다가구 주택을 호스텔로! 용도변경 성공 비법과 현실 체크

어떤 분이 그렇게 얘기하세요? 300만 원짜리 호스텔 용도변경 강의에서 그렇게 들으셨다고요? 그 분이 몇 개 해보셨는데요? 한 개요? 그러면 제가 했었던 몇 가지 사례를 추가로 한번 말씀을 드릴게요 이 부분은 꼭 같이 고려를 해보셔야 됩니다 한 달 만에 다시 인사드립니다 키우다 김대표입니다 요즘 다가구를 호스텔로 용도변경하는 문의가 종종 오더라고요 저는 주로 건축사분들이 많이 문의를 주시는데요 건축사분들은 건축법에는 전문가 분들이지만 전문가 분들이지만 관광진흥법이나 숙박상권에 대해서는 잘 모르시니까 저한테 종종 문의가 오십니다 그러면 왜 요즘 호스텔이 뜨는 걸까요? 경쟁업체에 적은 좋은 숙박상권에 싼 매물은 없겠죠? 이런 곳에 싸게 사기 위해선 숙박시설이 아닌 매물을 사서 숙박시설로 용도 변경하는 것도 한 방법입니다 그렇게 제가 만든 아이들이 이런 이런 이런 이런 이런 아이들이 있습니다 이게 물론 어려운 일이지만 이 두 가지 요건을 가진 상권이라면 도전해 볼만 합니다 다만 이런 상권이 아닌 곳은 이런 상권이 아닌 곳은 그냥 모텔도 싸게 나와 있으니까 꼭 그 상권에 사고 싶다면 그냥 모텔을 사셔라 이 점을 꼭 기억하시고요 이 두 가지 요건을 갖춘 상권인데 용도변경하면 대박날 것 같다 하고 이 호스텔 관련 영상들을 쭉 봐도 일부분에 대한 얘기만 나와있고 제대로 된 강의가 없다 보니 300만원을 내고도 강의를 듣는 분들이 많으시더라고요 그래서 전 오늘 호스텔 개발의 모든 것을 공개하기 위해 이렇게 카메라를 켰습니다 그럼 여러분은 이 영상 하나로 300만원을 버는 거다 좋아요? 좋아요 눌러 주실 시간입니다 자 그러면 왜 사람들은 호스텔 호스텔 하는 거냐 그건 이 표를 보면 알 수 있는데요 숙박업을 하기 위해서는 숙박시설에서 영업이 가능한 게 원칙입니다 그리고 이 숙박시설에는 일반 생활 관광으로 나뉘고요 이 국토법에 따르면 상업지역 외에는 허가가 안 나고 생숙만 준주거에서 그것도 조건부로 가능합니다 그럼 상업지역이 얼마나 되나 서울시의 경우에는 전체 면적에서 4.

3%만 상업지역이거든요 자 이제 제가 중요한 데이터를 보여 드릴게요 관광진흥법에선 이걸 이렇게 풀어줘요 관광 숙박시설이라면 이걸 보면 왜 호스텔이 핫한지 딱 이해가 되시죠 이 4.

3%에만 지을 수 있었던 숙박시설의 범위가 서울시의 71.

5%에 지을 수 있게 되는 겁니다 이거 대박이죠 저도 10년 전에 야늘자에 들어가서 일했던 이유 중에 하나가 이 관광숙박시설을 개발을 해보고 싶었거든요 그렇게 입사를 해서 신축 프로젝트를 가지고 이수진 사장님한테 보고를 드리러 간 날이 있었습니다 그때 사장님이 쭉 보시더니 이거 개발하면 100억짜리 숙박시설이 되는 건데 이거 나중에 팔 수 있겠어요? 라고 물어보셔서 주변에 40객실 짜리가 100억에 매각이 됐는데 대로변에 신축해서 100억짜리면 쉽게 팔리지 않을까요? 라고 말씀을 드렸더니 사장님께서 (끄덕끄덕) 이렇게 제 프로젝트를 승인해 주셨던 기억이 나네요 그래서 이때 당시에 주거지에 관광 숙박시설을 성신여대 건대 이런 곳에 직접 토지 매입부터 인허가를 풀면서 진짜 너무 고생을 했는데 그게 이제 제가 공부가 돼서 이렇게 먹고 살고 있네요 예전부터 있던 법인데 왜 요즘 난리에요? 요즘 에어비앤비에서 고시원에서 숙박업으로 입문하는 이 숙린이 분들이 많다 보니까 그런 거 아닐까요? 근데 왜 관광숙박시설에 관광호텔도 있는데 왜 호스텔이 뜨는거에요? 그건 관광호텔보다 호스텔이 더 조건이 완화돼 있어서 그런 거거든요 서울시의 50%를 차지하는 일반 주거지역에 관광 숙박시설을 설치하기 위한 요건 중에 도로연접 조건이라는 게 있거든요 관광호텔은 내 땅 앞에 12M 도로가 있어야 되고 거기에 4M가 붙어 있어야 됩니다 이건 사실상 대로변이 아니면 힘들지만 호스텔은 8M 도로에 4M가 붙어 있으면 되거든요 그리고 전에 문의 주셨던 분 중에 부산 서면에 2M 도로에 붙어 있는 여인숙을 호스텔로 용도 변경을 했다고 하는데 그럼 어떻게 된 거냐고 물어보시던데 한번 볼까요? 부산 서면 여기는 이렇게 다 상업지입니다 제가 말씀드린 이 도로연접 조건은 주거지역에 해당하는 조건이고 상업지는 뭐 그냥 다 됩니다 근데 상업지에 굳이 일반이 되는데 왜 관광으로 바꾸는지 이해를 할 수 없습니다만 아 그리고 저희가 관광호텔을 3개를 운영하고 있거든요 3년마다 등급 심사를 받는데 이게 진짜 피곤합니다 근데 호스텔에는 등급 심사가 없어요 이것도 아주 큰 장점이죠 매우 매우 매우 매우 결론은 가장 완화된 기준은 호스텔이다 그래서 이걸 몰랐던 분들이 치트키 되는 것처럼 난리가 났다 하지만 치트키는 아니다 왜 아니냐? 자, 경쟁업체가 적은 좋은 숙박상권에 싸게 사기 위해선 다가구를 호스텔로 용도변경하는 게 가성비가 좋습니다 일단 방이 다 있으니까 설비를 다시 깔 필요가 없잖아요 개꿀이죠 근데 이렇게 용도변경을 하기 위해서는 이런 법규들을 검토를 해야 되는데요 여러분들이 빠르게 가능 여부를 판단할 수 있는 것부터 제가 말씀드릴게요 앞서 말씀드린 이 도로연접조건 관광진흥법에 있는 겁니다 호스텔은 8M 도로에 4M만 붙어있으면 된다 라고 말씀드렸잖아요 그러면 저희 사무실이 반포동 주거지역에 위치해 있습니다 여긴 경쟁업체가 적은 좋은 숙박상권에 속합니다 땅이 너무 비싸긴 하지만요 아니 2종인데 무슨 1억이 넘어 어쨌든 8M 이상 도로를 한번 찾아볼까요? 토지이음에 들어가셔서 지적도를 클릭을 하시면 확대해서 볼 수가 있습니다 여기에서 거리를 누르고 재보면 정확하게는 원래 측량을 해야 되지만 이렇게 보면 대략 가능 여부를 알 수 있잖아요 그렇게 후보군을 좁혀나가는 겁니다 그러면 대략 8M 도로가 이 라인, 이 라인, 이 라인이 되겠네요 그럼 얘네들은 다 탈락 두 번째 검토할 내용 건축법 안에 있는 대지안의 공지 기준이 있습니다 건축법 시행령 별표 2 대지안의 공지 기준을 보면요 관광 숙박시설은 건축 한계선에서 3M를 후퇴해야 됩니다 내 땅에서 3M 뒤에 건물을 지을 수 있는 겁니다 기존에 살려던 다가구 건물이 3M 후퇴가 안 돼 있다 그러면 안 되는 겁니다 다만 1000제곱미터가 넘지 않는 건물은 약 300평 미만의 건물들은 건축 한계선 기준이 없다 딱 붙어있어도 된다 그럼 여기 중에 300평이 넘는 건물은 패스 그리고 또 이 인접대지경계선에서 1M가 떨어져 있어야 되거든요 인접대지라는 건 내 땅에 도로 있는데 말고 옆 땅이랑 붙어있는 땅 도로가 없는 옆 땅을 인접대지라고 부릅니다 여기에 대지경계선에서 1M가 떨어져 있어야 됩니다 근데 대부분 주택을 보면 이렇게 50CM 정도가 떨어져 있거든요 왜냐? 주택은 50CM만 있으면 되거든요 건물이 이렇게 도로로 둘러싸여 있거나 양쪽이 주차장이 되어 있지 않으면 탈락! 실제로 이 반포동 빌라촌에 있는 건물 중에 대부분이 이렇게 탈락을 합니다 근데 여기서 통과를 했다 그럼 세 번째 이 인접대지조망 이것도 이 관광진흥법에 있는 내용이거든요 이제 창문을 봐야됩니다 이건 예전에 영상이 있으니까 잠깐 첨부할게요 하지만 이 부지에는 몇 가지 제약이 있었습니다 첫 번째 부지의 제약이 있었습니다 부지 모양이 대로변으로는 좁고 안으로 길게 세로 장방형으로 생겼는데요 주거지역에 호텔을 짓기 위해서는 몇 가지 제약이 있는데요 그 첫 번째가 12M 도로에 4M 이상 연접이 되어 있어야 합니다 뭐 이거는 이 부지가 충족을 하고 있었고요 두 번째가 건축물의 각 높이는 창이나 문 등의 개구구가 있는 그 벽면에서 직각 방향으로 인접되어 있는 경계선까지의 수평거리의 2배를 초과하지 아니할 것 이게 무슨 말이냐 길이 아닌 인접대지 쪽에 창을 내려면 건물과 그 인접대지와의 거리의 2배까지만 건물의 높이를 지을 수 있다 이런 얘기입니다 예전에 사선 제한 1.

5배 아시죠? 그거랑 비슷한 조항이죠 그러면 이런 식으로 바짝 당겨서 층고도 낮고 룸 사이즈도 안 나오게 지거나 이렇게 안에서 서로 보게 만들어야 하는데 이건 호텔이 아니고 모텔이죠 호텔과 모텔의 가장 큰 차이점은 창인데 말이죠 그래서 건축사 분과 미팅을 하다가 인접대지를 그냥 벽으로 막으면 안되요? 이렇게 여쭤봤습니다 그랬더니 안된다고 하시더라구요 그래서 왜 안되요? 어떤 조항때문에 안되는 거에요? 제가 계속 이렇게 물어보니까 확인해보고 답변해주시겠다고 했습니다 구청담당자와 이야기 해보겠다고 하시더라구요 그리고 다시 오셔서 된댄다 라고 이야기 해주시더라구요 그래서 이런 ㄷ 자 모양의 건물이 나왔습니다 그리고 룸 사이즈가 전보다 조금 커졌구요 그래도 작긴하지만 60객실의 지금 호텔의 뼈대가 이렇게 나온겁니다 네 그렇습니다 이렇듯 인접대지 쪽으로 창문이 나 있는데 이거를 바꾸지 못한다 그럼 얘네도 탈락입니다 이런 법이 왜 생겼냐 내가 사는 집 앞에 다중이용시설이 생겼어요 그래서 그 창문에서 맨날 나를 봐 사람이 계속 바뀌어가면서 외국인도 와 이건 엄청 불편할 거 아니에요 이런 부분 때문에 주거지역 안에서 상업용도의 건물이 생길 때 이러한 제한을 두는 건 어쩌면 당연한 일이죠 우리나라 법규가 좀 꼼꼼합니다 여기까지 살아남으셨나요? 그럼 이제 얼마 안 남았습니다