도 내는 거지.
양도세: 집을 팔 때 내는 세금이야. 이게 제일 복잡하고 중요해.
- 1세대 1주택 비과세: 집을 한 채만 가지고 있고 2년 이상 살았으면, 12억까지는 세금을 안 내.
- 12억 초과 시: 12억 넘는 부분에 대해서만 세금을 내는데, 일반 과세보다 적게 나와. 예를 들어 15억에 팔면 2000만 원만 내면 돼.
- 양도세 중과: 만약 집이 세 채 이상이면 양도세가 엄청 올라가. 원래 2억 올랐을 때 4000만 원 내던 게 5000만 원으로, 5억 올랐을 때 1억 7천만 원 내던 게 3억 5천만 원으로 올라. 이건 진짜 무서운 거야.

2026년 5월 10일부터 양도세 중과가 시작될 수 있어. 그래서 2026년 5월 9일까지 집을 팔아야 중과를 피할 수 있지.

미리 팔아야 해: 집을 팔려면 최소 3~4개월 전에 부동산에 내놔야 해. 그러니까 지금부터라도 팔 생각을 해야 하는 거지.
매수자는 기다려야 해: 지금 집을 사면 매도자가 급하게 팔려고 할 때 더 싸게 살 수 있을 거야. 올해 말이나 내년 초에 집값이 좀 떨어질 수 있으니 기다려보는 것도 방법이야.

집을 갈아타려고 두 번째 집을 샀는데, 원래 집이 안 팔리면 세금 폭탄을 맞을 수 있어.

결론적으로, 지금은 세금 공부를 열심히 해야 할 때야. 내 집을 지키고 더 좋은 기회를 잡으려면 세금을 아는 게 필수야. 어렵다고 포기하지 말고, 차근차근 알아가면 분명 도움이 될 거야!