2026 세제개편안 후폭풍! 집값 잡으려다 전월세만 폭등할까? (김학렬 소장)

부동산 세제 개편, 뭐가 문제고 앞으로 어떻게 될까?

최근 발표된 부동산 세제 개편안에 대해 이야기해 볼게. 정부는 이걸 '정상화'라고 하지만, 세금이 늘어나는 걸 보면 '증세'라고 볼 수도 있을 것 같아. 그동안 부동산 문제에 대해 많은 논의가 있었는데, 이번 개편안을 보면 좀 아쉬운 점이 많아. 특히 서민들이나 세입자들과 관련된 문제들이 함께 다뤄졌어야 하는데 말이야. 그래도 정부에서 공급 대책도 마련하고 있다고 하니 좀 더 지켜봐야겠지만, 지금까지 나온 내용들을 한번 짚어보자.

정부의 부동산 정책, 뭘 노리는 걸까?

정부의 부동산 정책 목표가 뭔지 궁금해하는 사람들이 많아. 단순히 집값을 잡으려는 건 아니라고 하더라고. 공정하고 제대로 된 방향으로 부동산 시장을 운영하겠다는 건데, 이걸 보면 앞으로 집값이 더 오를 수도 있다는 걸 정부도 알고 있는 것 같아.

이번 세제 개편안의 목적은 아마도 부동산으로 돈을 많이 번 사람들에게 세금을 더 걷어서 '정상화'하겠다는 걸 거야. 그런데 지금 부동산 시장 상황이 좋지 않잖아. 집값도 흔들리고, 특히 전월세 시장이 더 심각한 상황이야. 이런 때 세금을 올리는 게 부동산 시장 안정에 도움이 될까? 오히려 상황을 더 나쁘게 만들 수도 있어.

특히 임대차 시장은 정책으로 조절할 수 있다고 생각했는데, 지금 나오는 정책들은 오히려 임대 물건을 줄이는 방향으로 가고 있어. 다주택자나 비거주 1주택자에게 세금을 더 걷는다는 건, 결국 그 집에 사는 세입자들이 다른 곳으로 이사 가야 한다는 뜻이거든. 수요는 많은데 공급이 적은 곳에서 말이야. 그래서 결국 세입자들은 더 안 좋은 곳으로 갈 수밖에 없는 상황이 될 수도 있어.

다주택자 vs 1주택자, 세금 형평성 문제는?

이번 개편안에서 좀 아쉬운 부분 중 하나는, 주택 수를 기준으로 세금을 매기는 방식이었어. 예를 들어 10억짜리 집 세 채를 가진 사람보다 30억짜리 집 한 채를 가진 사람이 세금을 더 많이 내는 경우가 있었지. 이건 좀 문제가 있다고 생각하는 사람들도 많아.

과거 정부에서는 다주택자를 투기꾼으로 몰아 세금을 많이 걷었는데, 그러다 보니 집을 팔고 더 좋은 집 한 채로 옮겨가는 현상이 나타났어. 그러면서 지방 부동산은 더 어려워지고. 그래서 주택 수가 아니라 집값 기준으로 세금을 매겨야 한다는 의견도 많았지.

이번 개편안에서는 다주택자에게 중과세를 해제해주거나, 1주택자라도 집값이 비싸면 세금을 더 걷는 방식으로 바뀌었어. 하지만 결국 다주택자든 1주택자든 집이 있으면 세금이 올라가는 걸로 끝났다는 점에서 좀 아쉬움이 남아.

양도세 장기보유 특별공제, 왜 바뀌었을까?

이번 개편안에서 또 중요한 변화는 양도세 장기보유 특별공제야. 예전에는 집을 오래 가지고 있으면 세금 혜택이 컸는데, 이게 집값이 비쌀수록 더 많이 혜택을 주는 방식이었어. 그래서 집을 그냥 가지고만 있어도 엄청난 이득을 보는 경우가 있었지.

이걸 바로잡기 위해 이제는 집을 실제로 거주한 기간을 기준으로 공제해주고, 공제 한도도 낮췄어. 이건 투자용으로 보이는 집들에 대해서는 과세하는 게 맞다는 생각에서 나온 변화라고 볼 수 있어.

하지만 갑자기 제도가 바뀌면서 억울함을 느끼는 사람들도 있을 거야. 특히 예전에는 이런 제도가 없었는데 갑자기 바뀌어서 세금을 더 내야 하는 경우 말이야. 이런 부분은 좀 더 신중하게 접근했어야 하지 않나 싶어.

앞으로 부동산 시장은 어떻게 될까?

이번 세제 개편안으로 인해 단기적으로는 금매물이 나올 수도 있지만, 거래가 되면 관망세가 이어질 가능성이 높아. 특히 서울 같은 곳에서는 20억대 아파트에 대한 수요가 늘어날 수 있어. 위에 살려고 했던 사람들이 가격을 낮춰서 사려고 할 테니까 말이야.

반면에 30억이 넘는 집들은 이미 세금을 내고 있었기 때문에 큰 변화가 없을 수도 있어. 다만, 더 좋은 곳으로 갈아타려고 했던 사람들은 대출도 안 나오고 세금 부담도 커지니까 한 단계 낮은 곳으로 눈을 돌릴 수도 있겠지.

결론적으로, 이번 세제 개편안은 세입자들에게 더 큰 피해를 줄 수 있다는 점에서 아쉬움이 남아. 앞으로 정부가 임대차 시장 안정화 대책을 어떻게 내놓을지, 그리고 공급 대책은 어떻게 나올지 좀 더 지켜봐야 할 것 같아.