속보! 서울 아파트값 폭등 임박! 무주택자, 이 기회 놓치면 후회합니다 (김준영 소장)

부동산 시장, 앞으로 어떻게 될까? (중학생 눈높이 설명)

1. 강동구, 왜 특별할까?

강동구는 강남처럼 집값이 오르는 것처럼 보이지만, 실제로 거래가 되어야 가격이 움직이는 곳이야. 마치 강남의 흉내를 내는 것 같지만, 속은 좀 다른 거지. 이런 특징은 도시마다 조금씩 다를 수 있어.

2. 재개발, 재건축, 앞으로 어떻게 될까?

서울에 집이 부족하다는 이야기가 많아서 재개발, 재건축 이야기가 나오고 있어. 그런데 서울 시장님이랑 구청장님이 다른 정당 소속이라서 재개발 허가를 받기가 어려울 수도 있다는 말도 있어.

하지만 대통령님은 집을 늘리는 게 중요하다고 하셨고, 민주당에서도 집이 부족하다는 걸 알고 있어. 그래서 재개발, 재건축을 무조건 반대만 하지는 않을 것 같아. 다만, 서로 집이 부족한 상황이라서 재개발, 재건축 말고 다른 방법으로 집을 늘리는 게 더 좋을 수도 있다고 생각하는 사람들도 있어.

3. 세금, 어떻게 바뀔까?

정부에서는 집을 가지고 있을 때 내는 보유세, 집을 팔 때 내는 양도세, 집을 살 때 내는 취득세를 바꿀 수 있다고 해.

• 취득세: 집이 없는 사람이나 집이 한 채 있는 사람은 괜찮아. 이미 집이 여러 채 있는 사람들은 세금을 더 많이 내고 있어서 크게 달라질 건 없을 거야.
• 양도세: 5월 9일부터 다시 세금을 내야 해서 이제는 문제가 없어.
• 보유세: 이게 제일 문제인데, 보유세를 올리면 집을 가진 사람들도 힘들지만, 집을 빌려 사는 세입자들도 더 힘들어질 수 있어. 지금은 보유세를 올릴 때가 아니라는 의견도 많아.

보유세를 올리는 것보다 집을 더 많이 짓는 게 시장을 안정시키는 데 더 도움이 된다고 보는 사람들도 있어.

4. 보유세, 어떻게 바뀔까? (종부세 중심)

보유세 개편안으로 종합부동산세(종부세)를 건드릴 가능성이 높아. 세율을 직접 올리거나, 집값의 일정 비율만 세금으로 계산하는 공정시장가액 비율을 올리는 방법이 있어.

세율을 올리면 집을 가진 사람들이 세금을 많이 내기 싫어서 집을 팔 수도 있어. 하지만 집을 계속 가지고 있을 수 있는 사람들은 계속 가지고 있을 거고, 결국 세금 효과는 잠깐일 수 있다는 의견도 있어.

최근에는 보유세 때문에 미리 자녀에게 집을 물려주는 증여가 많이 늘고 있다고 해. 특히 강남 같은 비싼 아파트가 많은 곳에서 이런 현상이 심하다고 하네.

5. 양도세, 어떻게 바뀔까?

대통령님이 강조했던 실거주 원칙을 반영해서, 집을 오래 가지고 있으면 세금을 깎아주는 장기보유 특별공제가 바뀔 수도 있어.

이게 바뀌면 집을 오래 가지고 있던 사람들에게는 불리할 수 있고, 오히려 좋은 집을 사려는 사람들이 더 많아져서 집값에 영향을 줄 수도 있어.

6. 투자, 지금 해야 할까?

• 수도권 무주택자 (집이 없는 사람): 지금이 집을 살 때라고 보는 의견이 많아. 조금 서둘러야 할 수도 있고, 2년 뒤에 전세 계약이 끝나면 그때는 집값이 더 올라서 강제로 사야 할 수도 있다고 하네.
• 수도권 1주택자 (집이 한 채 있는 사람): 집을 팔고 더 좋은 곳으로 옮겨야 한다면, 지금 가지고 있는 집을 조금 싸게 팔더라도 과감하게 결정해야 할 수도 있어.
• 수도권 다주택자 (집이 여러 채 있는 사람): 세금이 너무 많이 나와서 집을 팔기 어려울 거야. 아마 그냥 가지고 있을 가능성이 높아.

7. 유망 지역은 어디일까?

• 서울: 성동구, 마포구가 좋다고 보지만, 이미 많이 올랐다는 의견도 있어.
• 경기도: 분당, 평촌, 산본, 광명 등이 유망하다고 보는데, 산본은 좀 덜 올랐지만 앞으로 좋아질 거라고 예상하는 사람들도 있어. 광명은 위치가 좋고 신축으로 바뀌면서 가치가 더 올라갔다고 하네.
• 지방: 부산은 수영구가, 대구는 수성구가, 울산은 남구가 유망하다고 보지만, 이미 많이 오른 곳도 있으니 잘 살펴봐야 해.

8. 앞으로 부동산 시장은?

앞으로 2~3년 동안은 집을 짓는 양이 역사상 가장 적은 시기가 될 거라고 해. 그래서 집값이 쉽게 떨어지지는 않을 거라고 예상하는 사람들이 많아. 오히려 지금이 집을 사기 좋은 기회일 수도 있다고 하네.

9. 강남 고가 주택, 지금 투자해도 될까?

강남은 다른 지역과 다르게 경제 상황이나 금리 같은 다른 요인에 영향을 많이 받는다고 해. 그래서 예측하기가 어렵지만, 좋은 자산을 가지고 있다는 생각으로 투자하는 것은 나쁘지 않다고 보네.

10. 부동산 시장의 리스크 신호는?

집값이 너무 빨리 오르거나, 거래량이 갑자기 엄청나게 늘어나는 것은 조심해야 할 신호라고 해. 이런 현상이 나타나면 잠시 시장을 지켜보는 것이 좋을 수도 있어.

11. 부동산 시장, 앞으로도 계속 오를까?

공급 부족 때문에 앞으로도 집값이 오를 가능성이 높다고 보는 사람들이 많아. 특히 서울 수도권은 앞으로 2~3년 동안은 계속 오를 수 있다고 예상하고 있어.

12. 부동산 시장, 어떻게 공부하면 좋을까?

최근에는 AI와 대화하면서 부동산 시장의 원리를 쉽게 설명해주는 책도 나왔다고 하네. 이런 책들을 보면 부동산 시장을 이해하는 데 도움이 될 거야.