반값 토지경매 대박! 1억→5천만 원 충남 임야, 개발 가능성 분석 (소액 투자)

게시일: 2024년 10월 30일 작성자: 자청의 유튜브 추출기

충남 임야 경매 물건 분석 요약 (중학생 눈높이)

안녕! 오늘은 좀 특별한 물건을 가져왔어. 충남에 있는 산인데, 원래 1억 3,500만원이었는데 세 번이나 팔리지 않아서 가격이 확 떨어졌대. 그래서 내가 직접 한번 조사해봤지!

임야인데 임야 같지 않아? 사진을 보니까 산이라기보다는 좀 평평한 땅 같아 보여. 이건 좋은 신호야! 왜냐하면 산을 개발하려면 땅을 고르는 데 돈이 많이 드는데, 이 땅은 그런 비용을 좀 아낄 수 있을 것 같거든.
옆에 도로가 있어! 이것도 엄청 중요한 포인트야. 도로가 바로 옆에 있다는 건 개발이 가능할 수도 있다는 뜻이지.

사진을 더 보니까 언덕길이랑 비탈면이 좀 보이네. 이런 곳은 개발이 어려울 수 있어.
그래서 네이버 지도에서 대략적인 면적을 계산해봤어. 개발이 안 될 것 같은 비탈면이나 언덕길이 대략 320제곱미터 정도 되더라고.
전체 땅 면적이 648제곱미터니까, 개발 가능한 땅은 약 328제곱미터 정도 되는 것 같아. 이걸 평으로 바꾸면 약 100평 정도 되는 거지.
주의! 이건 그냥 대략적인 계산이고, 실제로는 더 정확하게 확인해야 해. 개발이 안 되는 이런 비탈면을 '법면'이라고 부르는데, 이 부분은 개발이 안 된다고 생각하면 돼.

가장 중요한 건 '토지이음' 사이트에서 땅의 성격을 확인하는 거야.
이 땅은 '도시지역'에 있는 '보전녹지지역'이래.
그리고 '소로'라는 작은 도로와도 붙어있고.
또 하나, '공익용산지'라는 것도 붙어있는데, 이건 원래 개발이 좀 제한되는 산지거든.
그런데 말이야! '보전녹지지역'이면 '공익용산지'라도 개발이 가능하게 풀어준대! 물론 아무 건물이나 다 지을 수 있는 건 아니고, 정해진 건물만 지을 수 있어.

산지는 크게 '보전산지'와 '준보전산지'로 나뉘는데, '준보전산지'는 건물을 짓기 쉽고 '보전산지'는 좀 까다로워.
이 땅은 '보전산지'이면서 '공익용산지'인데, '보전녹지지역'이 붙어있어서 개발이 가능해진 거야.
국토부랑 산림청에 물어본 결과, '공익용산지'라도 '보전녹지지역'에 있으면 '산지관리법'이 아니라 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따라 건물 짓는 걸 정한다고 해.
그래서 '태안군 도시계획 조례'를 찾아봤어. (이건 '자치법규 정보 시스템'에서 검색하면 돼!)
조례를 보니까 '보전녹지지역' 안에서 지을 수 있는 건물들이 나와있는데, 단독주택이나 바닥 면적이 500제곱미터 미만인 제1종 근린생활시설, 종교 집회장 등을 지을 수 있대.
가장 수요가 많을 만한 건 단독주택이나 제1종 근린생활시설이지 않을까 싶어.

땅을 조사할 때는 디스코, 땅야, 밸류맵, 네이버 지도, 네이버 부동산 이렇게 여러 가지를 같이 보는 게 좋아.
이 경매 물건 옆에 최근에 3억 1000만원에 팔린 물건이 있었대.
과거 거래 기록을 보면, 2015년에는 평당 76만원에 거래된 곳도 있고, 최근에는 평당 100만원에 거래된 곳도 있네.
내가 직접 네이버 지도로 보니까, 평당 76만원에 거래된 곳은 언덕 위쪽이고, 평당 100만원에 거래된 곳은 좀 더 평평한 곳이었어.
내 생각에는 평당 76만원에 거래된 곳은 단독주택 지으려고 산 땅 같은데, 아직 집을 짓지 못한 것 같아.
이 땅도 단독주택 용지로 괜찮을 것 같지만, 주변에 사람이 많이 사는 곳이 아니라서 단독주택을 짓고 싶은 사람에게 팔면 좋을 것 같아.
하지만 법면이 있어서 좀 불안할 수도 있으니 신중하게 판단해야 해.
정확한 시세는 주변 부동산에 직접 물어보거나, 직접 현장에 가보는 것(임장)이 제일 좋아. 대략 평당 70만원에서 100만원 정도라고 보면 될 것 같아.

어때? 이렇게 하나하나 따져보면 좋은 물건을 찾을 수 있을 거야!