5분 만에 끝내는 부동산경매 입찰가 산정법! 돈 되는 전략 공개
경매 입찰가 정하는 법, 어렵지 않아!
경매 물건 보고 "이거 남는 장사 맞아?" 싶었던 적 있지? 다른 사람들은 얼마에 낙찰받는지 궁금하고, 혹시 내가 모르는 비법이 있는 건 아닌가 싶기도 하고. 근데 말이야, 경매 고수라고 해서 엄청난 비밀이 있는 게 아니야. 딱 하나, "싸지 않으면 사지 않는다"는 원칙을 지키는 거지.
입찰가, 어떻게 정해야 할까?
낙찰받고 싶으면 입찰가를 높여야 한다고? 경쟁이 치열해서 그래. 그럼 어떻게 입찰가를 정해야 할지, 낙찰 사례를 보면서 같이 알아보자. 경매 초보라면 이 영상 끝까지 꼭 봐야 해!
입찰가 산정, 딱 세 가지만 기억해!
입찰가를 정하려면 딱 세 가지만 알면 돼.
- 내가 팔 수 있는 금액: 네이버 부동산에 나와 있는 가격 말고, 당장 내놓으면 팔릴 것 같은 가격을 알아야 해.
- 입찰가를 제외한 총 비용: 취득세, 법무비, 명도비, 수리비, 대출 이자, 중도상환 수수료, 중개 수수료까지 꼼꼼하게 계산해야 해.
- 나의 기대 수익: 이 물건으로 얼마를 벌고 싶은지, 즉 '안전 마진'을 정해야 해.
이 세 가지만 채우면 입찰가는 자동으로 계산돼!
동두천 아파트 낙찰 사례 분석
예시로 동두천에 있는 전용 18평 아파트를 보자. 감정가는 1억 8천만원인데, 한 번 유찰돼서 최저가가 1억 2,600만원이었어. 이 물건은 권리 분석도 깨끗하고, 44명이 입찰해서 1억 5,370만원에 낙찰됐어.
1. 내가 팔 수 있는 금액:
네이버 부동산에서 최근 실거래가를 보니 1억 6,600만원에서 1억 8,400만원에 거래됐더라. 현재 나와 있는 매물 중에는 1억 5,800만원짜리가 안 팔리고 있어. 이 단지에서 내 물건을 1등으로 팔려면 1억 5,000만원 정도에 내놓으면 될 것 같아.
2. 총 비용 계산:
* 취득세: 공식가 1억 이하 물건이라 1.1%
* 법무비: 80만원 (보수적으로 잡았어)
* 명도비: 전용 면적 18평 * 10만원 = 180만원 (강제 집행 시 비용 고려)
* 수리비: 500만원 (내부 확인 어려우니 보수적으로)
* 대출 이자: 연 4.5% 적용
* 미납 관리비: 100만원 (7개월치 + 2개월치 추가)
* 중도상환 수수료: 대출금의 1%
* 중개 수수료: 매도가 1억 5천만원 * 0.4% = 60만원
이렇게 계산하면 총 비용은 약 1,310만원이 나와.
3. 기대 수익:
안전 마진은 최소 1,000만원은 잡아야 해. 명도비나 수리비처럼 확실하지 않은 비용 때문에 손해 볼 수도 있거든.
이걸 다 계산하면, 입찰가 1억 3,000만원에 낙찰받으면 1,000만원의 수익을 얻을 수 있다는 계산이 나와. 하지만 경쟁자를 생각하면 이보다 조금 더 높게 써야 할 수도 있어.
경쟁자를 이기는 방법
경매 초보들이 고르는 물건은 경쟁이 치열해. 그래서 우리는 좀 다르게 접근해야 해. "하기 싫은 것"을 먼저 보는 거야. 예를 들어, 전용 면적 85제곱미터 초과 물건은 부가세 때문에 꺼리는 사람이 많잖아? 이걸 2년 보유 후 매도하는 전략으로 바꾸면 경쟁을 피할 수 있어.
최근 매각된 45평 아파트 사례를 보면, 감정가 3억원에서 77%인 2억 3,394만원에 낙찰됐어. 이 물건을 2년 보유 후 2억 8천만원에 매도하면, 투자금 약 3천만원으로 2,600만원의 순수익을 얻을 수 있지. 투자금 대비 수익률이 무려 88%야!
핵심은 '싸게 사는 것'
경매는 돈을 벌기 위해 하는 거지, 낙찰받기 위해 하는 게 아니야. "싸지 않으면 사지 않는다"는 말을 꼭 기억하고, 남들이 꺼리는 물건에서 기회를 찾아봐.
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