서울 4억대! 34평 내 집 마련 마지막 기회? 서대문 경매 아파트 핵심 분석!
서울에서 4억대로 내 집 마련? 홍운동 극동 아파트 파헤치기!
서울에서 4억대로 아파트를 살 수 있는 마지막 기회일지도 몰라! 바로 서대문구 홍운동에 있는 극동 아파트인데, 지하철 타면 광화문, 종로까지 금방 갈 수 있는 좋은 위치인데도 가격이 엄청 싸. 32평 아파트가 경매로 4억부터 시작한다니, 왜 이렇게 싼 걸까? 그리고 얼마에 낙찰받을 수 있을까?
홍제역 해링턴 플레이스와 비교해보기
먼저 홍제역 근처에 있는 '해링턴 플레이스' 아파트를 가봤어. 여기는 홍제역에서 제일 가까운 신축 대단지 아파트인데, 30평대가 16억~17억 정도 하더라고. 오늘 볼 경매 물건이랑 비교해보려고 간 거야.
- 해링턴 플레이스: 신축, 대단지, 역세권, 30평대 16억~17억
- 홍운동 극동 아파트 (경매 물건): 구축, 소규모 단지, 언덕, 32평 4억대부터 시작
홍운동 극동 아파트 임장 후기
홍제역에서 버스를 타고 가려 했는데, 언덕길 공사 때문에 중간에 내려서 걸어 올라갔어. 올라가는 길이 정말 가파르더라. 아까 봤던 해링턴 플레이스랑은 분위기가 완전 달랐어. 사람도 별로 없고 조용했지.
왜 이렇게 쌀까?
아파트 가격은 여러 가지 요소를 보는데, 크게 3대 중심 업무 지구와의 거리, 학군, 신축 여부, 단지 규모가 중요해.
- 홍운동 극동 아파트:
- 언덕: 경사가 엄청 심해서 살기 불편할 수 있어. 도로에 열선도 깔려 있더라. (집에서도 포털에서 경사도 확인 가능!)
- 구축: 지어진 지 오래됐어.
- 단지 규모: 488세대면 대단지라고 하긴 좀 작지.
- 학군: 초등학교가 멀고 아이들이 올라오기 힘들다는 단점이 있어.
하지만 34평이 4억대라는 건 정말 파격적이지. 뭔가 숨겨진 이유가 있을까 싶어서 더 자세히 봤어.
아파트 내부 확인
- 105동 1층: 경매 물건은 105동 1층이었어. 집주인이 살고 있고 임차인은 없었어.
- 태양광 패널: 햇볕이 잘 안 들어서 활용도는 낮아 보였어.
- 주차장: 지하 주차장으로 내려가는 출구가 가까운 건 장점이야. 그런데 세대당 주차 대수가 0.71대라서 저녁 늦게 오면 주차하기 힘들 수도 있겠더라. 주차장은 깨끗하게 관리되고 있었어.
- 습기: 언덕 지역이라 땅과의 단차가 커서 땅에서 올라오는 습기는 없을 것 같아.
- 현관문: 열려 있어서 누구나 들어갈 수 있게 되어 있었는데, 이유는 잘 모르겠어.
- 우편함: 우편물이 하나도 없었어.
- 지하: 무서워서 제대로 못 들어가 봤는데, 창고 용도 같았어.
경매 정보 및 시세 분석
- 감정가: 5억 3천만원
- 최저 입찰가: 4억 1,600만원 (한 번 유찰됨)
- 인수되는 권리: 없음 (권리 분석은 안전한 편)
- 현재 가장 저렴한 매물: 10동 1층 5억 3천만원
- 최근 거래가: 26년 9월 로얄동 로얄층 6억 4천만원
거래량 증가!
작년에는 34평 거래가 15건이었는데, 올해 9월까지 벌써 22건이나 팔렸대. 서울 아파트 가격이 오르면서 저평가된 지역으로 매수세가 몰리는 것 같아. 앞으로 가격이 오를 가능성이 높아 보여.
하지만 아이가 있다면 신중해야 해!
초등학교가 멀고 언덕 지형이라 아이가 다니기 힘들 수 있어. 차가 있다면 언덕 단점은 좀 상쇄될 수 있을 거야.
얼마에 낙찰받을 수 있을까?
최저가인 4억 1,600만원에 낙찰받으면 정말 좋겠지만, 현실적으로는 어려울 거야.
- 예상 낙찰가: 내가 계산해본 결과로는 4억 8,700만원 정도인데, 이건 어디까지나 예상이야.
- 실거주자 vs 투자자: 만약 실거주자가 들어온다면 세금 혜택 때문에 5억을 넘길 수도 있어.
중요한 건 가격이 아니라 스스로 판단하는 능력!
내가 왜 이 물건을 사려고 하는지, 실제 얼마에 팔릴 수 있는지, 그래서 얼마까지 써야 하는지 스스로 판단할 수 있어야 해. 남을 믿고 투자하는 건 위험해.
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