부동산 경매 입찰가 1초컷! 이 엑셀로 낙찰률 90% 만드는 비법!
경매 입찰가, 1초 만에 계산하는 비법 공개!
경매할 때 제일 머리 아픈 게 바로 입찰가 정하는 거잖아? 너무 높게 쓰면 남는 게 없고, 너무 낮게 쓰면 아깝게 떨어지고. 옛날엔 나도 입찰가 계산하는 거 완전 엉망이었어. 기준도 없고 막무가내로 했지.
근데 이제 걱정 끝! 내가 직접 써보고 효과 봤던 입찰가 자동 계산기를 만들었거든. 이걸로 누구나 쉽게 입찰가를 뽑을 수 있게 알려줄게.
낙찰가율, 이게 뭔데?
먼저 낙찰가율이라는 걸 알아야 해. 이건 감정가 대비 몇 퍼센트에 낙찰받았는지 나타내는 건데, 신기하게도 같은 아파트 단지에서 비슷한 시기에 경매가 나오면 낙찰가율이 비슷하게 나와.
예를 들어, 어떤 아파트가 감정가 1억인데 85%에 낙찰되면 8,500만 원에 팔린 거지. 이걸 이용해서 앞으로 나올 아파트의 낙찰가를 예측할 수 있는 거야.
주의할 점!
- 국민 평형(85㎡ 이하)끼리만 비교해야 해. 대형 평수는 변수가 많아서 낙찰가율 공식이 잘 안 맞아.
- 비슷한 시기의 매각 사례가 있어야 해. 너무 오래된 자료거나 아예 없으면 인근 아파트 낙찰가율을 참고해야 해.
입찰가 계산기, 이렇게 써봐!
내가 만든 계산기는 엑셀 파일로 되어 있어.
- 엑셀 파일 열기: '입찰가 계산기'와 '세율 및 요율' 두 개의 시트가 있어.
- 입찰가 계산기 시트: 노란색 칸만 채우면 돼.
- 사건번호, 소재지, 매각기일: 경매 물건 정보 입력
- 감정가, 최저가: 물건의 감정가와 최저 입찰가 입력
- 보증금: 자동으로 계산돼.
- 대출, 취득비용, 보유비용, 양도비용:
- 대출: 받을 대출 비율과 금리, 이자 기간, 중도상환수수료 입력
- 취득비용: 취득세(주택 수, 조정지역 여부에 따라 달라지니 '취득세율 계산기' 참고), 법무비, 미납 관리비 입력
- 보유비용: 명도비(이사비), 수리비, 법원 수수료 등 예상 비용 입력
- 양도비용: 집 팔 때 내는 중개수수료 입력
- 희망 매도가: 팔고 싶은 가격 입력
- 낙찰가율 입력: 예상되는 낙찰가율을 입력하면 입찰가와 예상 수익이 자동으로 계산돼.
내 돈 얼마 투자해서 얼마 벌까?
계산기에 필요한 정보들을 다 입력하면, 내가 얼마를 투자해서 얼마를 벌 수 있는지, 수익률은 몇 퍼센트인지까지 한눈에 볼 수 있어.
예를 들어, 감정가 3억 2,900만 원짜리 아파트에 85% 낙찰가율로 입찰하면, 내 돈 1억 8천만 원 정도 투자해서 6개월 만에 1,580만 원을 벌 수 있고 수익률은 9% 정도 되는 거지.
만약 수익률이 낮다고 생각되면 입찰가를 조금 낮춰서 다시 계산해 볼 수 있어. 이렇게 여러 번 계산해보면서 나에게 맞는 최적의 입찰가를 찾을 수 있는 거야.
경매 클래스도 운영 중!
혹시 계산기 사용이 어렵거나 더 자세히 배우고 싶다면, 내가 운영하는 경매 클래스에 와서 같이 해봐도 좋아. 소규모로 운영해서 한 분 한 분 신경 써주고, 임장도 같이 가고, 집이 안 팔리거나 명도가 어려울 때도 끝까지 도와주고 있어.
실전 경매에 제대로 뛰어들고 싶다면, 고정 댓글 링크에서 커리큘럼 확인하고 신청해 봐!