무자본 955만원? 다가구경매 성공 비법! 숨겨진 함정 피하고 돈 버세요!

대전 서구 내동 다가구 주택 경매 임장 후기

1. 물건 소개

• 위치: 대전 서구 내동
• 종별: 근린주택 (1층 사무소, 2~4층 다가구 주택)
• 건축 연도: 2022년 12월 30일 준공 (신축급, 3~4년 차)
• 건물 면적: 176평
• 토지 면적: 127평
• 감정가: 18억 3,100만 원 (신건)
• 최저가 (1회 유찰 시): 12억 8,200만 원

2. 장점

• 신축급 건물: 외관 및 내부 상태 양호, 특별히 손 볼 곳 없음.
• 뛰어난 수익률: 월세 시세 분석 결과, 최저가 기준 약 434만 원의 순월세 예상.
• 넓은 주차 공간: 건축물 대장상 8대 주차 가능.
• 엘리베이터 설치: 4층까지 운행 가능 (현재 2층 미운행).
• 명도 용이: 현재 거주자가 거의 없어 명도 부담 적음.
• 깨끗한 권리 관계: 말소 기준 권리보다 선순위 임차인 없음.
• 경매 접근의 이점: 일반 매매보다 저렴하게 취득 가능, 투자금 부담 적음, 전세 보증금 반환 위험 없음.

3. 단점 및 주의사항

• 심각한 하자: 깊숙한 안쪽 위치
  • 도로변에서 안쪽으로 깊숙이 들어가 있어 나중에 매각 시 도로변 건물보다 저렴하게 팔릴 가능성 높음.
  • 해결책: 수익률은 좋지만, 그만큼 더 저렴하게 낙찰받는 전략 필요.
• 주차 불편 가능성:
  • 도로가 좁고 일방통행이 많아 주차 공간이 부족하게 느껴질 수 있음.
  • 해결책: 거주자 우선 주차장이 있지만, 주변 오래된 건물들로 인해 주차 불편 예상.
• 엘리베이터 2층 미운행: 현재 3, 4층 거주자들이 전기세를 걷어 이용 중. (낙찰 후 정상화 가능)
• 미세 누수: 4층 복층 세대에서 미세 누수 발생. (수리 비용 50만 원 내외 예상, 심각하지 않음)
• 불법 증축 가능성 (제시외 건물): 4층 옥상에 가건물 형태의 제시외 건물이 있음. 위반 건축물로 적발 시 철거 필요. (철거 비용 크지 않음)
  • 해결책: 철거 후 건물 유지 상태 확인 필요.

4. 투자 전략

• 신권부터 임장: 정확한 시세 분석 및 자금 계획 수립을 위해 신권부터 임장하는 것이 중요.
• 최저가 기준 수익 분석: 최저가(12억 8,200만 원) 기준으로 대출 90% 활용 시, 초기 투자금 약 1억 7,500만 원 (취득세 포함)으로 순월세 약 434만 원 예상.
• 입찰가 조절: 최저가보다 조금 더 높은 금액으로 입찰해도 충분히 수익률 확보 가능. (투자금 5천만 원 ~ 1억 원으로도 취득 가능)
• 주변 시세 및 매각 사례 참고: 하지만, 본 물건의 단점을 고려하여 주변 매각 사례보다 낮은 비율로 낙찰받아야 함.

5. 결론

이 물건은 신축급 건물에 뛰어난 수익률을 자랑하지만, 깊숙한 안쪽 위치와 불법 증축 가능성이라는 치명적인 단점을 가지고 있습니다. 따라서 이러한 단점들을 충분히 인지하고, 그만큼 저렴하게 낙찰받는 전략을 세워야 성공적인 투자가 될 것입니다. 경매를 통해 시세보다 저렴하게 취득하고, 꾸준한 월세 수익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.