**3개월 비상! "한국 아파트 이상 징조" 서울 집값 대폭락 시작됐다 (전문가 경고)**
집값 잡겠다는 정부 의지, 무주택자에겐 희망?
대통령님이 집값을 꼭 잡겠다는 의지가 정말 강하시대. 말만 들어도 다주택자들은 긴장할 수밖에 없지. 실제로 매물도 나오고 있다고 하니, 무주택자 입장에서는 좀 기대해 볼 만한 신호일 수도 있어.
12.9 부동산 대책, 뭐가 달라졌을까?
이번에 정부가 12.9 부동산 대책을 내놨는데, 핵심은 공급 확대야. 이미 할 수 있는 건 다 해봤는데, 대출을 조여도 수요가 줄지 않으니까 이제는 집을 많이 짓겠다는 거지. 서울에 3.2만 가구, 경기 2.8만 가구, 합쳐서 6.5만 가구를 공급하겠다고 하는데...
근데 이게 좀 이상해. 2017년, 2018년 문재인 정부 때 나왔던 대책이랑 내용이 60~70% 정도 겹친다는 말도 있거든. 그래서 전문가들 중에는 "공급 대책은 하나마나"라고 말하는 사람들도 많아.
왜 알맹이 없는 대책처럼 보일까?
집을 짓는다는 게 말처럼 쉬운 게 아니잖아. 땅을 구하고, 환경 영향 평가도 받고, 지자체랑 협의도 해야 하고... 이런 과정들이 다 시간이 걸리는 일이야. 만약 이게 정말 가능했다면 5~6년 전에 이미 했겠지.
이번 대책이 12월에 나왔어야 했는데 계속 미뤄지다가 결국 새해가 되고 나서야 발표됐어. 아마 모양새가 좀 빠지는 걸 피하려고 급하게 발표한 느낌도 있어. 그래서 실제로 2~3년 안에 착공될 수 있는 물량은 많지 않을 거라고 보는 시각도 많아.
과거 대책과 겹치는 부분, 성공할 수 있을까?
과거에 무산됐던 사업들이 이번에는 성공할 수 있을까? 성공은 하겠지만, 중요한 건 '시기'야.
무주택자들은 최근 몇 년간 집값이 너무 올라서 전월세 말고는 선택지가 없잖아. 근데 전월세도 계속 오르고 있고. 그래서 이 대책을 기다릴 수밖에 없는데, 만약 정부 계획대로 5~6년 뒤에 집이 공급된다고 쳐보자. 그때 집값이 지금이랑 비슷하거나 물가 상승률 정도로만 잡혀 있다면 기다리는 게 맞을 수 있어.
하지만 문제는 집값이 복리로 오른다는 거야. 지금 서울 수도권은 대통령님의 강력한 의지에도 불구하고 여전히 집값이 오르고 있고, 다주택자들에게는 세금으로 페널티를 주려고 하고 있어. 그래서 매물이 나오긴 하지만, 급하게 팔아야 하는 물건은 아니고 가격이 살짝 내려간 정도야.
심지어 강남 대치동에서는 30억짜리 집이 27억 5천에 나왔는데, 오히려 경쟁이 붙어서 5천만 원 더 비싼 28억에 팔렸다는 기사도 있어. 그만큼 아직도 집을 사려는 대기 수요는 많다는 거지. 정부는 어떻게든 매물을 나오게 하려고 애쓰는 것 같아.
5% 수준의 공급, 공급난 해결될까?
정부가 가능한 모든 부지를 동원해서 공급하겠다고 했지만, 실제로 내년에 착공될 물량은 전체의 5%도 안 되는 3천 가구 미만이라고 해. 이게 과연 공급난을 해결할 수 있을까?
글쎄, 그 5%도 계획대로 된다는 보장이 없어. 1~2년 안에 착공될 수 있는 물량은 수천 가구도 안 될 거라고 봐. 게다가 요즘 집 짓는 데만 최소 3년 반에서 4년 이상 걸리니까, 실제로 입주하려면 2030년은 돼야 할 거야. 이건 정말 큰 도박이 될 수도 있지.
용산, 과천, 태릉... 입주까지 5~7년?
핵심 지역에 공급하겠다는 발표가 나왔지만, 실제 입주까지는 5~7년 이상 걸릴 거라고 예상돼. 그동안 공급 공백은 어떻게 메울 거지?
전문가들은 이미 오래전부터 서울 아파트라면 하루빨리 사는 게 낫다고 조언해 왔어. 하지만 이미 집값은 그때보다 더 올랐고... 안타까운 상황이지.
그래도 긍정적인 신호는 있어. 대통령님의 집값 잡겠다는 의지가 정말 강하다는 거야. 다주택자들은 이번에 쉽지 않겠구나 생각할 거고, 실제로 매물도 나오고 있어. 물론 안 좋은 매물부터 팔겠지만, 그래도 짧은 시간 안에 매물이 늘어난 건 사실이야. 정부의 이런 강력한 의지라도 표현해야, 당장 집을 사려는 사람들의 심리를 조금이라도 누를 수 있을 테니까.
과천시 반대, 정부 일방 추진 가능할까?
과천시는 이미 도시 기반 시설이 포화 상태라 추가 공급에 반대하고 있어. 정부가 지자체 협의 없이 일방적으로 사업을 추진할 수 있을까?
원래 집을 공급할 때는 지자체 협의가 기본이야. 과천은 경마장 부지 같은 좋은 땅이 있지만, 시민들 입장에서는 반대할 이유가 충분하지. 경마장에서 나오는 세금만 해도 수백억인데, 그걸 다른 용도로 쓰는 것에 대한 반발이 클 수밖에 없어. 이미 인터넷에는 "결사반대" 플래카드가 붙었다는 이야기도 있어. 정부가 이걸 어떻게 해결할지 난항이 예상돼.
신축 아파트 인허가 역대 최저, 공공분양만 믿어도 될까?
신축 아파트 인허가와 분양 물량이 역대 최저 수준이라고 해. 대학생이나 신혼부부들이 막연히 공공분양만 기다려도 괜찮을까?
가점이 아주 높은 사람들은 기다리는 게 맞아. 새 아파트를 사는 가장 좋은 방법은 여전히 청약이니까. 하지만 가점도 낮고, 어차피 내 집이 필요한 사람들은 하루빨리 집을 마련하는 게 좋다고 전문가들은 말해.
시급한 처방은? 민간 정비 사업 활성화!
정부는 공공 주도를 강조하지만, 서울시에서는 민간 정비 사업 활성화를 주장하고 있어. 둘 중에 뭐가 더 시급할까? 당연히 민간 정비 사업 활성화지. 특히 서울은 재건축, 재개발 말고는 공급이 거의 어렵거든.
정부가 민간 공급 활성화에 대해 언급하는 건, 어쩌면 과거 정책의 실수를 인정하는 꼴이 될 수도 있어서 꺼내기 어려워하는 것 같아. 그래서 앞으로도 현재 정책 기조를 유지할 가능성이 높아 보여.
대출 규제로 신혼부부, 소송까지?
정부 정책 때문에 피해를 보는 사람들이 생겨나고 있어. 대출 규제로 18억짜리 집을 계약했는데 잔금을 못 치르게 된 신혼부부가 정부를 상대로 소송을 제기했다는 기사도 나왔어.
신혼부부 특별 공급으로 당첨됐는데, 분양가가 18억이나 되는데 대출 한도가 갑자기 줄어버려서 계약금을 날릴 위기에 처한 거지. 물론 다수를 위해 정책을 펼치면 어쩔 수 없이 손해를 보는 사람들도 생기겠지만, 이런 사례까지 나오는 걸 보면 안타깝기도 해.
가장 큰 피해를 보는 사람들은 무주택자나 이사하고 싶어도 못 움직이는 1주택자들일 거야.
작년 서울 아파트, 19년 만에 최대 상승폭 기록! 그 이유는?
작년에 서울 아파트값이 2006년 이후 19년 만에 최대 상승폭을 기록했어. 특히 마용성, 한강 벨트 같은 핵심 지역이 많이 올랐지. 그 이유는 바로 공급 부족 때문이야. 2021년부터 2023년까지 공급이 부족했던 여파가 4~6년까지 이어진 거지.
여기에 통화량 급증까지 더해졌어. 우리나라 GDP 대비 통화량 증가율이 미국보다 훨씬 높아. 이렇게 풀린 돈들이 주식 시장, 부동산 시장으로 흘러 들어가면서 가격을 끌어올린 거야.
정부는 주식 시장으로 돈의 흐름을 돌리려고 했고, 실제로 주가가 많이 올랐지. 하지만 부동산 가격이 오르면 더 많은 사람들이 피해를 보니까, 정부는 부동산 가격 상승을 막으려고 하는 것 같아.
주식으로 번 돈, 다시 부동산으로?
주식으로 돈을 번 사람들이 많아졌지만, 그 돈이 다시 부동산으로 흘러갈 가능성이 높아. 위험 자산에서 변동성이 낮은 안전 자산으로 가려는 투자 심리 때문이지. 그래서 풀린 돈들이 주식 시장을 거쳐 결국 부동산 시장을 다시 밀어 올릴 수도 있다는 전망도 있어.
송파구, 광진구 등 한강 벨트 강세, 올해도 이어질까?
작년에 송파구가 상승률 1위를 기록했고, 광진구, 성동구 등 한강 벨트 지역도 두 자릿수 상승률을 기록하며 강세를 보였어. 이런 열기가 올해도 이어질까?
아마 이어질 가능성이 높아. 이왕 집을 살 거라면 좋은 곳에 사려는 심리가 강해지고 있거든. 지방에 사는 돈 많은 사람들도 자녀들을 생각해서라도 '똘똘한 한 채'를 사려고 서울로 몰리고 있어. 그래서 서울 아파트 수요는 서울에만 국한되지 않고, 앞으로도 한강변 같은 곳으로 더 몰릴 것으로 보여.
'똘똘한 한 채' 쏠림, 정부 정책 때문?
정부의 고강도 수요 억제 정책과 대출 제한, 토지 거래 허가제 확대 등은 오히려 '똘똘한 한 채'로의 매수 쏠림을 부추길 수밖에 없어. 다주택자를 제약하면 공급이 줄어들고, 그러면 전월세 시장이 흔들릴 수밖에 없지. 대안이 없는 상황에서 집이 없거나 대출을 받기 어려운 사람들은 더 어려움을 겪게 될 거야.
이재명 정부 부동산 정책 전망: 추가 규제 나올까?
앞으로 추가적인 부동산 규제가 나올 가능성이 높아.
- 다주택자 양도세 중과 유예 종료: 현재 다주택자 양도세 중과 세율이 최대 82.5%에 달해. 이걸 피하기 위해 집을 팔기 어려운 상황인데, 유예 기간이 끝나면 더 많은 매물이 나올 수도 있어. 하지만 높은 세금 때문에 팔지 못하는 사람들도 많을 거야.
- 보유세 현실화: 공시지가를 시세의 80~90% 수준으로 올리면 재산세가 크게 늘어날 수 있어. 지금 20억짜리 집의 재산세가 600~700만원 정도인데, 이게 2.5~3%로 올라가면 월 500만원까지 나올 수도 있지. 물론 국민적 저항이 크겠지만, 다주택자보다는 무주택자가 훨씬 많다는 점을 고려하면 가능성이 없는 이야기는 아니야.
- 1주택자도 살지 않는 집에 대한 페널티: 정부는 1주택자라도 살지 않는 집에 대해서는 팔도록 유도할 가능성이 있어. 장기보유특별공제 같은 혜택이 축소되거나 폐지될 수도 있지.
- 전세 자금 대출 완전 폐지 가능성: 현재 전세 자금 대출 한도가 줄어들었는데, 앞으로는 아예 폐지될 수도 있어. 단기적으로 돈줄을 죄는 효과가 분명히 있기 때문이야.
- 전세금 유용 금지 및 간주 임대료 부담 증가: 집주인이 전세금을 받아 투자하는 것을 막기 위해 신탁 계좌나 에스크로 계좌에 넣도록 하고, 간주 임대료까지 부과해서 세금 부담을 높일 수도 있어.
이런 규제들이 설마 하겠어 싶겠지만, 최근 정부의 발언들을 보면 가능성이 충분히 있어 보여.
다주택자들, 정말 집을 팔까?
양도세 중과 때문에 집을 팔기 어려운 다주택자들도 고민이 많아. 일부 매물은 이미 나오고 있지만, 임차인과의 협의가 쉽지 않다는 문제가 있어. 임차인이 이사 나가려면 전세금 인상분까지 고려해야 하니까, 생각보다 쉽지 않은 협상이 될 수 있지.
그래도 높은 세금을 내느니 지금이라도 팔겠다는 사람들이 늘고 있어. 팔기 어려운 경우에는 증여로 눈을 돌리는 사람들도 많아지고 있고.
서울 외곽 지역, 갭 메우기 가능성?
서울 핵심 지역과 외곽 지역의 집값 격차가 벌어진 상황에서, 올해 외곽 지역의 갭 메우기가 가능할까?
전문가들은 가능성이 있다고 봐. 특히 그동안 상대적으로 덜 올랐던 노원, 도봉, 강북 지역 같은 곳들이 거래량이 늘면서 호가 수준이 많이 올라 있는 상태야. 통화량이 계속 풀리면서 돈이 진공 상태를 찾아가는 것처럼, 비선호 지역의 아파트들도 강남만큼은 아니더라도 어느 정도 갭을 메울 것으로 예상돼.
무주택자, 1주택자, 지금 어떻게 해야 할까?
집을 사야 할 때야. 청약, 급매물, 경매 등 다양한 방법이 있어. 특히 다주택자들이 내놓는 급매물을 노려보는 것도 좋은 기회가 될 수 있어.
인터넷에 나오는 매물보다는 직접 발품을 팔아보는 적극성이 필요해. 내가 얼마까지 살 수 있는지, 급매물이 나오면 꼭 연락 달라고 중개업소에 미리 이야기해두는 것도 방법이야.
현금 5억, 10억, 20억 있다면?
- 5억~10억: 경매를 활용하는 것을 추천해. 감정가보다 훨씬 낮은 가격에 낙찰받을 수 있어서, 적은 돈으로도 좋은 집을 마련할 기회가 될 수 있어. 마포 한강변 50평대 아파트를 10억대에 낙찰받은 사례도 있어.
- 20억 이상: 직장이 있는 곳에서 가장 비싼 아파트를 사는 것을 추천해. 여전히 유효한 방법이야.
가장 위험한 투자는?
- 금리 변동: 변동 금리 주택 담보 대출은 금리가 오르면 이자 부담이 크게 늘어날 수 있어. 환율이 높아 금리 인하가 어려운 상황이니, 보수적으로 자금 계획을 세워야 해.
- 오피스텔 추격 매수: 최근 오피스텔 가격도 많이 올랐는데, 수익률이 예전보다 낮아졌어. 섣불리 추격 매수하는 것은 위험할 수 있어.
- 소액 투자 분산: 돈이 적을수록 황금성이 낮은 곳에 쪼개서 투자하는 것은 좋지 않아. 종잣돈을 잘 활용해야 할 때, 정작 필요한 순간에 돈이 묶여 의사결정을 못 하는 경우가 생길 수 있어.