곧 다가오는 부동산 대변혁! 꼭 '이때'까지 기다려야 하는 이유
서울 부동산, 왜 이렇게 난리일까? (중학생 눈높이 설명)
안녕하세요! 저는 부동산 전문가 고종환이라고 해요. 한국자산관리연구원장도 하고 있고, 대학교에서 강의도 하고 있어요. LH, 허그, 국민연금, 예금보험공사 같은 곳에서도 일해봤고, 삼성생명이나 은행 같은 금융기관에서도 부자들을 대상으로 강의를 많이 하고 있어요. 그래서 부동산에 대해선 정말 많이 알고 있다고 자부해요!
오늘은 요즘 뜨거운 감자인 서울 부동산 시장에 대해 이야기해볼게요.
지금 부동산 시장, 어떻게 돌아가고 있을까?
부동산 시장은 마치 파도처럼 오르락내리락해요. 이걸 '경기 사이클'이라고 하는데, 짧게는 1~2년, 길게는 10년까지도 봐요.
- 2014년 ~ 2021년 10월: 부동산 가격이 쭉 올랐어요.
- 2021년 10월 ~ 현재 (2024년 중반): 전국적으로는 가격이 좀 떨어지거나 안정되는 시기예요.
그런데 말이죠, 서울은 좀 달라요!
특히 강남, 용산 같은 '핵심 입지'라고 불리는 곳들은 가격이 계속 오르고 있어요. 세종시도 정치적인 이유로 좀 오르고 있고요.
그래서 한마디로 말하면, 전체 시장은 아직 회복되지 않았지만, 서울은 이미 바닥을 찍고 다시 오르기 시작했다고 볼 수 있어요. 특히 비싼 아파트들, 예를 들면 반포나 압구정 현대 같은 곳들은 신고가를 갱신하고 있어요.
이걸 '초양극화'라고 불러요.
- 서울 vs 지방: 서울은 오르는데 지방은 아직 추워요.
- 핵심 입지 vs 그 외 지역: 강남, 용산 같은 곳은 오르는데 다른 곳은 아니에요.
- 신축/대단지/한강변 vs 그 외: 좋은 조건의 아파트만 더 비싸져요.
마치 리조트처럼 편의시설이 잘 갖춰진 아파트들이 인기가 많아지고 있어요. 이건 미국, 유럽, 일본에서도 볼 수 있는 현상이고, 우리나라도 이제 이런 고급 주거 트렌드가 자리 잡고 있어요.
왜 서울 부동산 정책이 꼬였을까?
얼마 전에 서울시에서 '토지거래허가구역'을 해제했어요. 그런데 이게 좀 문제가 됐어요.
- 정책 실패: 3개월 정도 가격이 안정됐다고 해서 바로 풀어버린 건 좀 섣부른 판단이었어요. 시장이 완전히 안정되려면 6개월 정도는 봐야 하는데 말이죠.
- 부자들만 더 부자 되게: 이 정책 때문에 가진 사람들은 더 부자가 됐고, 그렇지 않은 사람들은 더 힘들어졌어요.
- 정치적 이유: 대선을 앞두고 정치적인 이유로 이런 결정이 내려진 것 같다는 의견도 있어요.
토지거래허가구역을 풀면 어떤 일이 벌어질까요?
- 외지인/투기꾼 진입: 돈 있는 사람들이 다른 지역에서 몰려와서 집을 사기 시작해요.
- 가격 급등: 당연히 집값이 확 올라버리죠.
- 풍선 효과: 강남, 용산 같은 곳이 다시 묶이면, 그 옆에 있는 강동, 광진, 마포 같은 곳으로 수요가 옮겨가요. 이번에는 여의도, 목동으로도 옮겨갔고요.
결국 이런 정책 때문에 서울 집값이 더 오르고, '초양극화' 현상이 심해지는 거예요.
'초양극화'는 왜 일어나는 걸까?
양극화는 돈이 많은 사람과 적은 사람의 차이가 점점 벌어지는 걸 말해요.
- 소득 양극화: 돈을 많이 버는 사람과 적게 버는 사람의 차이가 커지면서, 소비 트렌드도 달라져요.
- 부자들의 영향력: 부동산 시장에 영향을 주는 건 결국 돈 많은 사람들이에요. 상위 5~10% 정도 되는 사람들이죠.
- 신분 과시 & 정보력: 부자들은 자신의 부를 보여주고 싶어 하고, 좋은 정보와 인맥을 통해 더 좋은 곳에 투자하려고 해요.
- '슈퍼스타 시티' 선호: 부자들은 연예인, 정치인, 다른 부자들과 어울릴 수 있는 곳, 즉 '슈퍼스타 시티'를 좋아해요. 이런 곳은 편의시설도 잘 갖춰져 있고, 교육, 문화, 교통, 녹지 등 모든 것을 누릴 수 있죠.
- 대체 불가능성: 반포, 압구정처럼 희소성이 높고 대체하기 어려운 곳으로 돈이 몰리는 현상은 선진국에서도 나타나는 현상이에요.
앞으로 부동산 시장은 어떻게 될까?
- 서울은 계속 오를 가능성: 공급 부족과 금리 인하 기대감 때문에 서울은 계속 오를 가능성이 높아요. 특히 좋은 입지의 아파트는 더 비싸질 거예요.
- 일본처럼 될 수도: 우리나라 소득 수준과 비슷한 일본의 경우, 도쿄의 비싼 지역 집값은 이미 평당 3억 원을 넘어서고 있어요. 우리나라도 이런 추세로 갈 수 있다는 거죠.
- '무릎'에서 사서 '머리'에 팔아라: 부동산 투자에서 중요한 건 타이밍이에요. 가격이 너무 많이 올랐다고 무조건 피하지 말고, 너무 많이 떨어졌다고 무조건 사지도 마세요. 적절한 시점에 투자하는 것이 중요해요.
결론적으로, 서울 부동산 시장은 '초양극화' 현상이 심화되고 있고, 좋은 입지와 조건을 갖춘 곳으로만 돈이 몰리는 추세가 계속될 거예요. 앞으로 부동산 투자를 하려면 이런 시장의 흐름을 잘 이해하고, 신중하게 접근해야 할 거예요.