내가 원금을 회복하는 기간이 언제냐면 적어도 10년 이상 걸려.

이 바닥에서 어쩔 수 없이 집을 던지고 못 버티는 거예요.

 버티면 오를 거 자기도 안 돼.

 근데 못 버티겠다는 집에서 해방되고 싶대.

 이제 집값 올라갈 거 같은데.

 아이 무슨 소리야.

 집값 안 올라.

 이제 이런 얘기를 했던 사람들이 수없이 많다.

이 사람들의 가장 큰 오류가 뭐였냐? 바로 인플레이션 이론을 따랐다는 거.

 근데 우리가 항상 그 생각하죠.

 아, 내가 그때 사가지고 지금까지 갖고 있었으면 근데 그런 비율이 얼마나 될까요? 하나, 둘, 셋.

 안녕하세요.

 아파트 사이클 연구소 소장 이연철입니다.

 오늘 주제는 바로 인플레이션에 관한 내용입니다.

 저는 기본적으로 인플레이션 그러니까 화폐 가치 하락 그리고 집값의 장기적 우상향 이것을 일단 인정하느냐 아니면 거부하느냐 아이 부분에 대해서는 저는 인정합니다.

 그러니까 어 집값은 장기적으로 우상향할 가능성이 많고요.

 그에 따라서 그 인플레이션 효과 하락하고 그래서 집은 장기적으로는 일단 보유를 하는 쪽이 조금 더 낫다.

 이런 측면의 논리 전개나 지식 이런 부분에는 일단 동인을 합니다.

 동인을 하는데 그러면 이런 논리면 지금이라도 집을 사는게 맞는게 아니냐? 아, 이런 논리 전개가 되잖아요.

 그럼 저는이 부분에 동의하느냐? 저는이 부분에 절대 동의하지 않습니다.

 예.

 절대 동의하지 않아요.

 왜? 자, 그 부분에 대해서 제가 설명을 드리도록 하겠습니다.

 자, 인플레이션이라는 거는 이렇게 되는 거예요.

 이렇게 장기적으로 이렇게 흘러갑니다.

 그죠? 이게 이제 인플레이션이에요.

 집값이 장기적 우상향하고 지금이라도 집을 사야 된다라면 자, 집값과 인플레이션의 관계에서 이걸 알아야 돼요.

 집값이 자, 빨간색의 집값이라고 한다면네 집값이 약간 이런 식으로 이런 식으로 움직이고 있다.

 이렇게 본다라면 저는 지금이라도 집을 사는게 맞다라고 얘기를 할 겁니다.

 자, 인플레이션과 거의 같은 비슷한 그래프죠.

 그러니까 거의 뭐 이런 식으로 예, 이런 식으로 예, 집값이 인플레이션과 비슷한 움직임으로 움직이고 있을 때는 예, 지금이라도 집을 사는게 왜냐면 자, 지금이라도 집을 사야 된다는 얘기는 내가 지금 집을 샀을 때 손해 볼 가능성이 있느냐, 이득을 볼 가능성이 있느냐 확률적인 부분에 있어서 이득을 볼 가능성이 훨씬 더 많다라는 걸 얘기하는 거잖아요.

 그죠? 그런 측면에 있어서 저는 집을 보유하는게 낫다.

 이렇게 말씀드릴 수 있어요.

 그런데 방금 전에 이걸 시작하기 전에 저는 지금 집을 사는 거에 절대 동의할 수 없다라고 했어요.

 그러면 뭐 때문에 그러냐? 자, 인플레이션과 집값의 관계에 대해서 한번 볼 필요가 있는데 자, 여러분 인플레이션이 이렇게 진행될 때 집값의 그래프가 자, 이렇게 자, 이렇게 진행된다라면 우리가 생각해 볼 여지는 정말 많은 거예요.

 왜냐? 자, 이렇게 빨간색이 이제 집값인데 빨간색 이렇게 하는 거는 지금 장기적으로 우상향해요.

 예.

 그러니까 인플레이션의에 어떤 방향성과 일치는 합니다.

 그런데 그런데이 구간을 한번 볼게요.

이 구간.

이 구간은 자, 지금 인플레이션의 상승률에 비해서 집값의 상승률 구간이 월등하게 큽니다.

 자, 정확히 보면 이제 예.

 이 구간이죠.

이 구간.

이 구간.

 예.

 그죠? 상승률이 월등하게 커요.

 월등하게 큽니다.

 그런데 자, 우리가 그냥 일반적인 인플레이션의 상식 이론을 가지고 접목해서 지금이라도 사야 된다라고 했을 때 자, 만약에이 구간에서 여러분들이 아니면이 구간 예,이 구간에서 집을 산다라면 손해 볼 가능성이 클까요? 이득 볼 가능성이 클까요? 생각보다 손해 볼 가능성이 굉장히 큰 구간입니다.

 왜냐면 자, 이게 상승률이 인플레이션 상승률 훨씬 컸기 때문에 다시 인플레이션 상승률에 맞추기 위해서는 필수적으로 뭐가 생기냐면 하락하는 그것도 생각보다 큰 구간의 하락 구간이 생기는 거예요.

이 구간이이 구간이 있다라는 거를 무시하거나 아 모르고 가면 안 된다는 거예요.

 그니까 저 아까도 처음에 전제를 했지만 비슷하게 이런 식으로 올라갈 때는 동일하게 인플레이션과 동일한 논리를 펼이라도 집을 사라.

 이게 맞지만 자, 이런 구간에 있을 때 인플레이션 논리를 펴게 되면 예,이 하락 구간을 피할 수가 없게 되는 거예요.

 그리고이 사람들의 논리가 맞으려면이 구간에서도 이렇게 가야 되거든요.

 그러면 인플레이션이 아닙니다.

 이거는 인플레이션이 아니고이 구간은 예, 그냥 별개의 시장인 거예요.

 벌어져서 가잖아요.

 벌어져서 하락 구간에 들어갈 때에 1990년대 말과 그다음에 2010년에서 한 13년 사이에이 구간은 인플레이션 그 구간보다 밑에 있었어요.

 그래서 우리나라 부동산의 상승 패턴은 어떠냐면 인플레이션이 이렇게 있고 부동산은에 이렇게 폭등하는 구간 그리고 폭등 후에 하락하다가 다시 밑으로 내려와서 다시 상승하는 이런 패턴을에 그려 왔다라는 거예요.

 그래서 인플레이션의 논리를 잘못 적용하면 이걸 잘못 받아들이는 사람은이 구간에서도 집을 사야 된다라는.

 그러니까 지금이 약간 그 구간하고 비슷한 구간입니다.

 지금이 어느 정도 구간이냐면이 구간이 언제예요?이 구간.

이 구간이 2020예 19년에서 21년까지 해당하는 폭등 구간이죠.

이 이 구간이 폭등을 이미 했어요.

 지금 이미 인플레이션과 집값 상승률의 괴리 상태가 굉장히 큰 상태입니다.

 인플레이션은 몇 년 동안에 뭐 몇 % 정도 몇 % 오르는데 지금 집값은 7, 8년 사이에 거의 세배 이상 올랐어요.

 300% 이상 올랐단 얘기.

 지금 괴리가 커져 있는 상태입니다.

 괴리가 커져 있으면 어떻게 돼요? 반드시 예, 하락해서 그 괴리율을 맞추게 돼 있죠.

 그니까 장기적 우상향은 하는 건 맞지만 이런 그래프를 그린다라면 그러니까 우리가 집값의 그래프가 어떻게 되어 있느냐를 먼저 파악할 필요가 있죠.

 그래서 과거 패턴을 보면 이런 패턴이에요.

 이런 패턴.

 심지어는 물가 상승률 아래에 있는 아 부동산 시장 디플레이션도 있단 얘기예요.

 그렇지만 나중에 보면 장기적 우상향하는 건 맞습니다.

 그래서 우리가 집을 사야 될 시점이 언제예요? 집을 사야 되는 시점은 항상이 구간이 제일 좋은 거예요.

이 구간이 되어야 수익률이 많아지죠.

이 구간에 있으면 나중에 장기적 우상향 하느냐이 구간으로 가려면 몇 년이 흘러야 돼요? 자,이 구간에서 산 사람이 장기적 우상향에 의해서 내가 원금을 회복하는 기간이 언제냐면 적어도 10년 이상 걸려.

 10년 이상.

이 부분을 무시하면 절대 안 되는 거예요.

 예.

 그래서 인플레이션 이론을 그대로 부동산시장에 그대로 적용하면 안 된다는 거죠.

 이런 사람들을 진짜 수없이 만나왔습니다.

 그게 언제냐? 바로이 전 구간에 2006년에서 예, 2006년에 이렇게 올랐다가 이렇게 떨어지면서이 구간으로 떨어졌거든요.

 그래서 2006년 7년에 이때 집을 산들이 제가이 사람들하고 상담한 시간이 언제냐면 2010년에서 14년 15년 사이 이때 만나서 상담을 많이 했어요.

이 사람들이 지금 와서 만족하냐? 절대 다 후회하고 있습니다.

 심지어는이 구간에서 집을 판 사람도 후두룩하게 많아요.

이 구간에서.

 심지어는 장기적 우상향을 믿지 않는 사람도 뭐 일종에 변화되기까지 했어요.

 그러니까 하락자가 된 거죠.

 하락론자.

이 사람이 처음부터 하락론자였냐? 아니에요.

 아닙니다.

이 사람들이 2006년 7년에 집을 샀어요.

 그럼이 사람이 하락자여서 집을 샀을까요?이 사람이 뭘 믿고 샀냐? 집값은 영원히 상승한다.

 장기적 우상향한다.

 이걸 믿고 샀대요.

 이때도 그랬습니다.

 지금이라도 집을 사라.

 이런 얘기를 믿고 집을 산 사람들이 나중에 하락을 겪으면서 이제는 끝났소로 바뀌는 거죠.

이 꼭대기에서는 뭐예요? 영원히 상승한다.

 이런 분위기가 그냥 지배를 하게 돼 있어요.

 지배를 하게 돼 있어.

 바닥에서는 이제는 끝났어.

 그리고 꼭대기에서는 영원히 인플레이션 영원히 상승해라.

 양극화 지금이라도 사야 된다.

 이런 논리가 거의 지배를 한다라는 그걸 믿고 산 사람들이이 바닥에서 어쩔 수 없이 집을 던지고 못 버티는 거예요.

 버티면 오를 거 자기도 안 돼요.

 근데 못 버티겠다는 거죠.

 해방되고 싶다는 거.

 집에서 해방되고 싶대.

 이전에는 왜 집을 샀습니까? 나 여기에서 20년 30년 살려고 샀어.

 아니 근데 왜 지금 와서 해방되고 싶어요? 너무 힘들어.

 자금적으로 이걸 가지고 있는게 너무 힘들어서 버거워서 이걸 놓고 싶어.

 나 해방 집에서 자유롭고 나 여유 있게 그냥 임대로 살면서 편하고 싶어.

 제가 상담할 때 이제 집값 올라갈 거 같은데 아이 무슨 소리야 집값 안 올라.

 이제 이런 얘기를 했던 사람들이 수없이 많다는이 사람들의 가장 큰 오류가 뭐였냐? 예, 바로 인플레이션 이론을 따랐다는 거예요.

 인플레이션 이론의 맹점은 뭐냐? 어제보다 오늘이 높고 오늘보다 내일이 높고 이게 인플레이션 이론이에요.

 근데 부동산 시장을 봤더니 2014년보다 2020년은 어마어마하게 오르고 2021년보다 2024년은 떨어지고이 2024년보다 2026년은 더 떨어질 수 있고 이걸 알아야 된다는 그래서 저는 아 뭘 얘기하고 싶었냐 부동산 시장에서 그냥 장기적 우상향 인플레이션 이론을 아무 비판 없이 아무 의심 없이 그대로 적용하면 망할 수 있다라는에 여러분들이 한 번쯤은 생각을 해 보셨으면 좋겠다는 음마 파트가 옛날에 2억 한 적이 있어요.

 2억에 그 지금 몇억이에요? 예억이죠.

 그러니까 2억 할 때 샀으면 야 지금까지 갖고 있었으면 20배 돈을 얼마를 벌었어? 이런 얘기를 아주 쉽게 해요.

 쉽게 합니다.

 여기에 맹점이 뭔지 아세요?이 2억에 사서 20억이 될 때까지 갖고 있다라는 거예요.

 그 과정이라는게 완전히 생략되어 있는 거예요.

 주식도 똑같아요.

 테슬라가 뭐 1달러에 뭐 2, 3달러 10달러 미만일 때가 있었어요.

 그때 사 갖고 있었으면 몇백를 벌었죠.

 그죠? 테슬라가 400달러 넘었으니까 꼭대기 찍을 때가 400달러가 넘었잖아요.

 몇백 몇백배를 벌었어요.

 근데 우리가 항상 그 생각하죠.

 내가 그때 사 가지고 지금까지 갖고 있었으면 근데 그런 비율이 얼마나 될까요? 얼마나 돼요? 대부분은 다 탈락해요.

 그리고 그 과정에서 돈 번 사람들은 얼마나 많을까? 생각보다 많잖아.

 그리고 테슬라에 지금 400달러 대갖고 있는 사람들도 있을 거예요.

 그잖아요.

 테슬라 영원히 상승한다.

 앞으로 그냥 미래가 창창하다.

 이렇게 해서 400달러도 싸다.

 그리고 400달러에 산 사람들이 지금 200달러 대까지 갔을 때 예.

 그 사람들이 지금 수익률이 얼마예요? - 50%가 넘죠.

 50%예요.

 그러니까 인플레이션율을 받아들이면 이런 일이 발생한다는 거죠.

 이런 일이.

 그럼 나중에 400달러 회복하는 시점은 언제쯤 될까요? 언제쯤? 모르죠.

 아직 몰라요.

 440달러 때까지 테슬라가 언제쯤 과연 올까? 내년에 올까요? 아니면 빠르면 뭐 일찍 올 수도 있죠.

 근데 이거를 조금 여유 있게 본다라면 아 고점 찍을 때는 조금 자재하고 왜냐면 인플레이션율과 너무 괴리가 크다.

 예.

 이럴 때는 좀 자재하고 뺐다가 어 좀 많이 떨어졌을 때 그때 들어가면 어떨까? 이걸 정확하게 알지 않아도 돼요.

 정확하게 알지 않아도 됩니다.

 왜냐? 우리는 사이클 이론을 알고 있거요.

 사이클 이론.

 그래서 저는 여러분에게 인플레이션 가치를 가지고 설명하거나이 논리로 접목하는 말에 너무 현혹되면 내가 당할 수 있다라는 거를 좀 받아들이거나 한번 그거에 대한 의문 의구심이라도 한번 가졌으면 좋겠다.

 맹목적에 받아들임보다는 우심 정도는 받아들이고 한 번쯤 내가 이런 구간에서 이걸 매수를 한다라면 나는 어떻게 되어 있을까? 이런 것쯤은 한 번쯤 생각을 해 보셨으면 좋겠다라는 측면에서 이런 말씀을 한번 어 드리고자 설명을 해 봤습니다.

 사실 이게 싸게 사면 좋은 거는 누구나 알고 있죠.

 그 구간을 찾는게 어려워서 그래요.

 그 구간을 찾는게 어려워서.

 그래서 저는 여러분에게 제가 아파트 사이클이라는 이런 걸 명칭으로 달고 여러분에게 그 원리를 가르쳐 드리고자 굉장히 노력하고 있어요.

 부동산 사이클은 다른 자산의 사이클보다 훨씬 알기가 쉽습니다.

 알기가 쉬워요.

 그래서 그 구간을 정확하게 맞출 필요 없습니다.

 대략적으로만 맞추면 돼요.

 왜냐면 꼭대기와 저점만 알면 되거든.

 꼭대기와 저점 대략적으로 그래서 꼭대기 구간에서는 대략대 예 웬만하면 매수 구간을 피하고요.

 어 저점 구간에서는 웬만하면 사려고 노력하고 이렇게 가야 되는 거죠.

 그러면 많은 자산의 상승을 불러일으킬 수 있지만 꼭대기 구간에서 막 사 가지고 지금 더 오르냐 내리냐 막 이거에 지금이 근처에서 산 사람들은 아마 밤잠을 못 지울 거예요.

 제가 이런 사람들을 상담하면서 많이 봤는데 집을 사고 나서 평소에는 안 보던 막 그 부동산 시세 예 아니면 막 부동산 카페 막 이런데가 가지고 막 미친듯이 섭려버해요.

 불안하니까 그런거 불안하니까 이런 구간은 되도록이면 피하는게 예 좋다.

 여기서 더 오르더라도 무시할 수 있는 예 그런 용자가 돼야 됩니다.

 자, 그런 말씀을 좀 드리고자 아 제가 노력했다라는 측면만 좀 알아 주시고 아, 여러분들이 한 번 더 조금만 더 생각해 보면 도움이 되지 않을까 이런 측면에서 어 인플레이션 이론 이거에 대해서 한번 주제로 가져와 봤습니다.

 도움이 됐다라고 생각한다면 한번쯤 구독과 좋아요를 눌러 주시면 아, 근데 이미 구독하신 분이 구독을 누르시면 안 됩니다.

 구독 해제가 돼요.

 예.

 두 번 누르면 안 돼요.

 한 번만 하셔야 돼요.

 자, 그렇게 해 주시면 영상에 도움이 많이 된다.

 그런 말씀드리면서 이만 마치도록 하겠습니다.

 감사합니다.

 [음악]