소액 부동산 경매, 250% 수익률 실화? 돈 버는 가성비 투자 비법!
돈 버는 꿀팁! 소액으로 토지 지분 투자하기
요즘 내가 매주 영상을 올리고 있는데, 너희들에게 도움이 될지 모르겠네. 구독, 좋아요, 알림 설정까지 꼭 부탁해!
오늘은 내가 실제로 돈 벌었던 가성비 짱인 투자 방법을 알려줄게. 수익률이 무려 250%나 됐다고! 대단하지? 나만 잘하는 게 아니라 너희들도 소액으로 충분히 할 수 있는 방법이야.
나도 너희들처럼 직장 다니면서 투자를 시작했어. 월급은 정해져 있고 돈은 한정적이니까 소액 투자에 관심이 갈 수밖에 없었지. 오늘은 그 투자 포인트들을 알려줄게. 바로 시작해 보자!
1. 소액 투자, 토지 지분이 답이다!
소액으로 투자하기 가장 좋은 건 바로 토지 지분이야. "토지는 어렵지 않냐?"고 생각할 수 있는데, 부동산 개발 같은 복잡한 공법까지 알 필요는 없어서 상대적으로 공부하기 쉬워.
내 수강생 중 한 명은 수업 듣고 임장, 입찰까지 해서 한 달도 안 돼서 팔았어. 단돈 105만 원으로 한 달 뒤에 400만 원을 벌었는데, 수익률로 따지면 166%야. 정말 대단하지? 이렇게 소액으로 할 수 있는 게 바로 토지 지분이야.
2. 국매, 온비드에서 보물찾기!
내가 투자했던 물건은 경매가 아니라 국매 물건이었어. 국매는 세금을 못 내서 처분되는 부동산을 온비드라는 사이트에서 낙찰받을 수 있어. 알짜배기 소액 토지들이 온비드에 많이 나오니까 부동산 공매 공부는 정말 도움이 될 거야. 핸드폰으로도 충분히 입찰할 수 있어!
3. 로드뷰로 숨은 보물 찾기!
내가 찾은 물건은 토지 지분이었는데, 면적은 194평이었고 평당가가 12만 원이었어. (제곱미터를 평으로 바꾸려면 0.3025를 곱하면 돼!)
여기서 투자 포인트! 사진에 건물이 보이면 관리가 잘 되고 있는지 꼭 확인해야 해. 카카오맵이나 네이버 로드뷰를 활용해서 건물이 잘 관리되고 있다면, 그 건물을 원하는 사람이 있다는 뜻이니까!
로드뷰를 시간순으로 보면 건물이 관리되고 있는지, 누가 살고 있는지, 농사를 짓고 있는지 등을 알 수 있어. 이걸 왜 확인해야 하냐고? "이 땅이 누구에게 필요할까?"라는 질문을 계속 던지면서 물건을 찾아야 하기 때문이야. 로드뷰를 통해 건물이 필요해 보이는 물건을 찾았다면, 미래 가치가 있는 땅인지, 아니면 시골 땅이라 필요로 하는 사람이 없을지 판단해야 해.
4. 등기부등본으로 스토리 파악하기!
물건을 찾았다면 등기부등본을 꼭 봐야 해. 크게 세 가지를 확인하기 위해서야.
- 권리 분석: 토지는 임차인이 없어서 권리 분석이 쉬운 편이야. 지상권, 유치권 같은 것만 조심하면 돼. 내가 찾은 물건은 법정지상권 문제가 있을 수 있었지만, 건물이 관리되고 있어서 큰 문제는 아니었어.
- 스토리 분석: 등기부등본을 시간 순서대로 보면 토지가 어떻게 변화해왔는지 스토리를 알 수 있어. 이게 토지를 파악하는 데 도움이 돼.
- 공유자 수 확인: 토지 지분은 공유자가 꼭 있어. 공유자 수가 적을수록 해결하기 쉽고, 많으면 어려워. 특히 나이가 많은 공유자는 상속 문제가 복잡해질 수 있으니 조심해야 해. 젊은 공유자가 있는 게 좋아!
내가 찾은 물건은 80년대생, 90년대생 젊은 공유자가 있어서 협상하기 수월할 거라고 생각했지.
5. 시세 분석으로 싸게 사기!
토지 시세 분석은 디스코, 밸류맵, 땅 같은 사이트를 활용하면 돼. 내가 찾은 물건은 도로에 접한 땅은 평당 32만 원, 안쪽 땅은 평당 25~26만 원 정도였는데, 입찰은 평당 8만 3천 원부터 시작했어. 시세보다 훨씬 싼 거지!
그래서 나는 경쟁이 적을 거라고 판단하고, 최저가에서 조금 올려서 1700만 원에 입찰했어. 결과는? 단 두 명만 경쟁해서 50만 원 차이로 내가 낙찰받았지!
6. 협상해서 팔기!
낙찰받고 나서는 협상을 해야 해. 로드뷰로 확인했던 건물 주인에게 인터넷 우체국으로 우편을 보냈지. 며칠 뒤 연락이 왔는데, 공매 진행 사실을 몰랐다고 하더라고. 자녀에게 줄 땅이라며 시세 가격으로 살 수 있는지 물어봤고, 나는 흔쾌히 수락했어.
개인 명의로 낙찰받았기 때문에 2년 뒤에 팔아야 일반 과세 대상이라, 세금을 아끼려고 2년 뒤에 매도했지. 그동안 나는 직장생활 열심히 했고!
이렇게 1700만 원이 2년 뒤에 6천만 원으로 불어나는 마법을 부동산 경매를 통해 경험했어.
7. 토지 지분 투자의 매력!
토지는 어렵다고 생각해서 아예 공부를 안 하는 사람들이 많아. 그런데 조금만 공부해서 투자하면 경쟁이 정말 적어. 경쟁이 적으니까 무리한 입찰가를 쓰지 않아도 되고, 그만큼 안정적인 수익을 얻을 수 있다고 자신 있게 말할 수 있어.
차근차근 공부해서 너희들도 꼭 한번 투자해 봐! 정말 재미있는 투자 방법이니까. 앞으로도 좋은 영상으로 찾아올게!