2주택자 세금 폭탄 피하는 법? 딱 3가지로 종결!
똘똘한 한 채 vs. 두 채: 집 살 때 세금 똑똑하게 알아보자!
요즘 집 살 때 "똘똘한 한 채"가 좋다는 말 많이 들어봤지? 애매한 집 여러 채 갖는 것보다, 좋은 동네에 딱 한 채만 사서 살기도 하고 투자도 같이 하는 게 부담도 적고 좋다는 거지. 주식도 꾸준히 하면서 말이야.
근데 신기하게도 여전히 집 두 채 이상 가진 사람들도 많아. 왜냐하면 "똘똘한 한 채"에도 함정이 있거든.
"똘똘한 한 채"의 딜레마
예를 들어볼게. 마포에 있는 아파트를 10억에 분양받았는데, 이게 25억이 됐다고 치자. 근데 다른 동네에 있는 아파트는 예전에 22억이었는데 지금은 32억이 됐어. 이렇게 "똘똘한 한 채"를 갖고 있으면, 1세대 1주택 비과세나 일시적 2주택 혜택을 이용해서 더 좋은 집으로 갈아타는 게 지금까지는 성공하는 방법이었어. 부모님 세대나 선배님들도 이렇게 해서 자산을 늘렸지.
근데 문제는, 더 좋은 집으로 갈아타려면 지금 집을 팔고 이사 가야 하잖아? 그러려면 대출도 받아야 하고, 내가 번 돈(소득)이 집값 상승분보다 많거나 같아야 해. "똘똘한 한 채"만 갖고 있으면, 내 집값이 올랐어도 다른 집값 상승폭이 워낙 커서 따라가기가 힘들어지는 거야. 한 번 타이밍을 놓치면 너무 멀리 가버리는 거지. 그래서 "똘똘한 한 채" 대신 두 채를 선택하는 사람들도 있는 거야.
두 채를 선택하는 사람들은 어떻게 할까?
두 채를 가진 사람들은 보통 이렇게 해.
- 실거주 + 투자: 내가 사는 동네에 괜찮은 아파트 한 채를 두고, 다른 곳에는 갭 투자(전세 끼고 집 사는 것)를 하거나, 재개발 초기 투자 같은 걸 하는 거지. 돈이 많으면 재건축 입주권을 노리기도 하고. 사업성이 좋은 재개발, 재건축 물건을 사두면 자산을 더 빨리 늘릴 수 있거든.
- 분양권 투자: 초기 비용은 적은데 소득이 높고 대출을 잘 받을 수 있다면, 분양권을 사는 사람들도 있어.
"똘똘한 한 채"만으로는 더 좋은 집으로 가고 싶은 욕심을 다 채우기 어려우니까, 이렇게 두 갈래로 나눠서 더 큰 시세 차익을 노리는 거지.
집 살 때 꼭 알아야 할 세금!
우리나라 세금은 대부분 1세대 1주택자에게 혜택이 몰려 있어. 그래서 집을 여러 채 가진 사람들은 세금을 다 내도 이익이 남을 만큼 좋은 곳에 투자해야 해. 다주택자가 되면 어떤 세금을 내야 하는지 알아볼까?
1. 취득세
집을 살 때 내는 '입장권' 같은 거야. 이걸 내야 등기 등록을 할 수 있거든.
- 어디에 있는 집이냐?
- 규제 지역(조정대상지역)이고 두 번째 집이면: 8% 세율 적용
- 규제 지역이 아니고 두 번째 집이면: 1~3% 기본 세율 적용
- 몇 번째 집이냐? 이게 중요해.
요즘은 공시가격 1억 이하 집은 잘 없으니까, 이걸 기준으로 생각하면 돼. 집값이 오르면서 취득세 부담이 커졌어. 특히 8% 세율은 정말 부담될 수 있으니, 초기 자금 마련에 신경 써야 해.
주의! 법인으로 집을 사면 바로 12% 세율이 적용돼. 특별한 경우가 아니면 법인으로 집 사는 건 추천하지 않아.
2. 재산세
매년 집 가지고 있으면 내는 세금이야. 집이 늘어나면 재산세도 늘어난다고 느끼는 사람들이 많을 거야.
- 기준 가격: 집의 '공시 가격'(아파트는 공동주택 가격, 단독주택은 개별 주택 가격)이 기준이 돼.
- 공정 시장 가액 비율: 공시 가격에 바로 세율을 곱하는 게 아니라, 일정 비율만 곱해서 세금을 매겨.
- 일반적인 경우: 공시 가격의 60%
- 1세대 1주택자: 공시 가격의 43~45% (조금 더 깎아주는 거지)
작년까지 1세대 1주택자라서 45%만 적용받았는데, 집을 하나 더 샀더니 재산세가 오른 것 같다면, 공시 가격 자체가 오른 요인도 있겠지만, 이 비율이 60%로 올라갔기 때문일 가능성이 커.
3. 종합부동산세 (종부세)
종부세라고 하면 무섭게 생각하는 사람들도 많은데, 사실 그렇게 무서운 세금만은 아니야.
- 공제 금액:
- 1세대 1주택자: 12억까지 공제
- 1세대 1주택자가 아니어도: 기본 9억 원 공제
- 공시 가격 기준: 공시 가격이 9억이나 12억이 안 넘으면 종부세가 안 나와.
- 참고: 아파트 공시 가격은 보통 시세의 70% 정도야. 그럼 12억 공제는 시세로 따지면 약 18억 정도까지는 종부세가 안 나올 수 있다는 거지.
종부세의 독특한 점:
원래는 세대 전체의 집을 합쳐서 세금을 매기려고 했는데, 개인별로 세금을 매기도록 바뀌었어. 그런데 신기하게도 주택 수에 따른 공제는 세대 기준으로 본다는 거야.
- 예시: 부부가 공동 명의로 집을 두 채 갖고 있다면, 각자 9억씩 총 18억까지 공제가 가능해. 공시 가격이 18억이면 시세로는 약 25억 정도까지는 종부세가 안 나올 수 있다는 거지.
다주택자는 재산세와 종부세를 잘 고려해야 해. 명의를 어떻게 하느냐, 어떤 전략을 쓰느냐에 따라 세금 부담이 달라지니까 전문가와 상담하는 게 좋아.
4. 양도소득세
집을 팔 때 내는 세금이야. 다주택자에게 가장 민감한 세금일 수 있어.
- 일시적 2주택:
- 기존 집 사고 1년 뒤 새 집 사고, 새 집 사고 3년 안에 기존 집 팔면 비과세 혜택을 받을 수 있어. (1, 2, 3 법칙이라고도 해)
- 근데 "똘똘한 두 채"를 노리는 사람들에게는 이 전략이 안 맞을 수 있어. 왜냐하면 이미 갖고 있던 좋은 집을 팔아야 하거든. 가족이나 아이들 때문에 이사 가기 애매해서 팔기 주저하는 경우도 많고.
- 다주택자 중과세율:
- 규제 지역에서 2주택자는 +20%, 3주택자는 +30%의 세금이 붙어.
- 최고 세율이 45%인데, 여기에 지방세까지 붙으면 82.5%까지 올라갈 수도 있어. 집값 오르는 것보다 세금으로 더 많이 낼 수도 있다는 거지.
- 중요: 이 다주택자 중과세율 유예 기간이 2026년 5월 9일까지야. 이 기간이 끝나면 다시 중과세율이 적용될 수 있으니, 다주택자는 정책 뉴스를 잘 보고 있어야 해.
집을 여러 채 갖고 있다면, 나중에 팔 때 세금 때문에 이익을 많이 못 볼 수도 있어. 그래서 집을 살 때부터 세금 계획을 잘 세우는 게 정말 중요해. 전문가와 상담해서 나에게 맞는 방법을 찾는 게 좋겠지?