무주택자 필독! '이때' 영끌하면 후회합니다 😥 집값 고점 신호 3가지!

집값, 지금 사야 할까? 고점 신호 6가지 알아보기

집값 너무 올라서 지금 사야 할지, 아니면 좀 기다려야 할지 고민 많지? 사실 집값 언제 오르고 내릴지 정확히 아는 사람은 아무도 없어. 하지만 시장이 너무 과열됐을 때 나타나는 몇 가지 신호들이 있거든. 이걸 알면 집 살 때 참고할 수 있을 거야.

집값 고점 신호 6가지

1. 소득 대비 집값 비율 (PIR)이 너무 높다:

   • PIR은 내 연봉으로 집값을 얼마나 주고 사야 하는지 보여주는 숫자야.
   • PIR이 10이면 내 연봉을 10년 동안 한 푼도 안 쓰고 모아야 집을 살 수 있다는 뜻이지.
   • 서울 PIR이 현재 10.2인데, 2022년 고점일 때는 14.8이었어. 그때보다 낮긴 하지만, 2010년대 평균(7~8)보다는 높은 편이야.

2. 거래량이 줄어든다:

   • 집값이 너무 오르면 사람들이 "이 가격에 사야 하나?" 고민하면서 관망하게 돼.
   • 그러면 거래가 줄어들고, 매도자들도 가격을 안내리고 버티면서 눈치 싸움이 시작돼.
   • 결국 급한 사람들이 집값을 확 낮춰서 팔기 시작하면, 그게 시세 하락으로 이어지는 거지.
   • 서울 아파트 거래량이 6월에 7,742건이었는데, 한 달 전보다 13.5%, 1년 전보다 28.4% 줄었어. (물론 대출 규제나 실거주 의무 때문에 거래 자체가 어려워진 측면도 있어.)

3. 안 팔리던 '못난이' 아파트까지 거래된다:

   • '못난이' 아파트는 상품성이 떨어지는 비인기 아파트(예: 역세권 아닌 나홀로 아파트)를 말해.
   • 이런 아파트들이 거래되기 시작하고, 심지어 신고가(가장 높은 가격)에 거래된다면?
   • 그건 이미 인기 아파트들은 다 팔렸고, 남은 돈으로라도 집을 사려는 사람들이 있다는 뜻이야. 즉, 시장에 살 사람들의 구매력이 거의 소진됐다는 신호지.

4. 청약 경쟁률이 뚝 떨어진다:

   • 새 아파트 청약 경쟁률이 떨어진다는 건 신축 아파트에 대한 수요가 줄었다는 뜻이야.
   • 사람들이 2~3년 뒤 집값도 오를 거라고 예상하고 청약하는 건데, 경쟁률이 떨어진다는 건 미래 가치가 없다고 보는 거지.
   • 2022년에는 서울에서도 미달 나는 단지가 많았고, 최근 전국 청약 경쟁률도 3년 만에 최저치를 기록했어. (서울은 아직 높지만, 한 달 전보다는 많이 떨어졌어.)

5. 금리가 오른다:

   • 금리가 오르면 시장에 돈이 줄어들고, 대출 이자 부담이 커져서 집 사려는 사람이 줄어들어.
   • 전세 대출 이자도 올라서 전세 가격 하락으로 이어지고, 이게 매매가에도 영향을 줘.
   • 2021년 금리가 낮을 때 집값이 올랐다가, 2022년 금리가 확 오르면서 집값이 크게 떨어졌던 걸 생각하면 돼.
   • 최근 한국은행이 기준 금리를 올렸고, 앞으로도 더 오를 가능성이 있어. 주담대 금리도 이미 7~8%에 달하고 있어.

6. 공급이 늘어난다:

   • 경제학 기본 원리로, 공급이 늘면 가격은 떨어져.
   • 신축 아파트 입주 물량이 늘어나면 전세 공급도 늘고, 전세 가격이 떨어지면서 매매가에도 영향을 줘.
   • 그런데 서울은 오히려 입주 물량이 계속 줄고 있어. 2026년 2만 5천 가구, 2027년 1만 8천 가구, 2028년 1만 3천 가구로 점점 줄어들 예정이야. (이건 오히려 공급 부족 신호일 수도 있어.)

핵심 요약

집값 고점 신호는 총 6가지야.

• PIR이 너무 높다.
• 거래량이 줄어든다.
• 못난이 아파트까지 거래된다.
• 청약 경쟁률이 떨어진다.
• 금리가 오른다.
• 공급이 늘어난다.

이 6가지 신호 중에 한두 개만 해당된다고 해서 집값이 무조건 고점이라고 단정할 수는 없어. 하지만 여러 가지 신호들이 복합적으로 나타난다면, 지금 집값이 고점에 다가가고 있다고 추정해 볼 수 있지.

만약 이런 신호들이 많이 해당된다면, 조급해하지 말고 시장을 좀 더 지켜보면서 여유롭게 기회를 엿보는 게 좋을 거야.