86주 서울 집값 상승? 폭락 전조증상 3가지, 전문가가 말하는 투자 기회!
집값은 언제 떨어질까? 과거 사례로 보는 집값 하락 시점!
요즘 서울 집값이 86주 연속으로 오르고 있다고 하잖아. 그래서 "집값은 도대체 언제 떨어지는 거지?"라는 궁금증이 생길 수밖에 없어. 정부는 집값 하락을 걱정하며 대규모 경매에 대비하고 있다고 하지만, 시장에서는 오히려 "집값 더 오르니까 빨리 사!"라고 외치고 있어. 심지어 예전엔 집값 떨어진다고 말했던 사람들도 이제는 "이대로 가면 폭등이다!"라고 말할 정도야.
정부와 시장의 말이 이렇게 반대인데, 지금까지는 시장의 말이 더 맞았어. 정부가 "문제없다"고 할 때마다 집값은 계속 올랐거든. 그럼 앞으로는 어떻게 될까?
지금이 집값 상승장이라는 건 대부분 동의할 거야. 물론 "집값 많이 떨어지는데 무슨 소리냐"라고 하는 사람들도 있겠지만, 일단 상승장이라는 건 인정하고 넘어가자.
그럼 이 상승장도 언젠가는 끝이 있겠지? 그 끝은 어떤 모습일까? 과거 사례를 보면서 상승장의 끝을 한번 살펴보자.
1. 1987년 ~ 1991년: 3저 호황과 1기 신도시 공급
이 시기는 유가도 낮고, 원화 가치도 높고, 수출도 잘 되는 '3저 호황' 덕분에 돈이 넘쳐나던 때였어. 마치 일본의 버블 경제처럼 우리나라 경제가 엄청나게 성장했지.
당시 집값 상승률은 정말 어마어마했어. 1989년에는 연신내 아파트 가격이 1년 만에 두 배가 될 정도였다니 말 다 했지? 10억짜리 아파트가 다음 해에 20억이 되고, 그다음 해에는 30억, 40억이 되는 식이었어. 대출도 잘 안 나왔던 시절이라 집을 사는 것 자체가 거의 불가능했지.
이런 상황을 막기 위해 노태우 정부는 '200만 호 공급 계획'을 발표하고 1기 신도시를 만들었어. 분당 같은 곳이 이때 생겼지. 군사 정권 시절이라 가능했던 건지, 신도시도 없었고 땅도 많았던 시절이라 가능했던 건지 모르겠지만, 발표하고 2년 만에 분당에 입주가 시작될 정도로 엄청난 속도였어.
이렇게 대규모 공급이 시작되자 사람들의 심리가 확 바뀌었어. "집이 이렇게 많이 공급된다고? 더 이상 안 오르겠네."라고 생각하면서 집을 안 사기 시작했지. 집은 계속 입주하는데 사려는 사람은 없으니 가격이 떨어지고, 전세값도 같이 떨어졌어.
결국 1992년에는 집값이 5%나 떨어졌고, 이후로 거의 10년 가까이 집값이 오르지 못하고 횡보했어. 대규모 공급이 집값을 얼마나 안정시킬 수 있는지 보여준 대표적인 사례지.
2. 1997년 IMF 외환 위기 이후 ~ 2008년: 버블세븐 시대와 금융 위기
IMF 외환 위기 이후 집값이 다시 오르기 시작해서 2008년까지 거의 10년 동안 상승했어. 이때는 '버블세븐'이라고 불리는 과천, 평촌 같은 지역의 집값이 폭등했지.
이때도 집값을 잡으려고 노무현 정부가 종부세 같은 정책을 폈지만, 집값은 계속 올랐어. 결국 버블세븐뿐만 아니라 수도권 전체 집값이 불타는 듯이 올랐지. 노원 같은 곳은 평균 40%씩 올랐다고 하니 말 다 했지.
이런 급등세를 잠재운 건 바로 2008년 글로벌 금융 위기였어. 리먼 브라더스 파산으로 미국이 무너지면서 전 세계 경제가 흔들렸고, 한국도 IMF 때보다 더 큰 위기가 올 수 있다는 공포감이 퍼졌지.
이때 금리도 많이 올랐었어. 2004년 1%였던 기준 금리가 2008년에는 5.25%까지 올랐지. 금리가 이렇게 올랐는데도 집값이 계속 올랐던 건 경제가 좋고 돈이 많이 풀렸기 때문이야. 하지만 금융 위기가 터지면서 상황이 완전히 바뀌었어.
강남 집값이 하락하고, 금리까지 오르자 사람들은 "집값은 불패가 아니다"라고 생각하기 시작했지. 여기에 이명박 정부가 '보금자리 주택' 같은 대규모 공급 계획을 발표하면서 사람들은 "집값이 더 떨어질 수 있다"고 믿게 됐어. 실제로 주변 시세보다 훨씬 싼 반값 아파트가 공급되면서 사람들은 비싼 민간 분양을 기다리게 됐고, 결국 미분양이 터지면서 시장이 얼어붙었지.
이때부터 약 10년 동안 '하우스 푸어' 시대가 시작됐어.
3. 2015년 ~ 2022년: 전세난과 문재인 정부의 집값 폭등
2015년쯤부터 집값이 다시 반등하기 시작해서 2022년까지 거의 10년 동안 상승했어. 이때는 금리가 낮았지만, 사람들은 이전의 하우스 푸어 경험 때문에 집을 사지 않았어. 대신 집은 있어야 하니까 다들 전세로 살기 시작했지.
그러면서 본격적인 '전세난'이 시작됐어. 서울 아파트 전세가율이 75%까지 올라갈 정도로 전세값이 폭등했지. 집값이 10억인데 전세가 7억 5천만 원인데도 집을 안 사는 거야.
이런 상황에서 박근혜 정부 말기에 규제를 하려고 했지만 탄핵되면서 흐지부지됐고, 문재인 정부가 들어섰어. 문재인 정부는 처음부터 집값을 잡겠다는 의지가 강했지만, 오히려 정책적으로 집값이 오르는 결과를 낳았지. 특히 2020년 코로나19 팬데믹 이후 금리를 급격하게 낮추고 돈을 엄청나게 풀면서 우리나라 역사상 최대 상승 구간을 맞이했어.
4. 2022년 ~ 현재: 금리 급등과 역전세난
이 엄청난 상승세는 2022년에 꺾이기 시작했어. 2021년 0.5%였던 기준 금리가 2022년 6월부터 1년도 안 되는 기간 동안 3.5%까지 올랐지.
기준 금리가 7배나 올랐으니, 사람들이 체감하는 이자 부담은 훨씬 커졌어. 1.8%로 대출받았던 사람들이 갑자기 5.5%로 이자를 내야 한다면, 이자 부담이 3배나 늘어나는 거지. 이걸 버틸 수 있는 사람은 거의 없었어.
결국 많은 사람들이 전세를 포기하고 월세로 옮기면서 '역전세난'이 시작됐어. 집을 사려는 사람은 줄어들고, 집을 팔려는 사람은 많은데 살 사람은 없으니 집값이 떨어지기 시작했지. 빌라 시장은 더 심각해서 전세 사기 같은 문제까지 발생했어.
앞으로는 어떻게 될까?
과거에는 대규모 공급이 집값 하락의 큰 요인이었어. 하지만 지금은 역대 최저 수준의 공급 부족 상태야. 정부가 공급을 늘리려고 해도 최소 5년, 신도시는 10년이 걸리기 때문에 당장 해결될 문제는 아니지.
금리도 다시 오르고 있는데, 과거처럼 급격하게 오르는 건 아니지만 체감하는 부담은 여전히 커. 이런 상황에서 집을 사는 사람들은 투자가 아니라 '생존' 때문에 사는 경우가 많아. 전세나 월세로 살 곳을 찾기 어려우니 어쩔 수 없이 집을 사는 거지.
과거처럼 큰 하락장이 오려면 공급이 많아지고, 사람들이 "집을 사면 안 된다"고 믿게 되는 공급발 매수 위축이 와야 해. 하지만 지금은 공급이 부족하고, 금리도 오르고 있으니 과거와는 다른 양상이 나타날 수 있어.
앞으로 집값이 어떻게 될지는 아무도 정확히 예측할 수 없어. 하지만 과거 사례를 통해 집값 하락의 패턴을 이해하고, 현재 상황을 냉정하게 분석하는 것이 중요해. 여러분은 앞으로 집값이 어떻게 될 것 같아? 댓글로 의견을 남겨주면 함께 이야기 나눠보자!