시장 분석의 비밀! 두 가지 핵심 전략 완벽 가이드
시장 분석, 어떻게 해야 할까? (연역적 vs 귀납적)
부동산 시장 같은 걸 공부할 때, 시장을 보는 방법은 크게 두 가지가 있어.
- 귀납적 방법: 우리가 학교에서 배우는 것처럼, 여러 가지 사례들을 모아서 일반적인 결론을 도출하는 방식이야. 대부분의 사람들이 시장을 이렇게 보지.
- 연역적 방법: 이건 내가 쓰는 방식인데, 먼저 기본적인 원칙이나 정의를 세우고, 그 원칙에 따라 논리적으로 분석해 나가는 거야.
왜 내 방식은 안 틀릴까?
사람들이 나한테 "어떻게 시장을 그렇게 잘 맞추냐?"고 물어보는데, 사실 틀린 적이 없는 건 아니야. 하지만 대부분의 경우에 틀리지 않는 이유는, 틀릴 만한 이야기를 안 하기 때문이야.
연역적 방식은 처음에 세운 정의나 논리 전개가 틀리지 않는 이상, 결과가 틀릴 수가 없어. 마치 유클리드 기하학처럼, 몇 가지 기본적인 공리 위에서 모든 것이 쌓아 올려지는 거지. 그런데 만약 첫 번째 공리가 틀리면, 그 위에 쌓아 올린 모든 것이 무너져 버려.
그래서 연역적 방식에서 가장 중요한 건 시장의 근본적인 원리를 정확하게 파악하는 거야.
시장의 근본 원리: 매매가와 전세가의 관계
시장을 연역적으로 볼 때, 가장 중요한 두 가지 원리가 있어.
- 매매가는 전세가보다 일정 비율 이상 높다: 이건 개인 간의 담보 대출과 비슷하다고 생각하면 돼. 담보물의 가치보다 더 많은 돈을 빌려줄 수는 없잖아? 마찬가지로, 전세가는 매매가를 넘기 어려워.
- 일정 수준 이상에서는 전세가가 올라가면 매매가도 올라간다: 이건 '요구 수익률'이라는 개념과 관련이 있어. 요구 수익률은 금리와 연동되는데, 금리가 낮아지면 요구 수익률도 낮아져. 그래서 전세가가 일정 수준 이상으로 올라가면, 매매가도 따라서 올라가게 되는 거지.
이 두 가지 원리는 거의 틀릴 수가 없어. 만약 이 원리가 틀린다면, 부동산의 수익률이 비정상적으로 높아지거나 낮아지게 되는데, 자본은 항상 더 높은 수익률을 찾아 움직이기 때문에 이런 현상은 자연스럽게 조정돼.
시장 분석의 핵심: 공급 물량
시장을 분석할 때 가장 중요한 건 공급 물량이야. 특히 부동산 시장은 공급 물량이 시장에 큰 영향을 미치지.
- 2013년 ~ 2017년 중반: 이 시기는 입주 물량이 거의 없었어. 그래서 전세가가 올라가면 매매가도 따라서 올라가는 시기였지. 이때는 물량 부담이 없었기 때문에, 전세가가 오르면 매매가도 자연스럽게 따라 올라갔어.
- 2017년 하반기 ~ 2019년: 이때부터 입주 물량이 나오기 시작했어. 보통 입주 물량이 나오면 시장이 하락하는데, 이때는 재개발, 재건축, 택지 개발 등이 동시에 진행되지 않아서 공급 물량이 크게 늘어나지 않았지.
- 2020년 이후: 이제부터는 공급 물량이 거의 없다고 봐야 해. 특히 재개발, 재건축, 택지 개발 등이 제대로 진행되지 않으면서 공급 부족 현상이 심화되고 있어.
앞으로의 시장 전망
지금부터는 공급 물량이 거의 없는 시기이기 때문에, 전세가가 올라가면 매매가도 따라서 올라갈 가능성이 높아. 특히 재개발, 재건축, 택지 개발 등이 제대로 진행되지 않으면서 공급 부족 현상이 심화되고 있어.
이런 상황에서는 빌라나 재개발 지역 같은 대체재들이 힘을 받기 시작할 수 있어. 특히 사업성 계산이 어려운 재개발 지역은 너도나도 달려들 수 있는 시장이 될 수도 있지.
물론 시장은 항상 변하기 때문에 예측이 틀릴 수도 있어. 하지만 기본적인 원리를 이해하고 시장을 분석한다면, 좀 더 합리적인 판단을 할 수 있을 거야.