2008 금융위기 극복! 부동산 경매로 돈 번 비법 (탱크옥션 이현민)
부동산 투자, 계획이 중요해!
이현민 대표님 이야기
안녕하세요! 저는 탱커 옥션이라는 회사에서 대표를 맡고 있는 이현민이라고 해요. 저희 회사는 경매 정보를 알려주는 곳인데, 제가 여러분께 좋은 정보, 정확한 정보를 드리려고 노력하고 있어요.
국토종합계획? 왜 알아야 할까?
제가 부동산 투자 공부를 하면서 정말 인상 깊었던 게 바로 '국토종합계획'이에요. 이게 뭐냐면, 우리나라 전체를 어떻게 발전시키고, 어디는 개발하고, 어디는 보존할지 큰 그림을 그리는 계획이거든요. 마치 우리가 어떤 일을 시작하기 전에 계획을 세우는 것처럼 말이죠.
나의 부동산 투자 이야기
사실 저는 원래 법을 강의하는 사람이었어요. 그런데 31살 때부터 부업으로 경매를 시작했죠. 그때는 지금처럼 경매가 대중화되지 않아서 법원도 한산했고, 우리끼리 '이 정도 가격이면 무조건 싸게 살 수 있다'는 암묵적인 약속 같은 게 있었어요. 1억짜리 물건이 시세 1억 2천이면 8천에 사서 바로 팔고 그랬죠. 그때는 정말 순진하게 경매했던 것 같아요. 공부도 별로 안 하고 그냥 민법 지식만 가지고도 해결할 수 있었거든요.
2008년 금융 위기, 그리고 깨달음
하지만 2008년 금융 위기 때 정말 힘들었어요. 집값은 떨어지고, 보증금도 못 빼주고... 그때 많은 부동산 고수들이 어려움을 겪는 걸 보면서 '아, 부동산은 그냥 가지고 있다고 되는 게 아니구나'라는 걸 깨달았죠.
인천에서 대전으로, 그리고 공부의 시작
그때까지 저는 특별한 이유 없이 인천에 집을 많이 가지고 있었어요. 그런데 인천은 부동산 가격도 떨어지고 거래도 잘 안 되는 거예요. 반면에 대전이나 군산은 아파트 가격이 오르고 거래도 잘 되는 걸 보면서 '왜 그럴까?' 궁금해졌어요. 그래서 그때부터 제 나름대로 공부를 시작했죠.
계획을 알면 투자가 쉬워진다!
그렇게 공부를 파고들다 보니 '국토종합계획'이나 '수도권정비계획', '도시기본계획' 같은 것들을 알게 되었어요. 이런 계획들을 미리 알면 어디가 발전할지, 어디에 뭐가 생길지 예측할 수 있거든요. 마치 보물찾기처럼 말이죠!
경매는 수단일 뿐, 부동산 공부가 진짜!
많은 분들이 경매를 하면 무조건 돈을 번다고 생각하는데, 저는 그렇게 생각하지 않아요. 경매는 돈을 벌기 위한 '기술'이나 '수단'일 뿐이에요. 진짜 중요한 건 경매를 통해 부동산을 공부하고, 부동산을 싸게 사는 방법을 아는 거죠. 투자의 기본은 손해를 안 보는 거니까요!
인구 이동의 비밀을 찾아서
제가 왜 이런 계획들에 관심을 갖게 되었냐면, 인구가 어디로 이동하는지에 따라 부동산 가치가 달라진다는 걸 알게 되었기 때문이에요. 인구가 늘어나는 곳은 당연히 부동산 가격이 오르겠죠? 그래서 저는 통계청 자료를 보면서 인구 이동을 분석하고, 왜 인구가 이동하는지에 대해 고민했어요.
인위적인 인구 이동 요인 4가지
인위적으로 인구를 이동시키는 요인은 크게 네 가지가 있어요.
- 신도시 건설: 새로운 도시가 만들어지면 사람들이 몰려들겠죠?
- 산업단지 조성: 일자리가 생기면 사람들이 모여들어요.
- 대학교: 대학이 생기면 학생들과 관련 종사자들이 늘어나요.
- 관공서 이전: 관공서가 이전하면 관련 시설과 사람들이 따라가게 되죠.
이런 요인들을 미리 파악하면 부동산 투자에 큰 도움이 될 수 있어요.
계획을 알면 안전한 투자가 가능해!
이런 계획들을 미리 공부하고 확인하면, 내가 투자하는 곳이 어떻게 발전할지, 어떤 가치 상승이 있을지 명확하게 알 수 있어요. 그러면 투자에 대한 확신이 생기고, 훨씬 더 재미있게 투자할 수 있죠. 그냥 남들 따라 하는 투자가 아니라, 내가 알고 하는 투자! 그게 진짜 투자의 재미라고 생각해요.
특수물건, 기회는 숨어있다!
경매가 대중화되면서 낙찰가가 높아졌어요. 그래서 싸게 사기 위해서는 경쟁이 덜한 '특수물건'에 관심을 갖게 되었죠. 특수물건은 권리 관계가 복잡해서 해결해야 할 숙제가 많지만, 그만큼 싸게 살 수 있고, 시간이 지나면서 가치가 오를 가능성이 높거든요. 마치 숨겨진 보물을 찾는 것처럼 말이죠!