서울 역세권 재개발 10만호! 20년 전 기회 잡을 역대급 혜택 총정리!

부동산 시장, 지금이 기회일까?

요즘 부동산 시장에 대한 이야기가 많지? 특히 서울시에서 재개발, 재건축을 더 빨리 진행하기 위한 새로운 정책들이 나왔다고 해서 한번 정리해봤어. 중학생 눈높이에 맞춰서 쉽게 설명해줄게!

1. 규제 완화로 공급 늘린다!

서울시에서 재개발, 재건축을 더 빨리 하려고 10가지 제안을 했어. 그중에서 제일 중요한 몇 가지를 볼까?

• 이주비 대출 완화: 집을 재개발하거나 재건축할 때, 원래 살던 집에서 잠시 다른 곳으로 이사 가야 하잖아. 이때 필요한 돈을 빌려주는 게 이주비 대출인데, 이걸 더 쉽게 받을 수 있게 해달라는 거야. 지금은 대출 규제가 있어서 돈 빌리기가 어렵거든. 이걸 풀어주면 사람들이 이사도 빨리 가고, 공사도 빨리 시작해서 집을 더 많이 지을 수 있겠지?
• 조합원 지위 양도 제한 완화: 재개발, 재건축 조합원이 되면 일정 기간 동안 집을 팔지 못하게 막아놨었어. 그런데 이걸 좀 풀어주면, 집을 팔고 싶은 사람들은 팔고, 새로 집을 사고 싶은 사람들은 살 수 있게 돼서 시장에 집이 더 많이 돌게 된다는 거야. 특히 3년 동안만 한시적으로 풀어주자는 이야기가 나오고 있어.
• 용적률 상향 및 임대주택 의무 비율 완화: 집을 지을 때 얼마나 높이, 얼마나 많이 지을 수 있는지 정해놓은 게 용적률인데, 이걸 더 높여주자는 거야. 그러면 같은 땅에 더 많은 집을 지을 수 있겠지? 또, 집을 지을 때 일정 비율은 임대주택으로 지어야 하는데, 이 비율도 좀 낮춰달라는 요구도 있어.
• 공원 녹지 확보 기준 완화: 집을 지을 때 공원이나 녹지를 얼마나 만들어야 하는지 기준이 있는데, 이미 주변에 녹지가 많은 곳은 이 기준을 좀 덜 까다롭게 적용해달라는 거야.
• 조합 설립 동의율 완화: 재개발, 재건축을 시작하려면 주민들 동의가 필요한데, 이 동의율을 좀 낮춰달라는 거야. 동의율이 낮아지면 사업이 더 빨리 진행될 수 있겠지.

이런 제안들이 다 "닥치고 공급!"이라는 말처럼, 집을 더 많이, 더 빨리 짓게 하려는 의도야.

2. '민간 도심 복합 개발'이 핵심!

특히 주목해야 할 건 '민간 도심 복합 개발'이라는 새로운 방식이야.

• 역세권 활성화 사업 vs 민간 도심 복합 개발:
  • 역세권 활성화 사업: 이건 좀 까다로워. 집들이 얼마나 오래됐는지, 얼마나 좁은 땅이 많은지 등 여러 조건을 봐야 해. 그래서 좋은 지역에서도 조건을 맞추기 어려울 때가 많아.
  • 민간 도심 복합 개발: 이건 정말 파격적이야! 집이 얼마나 오래됐는지 전혀 안 봐! 신축이 많아도 상관없다는 거지. 그리고 5,000제곱미터 이상이면 무한대로 지을 수 있어. 그냥 간선도로만 붙어 있으면 된다는 거야. 이건 정말 사업성이 좋고 빨리 진행될 수 있다는 뜻이지.

3. 20년 전으로 돌아간다면?

이런 정책들이 나오면서 20년 전으로 돌아간다면 어떨까 하는 이야기도 나왔어. 그때는 반포 주공, 개포 주공 같은 아파트들이 5천만 원 정도였다고 해. 지금은 상상도 못 할 가격이지. 그때 돈이 있었다면 그런 아파트들을 다 샀어야 한다는 거야.

지금은 그런 5층짜리 저층 아파트들이 많이 없지만, 역세권이나 입지가 좋은 곳에 그런 가능성이 있는 곳들이 있다는 거지. 그때처럼 지금이 바로 그런 곳에 투자할 기회라는 거야.

4. 동탄 집값, 왜 이렇게 올랐을까?

최근에 동탄 집값이 많이 올랐다는 이야기도 있어. 1.98억에서 2.2억까지 올랐다고 하니 정말 대단하지. 그런데 이게 최고 가격은 아니라는 거야. 2021년 최고 가격보다 아직 회복이 안 된 곳도 많고, 역세권 주변은 이미 최고가를 넘어섰다고 해.

동탄이 규제 지역이 아니기 때문에 전세 끼고 집을 살 수 있는데, 7억짜리 집인데 전세가 4억 5천이면 2억 5천만 원으로 내 집 마련이 가능해지는 거지. 그래서 동탄에 사는 사람들은 충분히 해볼 만하다는 거야.

5. 그래서 지금 집 사야 할까?

결론적으로, 지금 부동산 시장은 공급을 늘리려는 정책들이 나오고 있고, 특히 '민간 도심 복합 개발'처럼 사업성이 좋고 빠르게 진행될 수 있는 방법들이 나오고 있어.

만약 집 마련을 생각하고 있다면, 2021년 최고 가격 회복이 안 된 곳을 찾아보는 게 좋다고 해. 이런 곳들이 앞으로 오를 가능성이 있다는 거지. 특히 동탄 같은 비규제 지역은 전세 끼고 집을 사는 것도 방법이 될 수 있고.

물론 모든 사람이 지금 당장 집을 사야 하는 건 아니야. 하지만 이런 시장 상황을 잘 지켜보고, 앞으로 어떻게 될지 판단하는 게 중요하겠지?