아무거나 사면 후회! 결국 '이 아파트'만 폭등합니다 (빠숑 김학렬 소장)

부동산 시장, 2027년까지 어떻게 될까? (중학생 눈높이 설명)

요즘 부동산 얘기 많이 듣지? 왜 이렇게 다들 부동산에 관심이 많을까?

최근에 정부에서 부동산 관련 정책을 많이 내놓고, 또 하반기 들어서 주식 시장이 좀 힘들어지면서 사람들이 부동산에 눈을 돌리고 있어. 특히 7월부터는 여기저기서 부동산 전망이나 앞으로 어떻게 해야 할지 묻는 요청이 엄청나게 들어온대. 전세 문제, 입주 문제 같은 해결하기 어려운 문제들이 터지면서 다들 궁금해하는 거지.

그래서 나온 책이 있다는데?

김학년 소장님이랑 김작카 TV가 함께 만든 '머니 트렌드 2027'이라는 책이 나왔어. 이 책이 나오자마자 베스트셀러 1위를 휩쓸었대! 특히 '트렌드 코리아'라는 유명한 책보다도 앞서고 있다고 하니 대단하지? 이 책은 2023년부터 나왔는데, 올해 처음으로 트렌드 책 중에서 1등을 계속 하고 있대.

책에서 부동산은 어떻게 설명하고 있어?

책에서는 부동산 시장을 '두 개의 길'로 나뉜다고 설명해.

• '붕기'라는 키워드: 작년에는 부동산 시장이 두 갈래로 나뉠 거라고 예상했는데, 올해는 그게 더 심해져서 '층'이 완전히 나눠졌다는 거야. 비싼 집, 적당한 집, 싼 집으로 나뉘는데, 한번 나눠진 층에서 다른 층으로 올라가기가 어려워졌다는 거지. 앞으로는 이 층이 더 세분화될 거라고 해. 그래서 내가 어떤 층에 속해 있는지, 그리고 층을 올리려면 어떻게 해야 하는지 잘 알아야 해.
• '두 개의 부동산': 집을 사야 하는 부동산과 팔아야 하는 부동산, 올라가는 부동산과 내려가는 부동산, 정부가 원하는 부동산과 민간이 원하는 부동산 등 여러 가지 기준으로 부동산이 나뉘고 있다는 거야. 결국 우리는 '층을 올리는 부동산'을 선택해야 하는데, 그러기 위해 어떤 노력을 해야 할지 책에 담겨 있다고 해.

최근 정부 세금 정책, 왜 나왔고 뭐가 바뀌었어?

정부가 8월 3일과 9월 1일에 부동산 관련 세금 정책을 발표했어. 이건 부동산 시장이 너무 뜨거워지니까 거래를 좀 줄이고, 또 매물이 없어서 집값이 오르는 걸 막으려고 한 거야.

• 목표:

  • 거래 중단: 집값이 너무 오르니까 사람들이 집 사는 걸 잠시 멈추게 하려고 했어.
  • 매물 유도: 시장에 집이 없으니까, 가지고 있는 집 중에서 팔고 싶은 사람들은 빨리 팔라고 유도한 거야. 특히 보유세나 양도세 부담이 되는 사람들은 지금 팔아야 내년에 더 큰 세금을 피할 수 있으니까.

• 결과:

  • 세금 부담 때문에 집을 파는 사람들은 '하향'으로 가고, 그럼에도 불구하고 집을 사는 사람들은 '한 층 더 올라가는' 현상이 나타나고 있어.
  • 매물이 아주 쏟아지진 않았지만, 비싼 지역(강남구 같은 곳)에서는 보유세나 양도차익 때문에 매물이 좀 나왔어. 하지만 20억 이하 가격대는 오히려 수요가 몰리면서 매물이 부족한 상황이야.

강남 집값은 왜 떨어지고, 마용성은 왜 오른다는 거야?

• 강남구 하락: 강남구 같은 비싼 지역은 호가가 내려간 거지, 실제 거래가가 크게 떨어진 건 아니야. 예전에 70억에 거래됐던 집이 호가가 80억까지 올랐다가 다시 60억대로 내려온 것처럼, 박스권에서 하단에서 거래가 되고 있는 거라고 보면 돼.
• 마용성 (마포, 용산, 성동구) 상승: 20억에서 30억대 가격대는 수요가 몰리면서 시세가 오르고 있어. 특히 돈이 많은 사람들은 비싼 집을 팔고 더 좋은 입지의 급매물을 사는 경우도 있어. 30억이 넘는 집들은 세금 부담 때문에 오히려 하락하는 경우도 있고.

결론적으로, 앞으로 부동산 시장은 어떻게 될까?

• '층 나누기' 심화: 부동산 시장은 계속해서 층이 나뉠 거야. 아무 아파트나 사면 안 되고, 내가 어떤 층에 속해 있는지, 그리고 층을 올릴 수 있는 아파트를 잘 골라야 해.
• 유동성 중요: 돈이 어디로 흘러가는지가 중요해. 돈이 특정 아파트에 몰리면서 가격이 오르는 경우가 많으니, 아무 데나 투자하면 안 돼.
• 정책 영향: 부동산 시장은 결국 정책의 영향을 많이 받아. 특히 다주택자나 비거주 1주택자에 대한 규제가 전세나 월세 공급을 줄여서 집값 상승을 부추긴 측면이 있어.
• 내년 상반기 기대: 내년 1월부터 대출 총량이 다시 늘어나고, 정부 예산도 증가하면서 시장에 풀리는 돈이 많아질 거야. 그래서 내년 상반기에는 유동성이 풀리면서 부동산 시장이 다시 움직일 가능성이 높아.
• 2030, 집 사는 게 맞을까? 집을 안 사서 후회하는 것보다, 집을 사서 혹시 후회하더라도 그 경험이 더 큰 도움이 될 수 있어. 특히 젊은 친구들은 똑똑하게 공부하고 있으니, 실수하더라도 금방 회복하거나 더 좋은 방향으로 갈 수 있을 거야.

가장 중요한 건, 아무거나 사지 말고 똑똑하게 공부해서 좋은 아파트를 선택하는 거야!