주택 공급 늘리면 집값 무조건 떨어질까? 서울 아파트값의 숨겨진 진실!

집값 잡으려다 오히려 올리는 정부 대책?

왜 다들 '공급'을 외칠까?

• 집값 잡으려면 공급을 늘려야 한다는 게 '불문율'처럼 굳어졌기 때문이야.
• 경제학 원리대로, 수요는 그대로인데 공급이 늘면 가격이 떨어지니까.
• 그래서 정부도 건설사한테 돈을 더 지원해서 집을 많이 짓게 하겠다는 거야.

근데 서울에선 공급해도 집값이 오른다고?

• 진짜 대규모, 지속적인 공급은 집값 안정에 도움 돼.
  • 과거 1기 신도시, 2기 신도시 때처럼 엄청난 양의 집이 꾸준히 공급될 땐 집값이 안정됐었어.
• 하지만 서울의 '찔끔' 공급은 오히려 집값을 부추길 수 있어.
  • 재개발/재건축: 조합원들은 집을 짓는 사람(공급자)이면서, 완성된 집을 비싸게 팔고 싶은 사람(수요자)이기도 해. 그래서 용적률을 높이고 분양가를 올리려고 해. 이게 주변 집값의 '가이드라인'이 돼서 오히려 집값을 올릴 수 있지.
  • 이주비 대출: 집을 비우고 이사 가는 사람들이 대출을 받아서 다른 집을 사면, 그 집값도 올라가.
  • 대체주택 비과세 특례: 이사 가는 사람들이 다른 집을 사서 살면 나중에 세금을 안 내게 해주는 혜택 때문에 집값이 더 오를 수 있어.
• 국토연구원 보고서도 서울은 공급보다 수요가 집값에 더 큰 영향을 준다고 말해.

정부 대책, 과연 효과가 있을까?

1. 23만 호 이상 공급 (수도권 신규 택지):

   • 의도는 좋아. 대규모 공급이 집값 안정에 도움 된다는 건 맞으니까.
   • 근데 현실성은 떨어져. 신도시 개발은 땅 보상, 인허가 때문에 시간이 엄청 오래 걸려. 10년 이상 걸릴 수도 있지. 그래서 생각보다 빨리 이루어지기 어려워.

2. PF(프로젝트 파이낸싱) 금융 지원 확대:

   • PF가 뭐냐면? 아무것도 없는 땅에 '집을 잘 지어서 팔겠다'는 꿈만 가지고 돈을 빌리는 거야.
   • 요즘 PF가 왜 문제냐면? 돈을 못 갚는 사업장이 늘어나고 있어. (연체율 상승)
   • 정부가 하려는 건? 돈 못 갚을 것 같은 PF 사업장에 정부가 보증을 서주거나, 부실 채권을 사주는 식으로 돈을 더 넣어주겠다는 거야. 망해가는 사업장을 살려주겠다는 거지.
   • 근데 이게 왜 문제냐면? (PF 살리기의 역설)
     • 땅값이 핵심이야. PF 대출에서 땅값이 차지하는 비중이 엄청 커.
     • 부실 사업장을 그냥 두면 땅값이 떨어져. 그러면 집값도 떨어질 수 있지. 이게 바로 시장이 작동하는 방식이야.
     • 근데 정부가 PF를 살려주면? 땅값이 떨어질 일을 막아버리는 거야. 오히려 땅값과 집값을 계속 부양시키는 효과가 생길 수 있어.
     • 레고랜드 사태 때도 그랬어. 정부가 PF 살리기에 돈을 넣었더니, 떨어졌던 집값이 다시 올랐잖아.

결론적으로,

정부가 '공급 확대'를 외치며 PF에 돈을 넣는 건, 오히려 서울 집값을 올릴 수 있다는 지적이 있어. 진짜 공급 확대 정책은 단순히 '많이 짓겠다'가 아니라, '어떤 가격으로 짓겠다'에서 시작해야 하지 않을까?