집값 폭락 임박! 내년 부동산 위기와 비밀 해설

제가 알기로 얼마 전에 미국 다녀오셨어요.

 언제 가서 언제 갔다 오신 거예요? 어, 금년 상반기에도 갔다 왔고 또 얼마 전에도 3주 갔다 왔죠.

 미국에 이제 부동산 회사가 있으니까 관리도 할 겸 해서 갔다 왔죠.

 지금 미국 같은 경우에도 뭐 경기 침체 다가오고 있다는 뉴스는 좀 보게 되거든요.

 실제로 현장 좀 어떤 상황이에요? 자영업자들이 굉장히 안 좋지요.

 자영업자 비율이 한 6% 조금 넘는데 자영업자 비율이 높을수록 후진국이에요.

 남미 자영업자 비율이 40%예요.

 절반에 육박해요.

 그거는 사람들이 먹고 살게 없다는 거예요.

 우리나라는 지금 25% 요새 이제 20%로 줄었다 그래요.

 왜? 폐업을 많이 해 가지고.

 어 미국도 6% 정도 되는데 자업자리 굉장히 어려워요.

 물가가 상승하니까.

 그 관세 영향이 있는데 특히 미국에 상금용 부동산는 굉장히 어려워졌어요.

 특히 오피스 빌딩 공실이 굉장히 많아지고 또 고금리 때문에 상금용 부동산이 어려워졌어요.

 지금 미국의 상업용 부동산은 변동 금리예요.

 7%가 넘어요.

 8% 막 이렇게 돼요.

 금리가 갑자기 뛰었잖아요.

 대부분 대출을 받잖아요.

 상업용 부동산도.

 근데 주고용 부동산은 30년 고정 금리니까 매물을 안 내놓으니까 오히려 집값이 안 떨어지는 거예요.

 일정 금요의 수요는 있잖아요.

 집을 살려는 수요는 있는데 매물이 거의 안 나오죠.

 과거에 저금리로 대출을 받아 30년 동안 내고 있는데 팔고 새로 사면 금리를 두 배 세 배 더 내야 되잖아요.

 그러니까 매물이 안 나오니까 올랐어요.

 그동안에 고금리가 될수록 주택은 오르고 상업용은 떨어지고 미국의 상금용 부동산이 대출 잔액이 내년 말까지 갚아야 될 돈들이 2조 달러예요.

 2조 달러.

 그럼 갚아야 돌이 3,조 가까이가 내년 말까지 도래한단 말이에요.

 그걸 못 갚으면 어떻게 돼요? 경매 넘어가겠죠.

 대도시아의 다운타운 같은 데는 공실이 뭐 30%에 육박하고 있어요.

 샌프란스코 다운타운 같은 데는 공실이 너무 많아 가지고 직접가 보면은 슬루마 지역 아니야 이렇게 볼 정도로 어 굉장히 다운타운이 어려워지고 있는 상태예요.

 그래서 상업용 부동산이 굉장히 위험한 상태고 경기 침체의 원인이 상업용 부동산발 경기 침체가 미국에 올 수도 있다.

 이걸 맡기 위해서 트럼프 행정부는 금리를 낮추려고 노력을 하고 있는 거죠.

 사실 그렇게 경매로 넘어가면 돈을 못 갚아서 은행도 힘들어지지 않을까 싶긴 하거든요.

 미국에 실제로 경매로 넘어가서 뭐 1값으로 센프란스코스코 같은데 대형 빌딩이 경매가 나와서 넘어가는 경우가 있어요.

 또 최근에 내려 다운타운에 52층짜리 빌딩이 한국의 자산 운용사가 살려고 계속 거래를 하고 있었어요.

 그게 바로 1/3값으로 진행이 됐어요.

 그런데 한국의 자산 운용사가 포기했어요.

 1/3값으로 사서 과연 수익이 남을 수가 있겠느냐 해가지고 포기한 거예요.

 그거보다 더 떨어진다는 소리 아니에요.

 반값 정도 돼 가지고는 아예 차도 안 본다는 거죠.

 폭락 상태예요.

 그래가 안 돼요.

 매물을 내놔서 반에 반값 이렇게 팔리는데 팔아 봐야 다 은행 거고.

 지금 거기 실제로 얼마나 어려운 상황인지 좀 궁금한 거 같아.

 갈 때마다 음식점 값이 올라요.

 과거에 유명한 식당들이 문을 닫기 시작하더라고요.

 물가가 너무 비싸니까 소비가 안 되고 있는 거예요.

 미국은 과거부터 소비가 미덕이다 해서 소비를 해야 경제가 돌아가는 나라예요.

 근데 소비를 안 하기 시작했어요.

 물가가 너무 비싸니까.

 근데 이거는 관세 영향이 있기 전이에요.

 관세가 본격적으로 시작되면 물가는 더 폭등할 거예요.

 그래서 지금 연준이 기준 금리를 안 내리는 이유는 물가가 폭등할 가능성이 있기 때문에 안 내리고 붙이는 거예요.

 트럼프 행정부가 아무리 내리라고 해도 연주는 물가 관리가 최우선 과제를 가지고 있거든요.

 오히려 연준에서 금리를 내리는게 아니라 올릴 수도 있어요.

 물가가 더 폭등하면 올려야 되겠죠.

 지금 트럼프 행정부가 이제 관세를 물렸다가 유회하고 물렸다가 유회하고 하잖아요.

 그 안에 협상을 하자 이거지.

 협상을 진태 양난이에요.

 지금 상업용 부동산발 경기 침체가 올 수 있거든요.

 지금 미국이 그럼 상업용 부동산발 살리려면 금리를 내려야 되잖아요.

 근데 내리면 물가가 폭등하니까 국민들은 못 살죠.

 근데 트럼프행정부는 일단 물가가 오르더라도 상업용선을 살리고 보자.

 내수 경기를 살리고 보자.

 금리를 대폭 내리기를 원하고 있죠.

 그러면 필연적으로 경기 침체가 온단 말이에요.

 근데 트럼프 행정부는 자신감을 가지고 있어요.

 경기 침체는 일시적일 것이다.

 국민들한테 계속 시너를 주고 있어요.

 침체는 올 걸로 봐요.

 관세 전쟁하다 보면 침체가 올 수밖에 없어요.

 그런데 그 침체를 빠른 실내에 살 수 있다고 생각을 하는데 경제가 그렇게 쉽게 돌아가는게 아니잖아요.

 그 침체가 장기화되면 경제 공황이 올 수도 있다는 거지요.

 트럼프 행정 의도대로 된다면 금년 마이면 다 끝낼 수 있다고 보는 거 같아요.

 자신감을.

 근데 그게 지속적으로 진행되면 그게 바로 경제 공황이잖아요.

 그 미국이 이런 어려움이 온다면 우리나라는 미국보다 훨씬 더 안 좋아질 수밖에 없죠.

 우리나라는 수출로 먹고 사는 나라고 중국과 미국의 영향이 굉장히 크잖아요.

 수출에 어 근데 미국이나 중국 한 군데가 어려워지면 우리나라도 굉장히 어려워지는 거잖아요.

 그래서 미국은 지금 침체가 단기간에 끝나면 다행인데 근데 그 침체가 단기간에 오더라도 우리나라는 타격이 커요.

 미국은 침체를 딛고 빨리 일어날 수 있어도 우리나라는 못 일어날 수도 있다는 거죠.

 어 그만큼 우리나라는 지금 취약해요.

 부동산에 몰빵하고 있기 때문에 굉장히 취약해요.

 그때 2008년에도 금융 위기가 왔을 때 그때는 모기지 때문에 온 거잖아요.

 또 상금용공사할 위기가 오면 전 세계는 그때와 비교할 수 없을 정도의 위기가 오는 거예요.

 우리가 2008년도에 얼마나 어려웠어요.

 많은 분들이 실직 상태고 많은 분들이 파산을 하고 어려워졌잖아요.

 그거보다 더 어려워질 거란 말이에요.

 더 어려워지는 이유가 뭐냐? 부동산에 너무 몰빵하기 때문에 더 어려워진다는 거예요.

 그래서 빨리 체질 개선을 해야 되는 거예요.

 그러니까 새로운 정부는 체질을 빨리 해야 돼요.

 한국과 미국 부동산의 어떤 차이가 있기 때문인가요? 미국하고 우리나라는 자산 규모가 틀려요.

 우리나라는 부동산이 대부분 가지고 있고 미국은 주식을 대부분 가지고 있고 은퇴 자금도 주식의 대부분이 있기 때문에 서로 자산의 포트폴리오가 완전히 틀린 거예요.

 우리나라가 미국처럼 빌딩 가격이 떨어졌다.

 그럼 정부에서 정책 자금 풀고 그걸 살려고 온갖 노력을 다 하겠죠.

 금리도 그냥 막 제로 금리로 만들어 버릴 거예요.

 근데 미국은 안 그러잖아요.

 그 부동산이 그렇게 어려워져도 그냥 놔두잖아요.

 왜 놔두느냐? 건전한 부동산 시장으로 나가기 위한 전제 조건을 만들기 위해서 그런 거예요.

 서서히 떨어지게 놔둬야 된다는 거예요.

 그게 바로 2022년도에 떨어졌을 때 정책 자금을 대폭 풀지 말고 그대로 놔뒀어야 된다는 거죠.

 미국은 그렇게 크게 떨어지고 한국은 잘 안 떨어지는게 한국에서 부동산은 그만큼 안정적인 자산이야라고 말씀하시는 분들도 있어요.

 꽤 착각이에요.

 거품이 안 터져 봐서 그렇죠.

 우리 비행기 한 시간 타고 가면 일본이잖아요.

 일본 터진 거 봤잖아요.

 한 시간 타고 가면 중국이잖아요.

 중국 터진 거 봤잖아요.

 근데 우리는 안전 자산이야.

 안 터져 봐서 그래요.

 크게 터져서 코피가 나고 피가 나면은 그때야 느낌은 늦었다는 거죠.

 그러니까 지금부터 준비를 해야 된다는 거예요.

 우리나라가 안 터질 수가 없어요.

 거품이 지금 계속 일어나고 있는데 가게 부처가 이렇게 많은데 안 터질 수가 없는 거예요.

 그 터지는 거를 정부에서 적절하게 조정해 나가야지.

 이 최근에 또 뭐 스트레스 DSR 제도 이번에 3단계 이제 7월 달이 시행하잖아요.

 스트레스 DSR 제도가 금융 규제거든요.

 근데 1단계 스트레스 DSR 할 때 부동산 값이 떨어질듯 말듯 하니까 그걸 무산시켜 버렸어요.

 막 신세가라 대출 복음 자료로 막 해 버렸잖아요.

 아 2 단계 스트레스 DSR 제도를 또 시행하려고 하다 보니까 한 두 달 연기해야 되겠다.

 그래서 두 달 연기하니까 두 달 동안 또 대출이 엄청나게 늘어나 가지고 가게 빛이 또 증거하는 거예요.

 이번 7월 달에 또 스트레스 DSR 3단계를 시행한단 말이에요.

 자, 새로운 정부에서 과연 어떻게 이걸 대체할 거냐? 1단계, 2단계처럼 3단계를 시행을 했는데 집값이 어, 이상하게 떨어질 듯 한다.

 그럼 정부에서 또 개입을 할 거냐, 그거를 방치할 거냐? 저는 정부에서 방치해야 된다고 봐요.

 그거를 또 막았다가는 다음 정권의 핵폭탄을 또 가져올 수가 있다는.

 그리고 이제 새로운 정부에서 미분양 대책도 해야 되는데 지방에 지금 미분양이 지금 한 7만 채 정도 되거든요.

 또 악성 미분양이라 그러죠.

 뭐 분양이 다 됐는데 분양이 하나도 안 되는 것 이것도 한 25,000채가 된단 말이에요.

 지금 이것도 이제 정부에서 못 두고 보고 아 LH를 통해서 한 3천체인가 사 주기를 했잖아요.

 사가지 임대 놓는다.

 미분양이 되는 이유가 뭐냐 하면은 미분양은 그냥 놔두면 분양되게 돼 있어요.

 왜? 분양가를 자꾸 낮추면 돼요.

 수요가 따라붙을 때까지 낮추면 돼요.

 뭐 반값이면 반값, 1/3값이면값.

 물론 건설는 손해를 보죠.

 그래도 분양가를 자꾸 낮추면 분양 다 되게 되어 있어요.

 그런데 건설사 수익이 줄어들까 봐에서 사 주는 거잖아.

 그 돈이 다 어느 돈이에요? 우리가 낸 국민연금.

 정부 정책 자금이에요.

 그걸로 왜 사 주냐 이거지.

 우리가 자영업자들 망한다.

 그래서 자영업자한테 구제 금융 해 줘요? 안 해 주잖아요.

 근데 부동산은 왜 미분양된 걸 사 주냐 이거지.

 정부에서 건설사가 손해 보고 싸게 분양하면 되잖아요.

 그럼 집값이 자동으로 안정되잖아요.

 서울 시내도 마찬가지예요.

 PF 문제가 부도나게 놔두면 그 부도한 물건을 다른 시행사가 싸게 살 수 있잖아요.

 그럼 분양가가 싸지게 돼 있어요.

 근데 부도를 맞기 때문에 계속 안 떨어지는 거예요.

 미국 상업용 부동산이 어려운 상황인데 미국에서 부동산 일은 왜 하시는 거예요? 미국은 내가 볼 때는 상업 용도산이 상당히 폭락할 때 지금 살려고 기다리는 수요들이 있어요.

 덧떨어지면 미국이 망한다.

 이거는 아마 전 세계 어떤 국민들도 상정하지 않을 거예요.

 왜? 미국이 망하면 우리나라는 어떻게 되겠어요? 없어지겠죠.

 미국이 망하리라고 보는 전 세계의 투자자들은 별로 없을 것 같아요.

 저도 마찬가지고.

 일시적으로 경지가 침체되더라도 이게 좀 길어질 수는 있지만 미국은 결국은 일시적으로 침체되더라도 살아난다.

 지금 건물값이 1값 되잖아요.

 원위치한테도 다섯 배 버는 거잖아요.

 이런 투자자들이 대기하고 있어요.

 우리나라에 대입을 시킨다면 이런 시나리오가 될까요? 우리나라 부동산은 거품이 너무 많이 껴 있어요.

 빌딩도 거품이 너무 많이 있어요.

 정상적인 수행률이 5% 정도 돼야 되거든요.

 근데 강남의 빌딩들 수익률이 뭐 1% 1% 안 되는데도 있어요.

 그거는 거품이 많이 꼈다는 소리거든요.

 앞으로 빌딩값이 더 오를 거야 기대를 하고 갖고 있는 거예요.

 수익은 안 나오더라도 미국은 왜 부동산값이 폭락을 하느냐? 수익률이 안 나오면 부동산값이 수익에 맞춰서 떨어져요.

 근데 우리나라는 수익률이 안 나와도 싸게 안 내놔요.

 아, 또 오를 거야.

 정부가 도와줄 거야.

 그냥 버티고 있는 거예요.

 그러나 이건 못 버틴다는 거죠.

 우리나라도 앞으로의 부동산의 투자 방향은 수익률에 맞는 부동산 가격이 형성돼야 된다.

 이미 아시아의 국가에서 부동산을 사랑하는 민족이 대표적인 세 군데가 있잖아요.

 일본, 중국, 우리나라.

 일본 끝났잖아요.

 부동산.

 또 중국 부동산 지금 붕괴돼 가지고 사실상 못 일어나요.

 우리나라는 계속 부동산에 몰하는 정책을 핀단 말이에요.

 과거에는 괜찮았어요.

 과연 건설 경기가 경제 성장률을 견현하는 역할을 했기 때문에 괜찮았는데 앞으로는 AI 시대예요.

 딥 테크놀로지 시대예요.

 이런 시대에 콘크리트에 몰빵하면 우리나라는 도될 수밖에 없어요.

 세 글로벌 환경에서.

 그래서 이런 것들을 더 이상 두고 보기가 어렵다.

 정부가 정신을 차리고 콘크리트에 투자하는 거는 이제 멈추자.

 전 국민이 전자산에서 차지하는 비중이 70%가 아니라 30% 미만으로 낮추게 선진국처럼 주식이나 테크놀로지 쪽으로 어 투자를 하게 정부가 유도를 해야 돼요.

 근데 과거에 보면 어때요? 정부가 콘크리트에 투자하는 걸 유도를 했잖아요.

 그리고 많은 국민들을 빚쟁이로 만들어 버렸잖아요.

 지금 우리나라는 경기 침체가 온거나 마찬가지예요.

 자영업자들 얼마나 어려워요? 상업용 부동산 얼마나 어려워요? 굉장히 어렵거든요.

 자영업자들이 어려운 이유가 그거예요.

 임대료가 비싸니까 그게 원가에 다 포함되 있는 거예요.

 부동산값 상승 때문에 물가도 상승하고 임대료도 올라가는 거거든요.

 부동산값이 좀 떨어져서 임대료도 적게 내고 자영업자들의 부담을 들어 줄 필요가 있다는 거예요.

 정부에서 가만히 놔두면 부동산 떨어져요.

 근데 정책적으로 자꾸 시행을 하면은 뭐 끝까지 오를 수는 있겠죠.

 그러나 터지는 거는 일본과 중국보다 더 크게 터지면 어떤 현상이 생기느냐? 우리가 일본형 불황이 오는게 아니라 남미형 불황이 올 수도 있다는 거예요.

 그래서 저는 이런 것들이 굉장히 두려운 거예요.

 아, 우리나라가 남미처럼 될 수도 있지 않느냐? 아, 이런 것들이 의견이 되어 있는데도 정신을 안 차린단 말이야.

 이래 가지고는 글로벌 환경에서 살아남을 수 없다.

 어, 이런 시각을 가지고 유튜브에서 이야기를 하기 시작했죠.

 [음악]