역세권 재개발, 딱 5가지! 성공 투자 필승 전략 지금 공개!
역세권 재개발, 뭐가 있을까?
옛날에 내가 '한강변 역세권 투자 지도'라는 책을 쓴 적이 있어. 그때도 그렇고 지금도 그렇고 나는 역세권 투자를 엄청 강조하는데, 사람들은 보통 '신통모아' 같은 곳에 투자를 많이 하더라고. 근데 나는 신통모아보다 역세권에 더 관심이 많아. 그래서 오늘은 역세권에서 가능한 재개발 종류를 알아볼 거야.
역세권에서 가능한 재개발은 크게 다섯 가지가 있어.
- 역세권 활성화 사업: 이거는 옛날부터 조례가 잘 만들어져 있어서 역세권 활성화에 대한 내용이 많아.
- 장기전세주택 사업 (신통모아): 이건 서울시 조례로 최근에 생긴 거야. 서울시장이 알아서 하는 게 아니라 서울시 의원들이 만든 지침으로 진행되는 거지.
- 역세권 소규모 개발: 이건 좀 더 작은 규모의 개발을 말하는 것 같아.
- 민간복합개발: 이게 아마 내년부터 대세가 될 것 같아. 입주도 빠르고 공사도 빨리 진행될 수 있어서 내가 좀 관심 있게 보고 있어.
- >> 개발 (이 부분은 명확하지 않음): 이 부분은 내용이 좀 불분명해서 정확히 어떤 개발인지 알기 어렵네.
역세권 사업, 어디서 정보를 얻을까?
이런 역세권 사업에 대해 더 자세히 알고 싶으면 몇 가지 방법이 있어.
- 법제처 사이트: 여기서 '역세권 장기전세'라고 검색하면 자치법규를 볼 수 있어. 서울시 역세권 장기전세에 대한 내용이 나오는데, 이게 최근에 생긴 거라 예전에는 없었어.
- 네이버 검색: '역세권 장기전세주택사업'이라고 검색하면 서울시 주택 관련 사이트가 나와. 여기서 운영 기준 같은 걸 볼 수 있어.
- 서울시 정부몽땅: 재개발 관련해서 체계적으로 잘 정리된 곳인데, 역세권 활성화 사업은 아직 그 정도는 아닌 것 같아.
역세권 사업, 담당 부서가 달라!
역세권 사업은 두 가지로 나눌 수 있는데, 담당 부서가 달라.
- 역세권 장기전세: 담당 부서는 공공주택과야.
- 역세권 활성화: 담당 부서는 도시공간전략과 (작년까지는 도시재창조과)야.
최근에 나한테 '정비사업 전문 관리업' 관련해서 동의서 걷는 걸 도와달라는 의뢰가 많이 들어오는데, 그중에서 역세권 활성화 사업이 특히 많아. 이게 많이 들어온다는 건 그만큼 역세권 활성화 사업이 활발해지고 있다는 뜻이겠지? 서울시에서도 이 사업을 잘 되게 하려고 노력하는 것 같아.
역세권 활성화 사업, 좀 더 자세히 보자!
역세권 활성화 사업은 서울시 의원들이 만드는 조례로 진행돼. '역세권 등'이라고 표현하는 이유는 역세권이 아니어도 되는 경우가 있기 때문이야. 예를 들어, 간선도로변 노선형 상업지역 같은 곳도 해당될 수 있어.
역세권 사업은 보통 역세권에서 250m, 심하면 350m까지도 포함될 수 있고, 역세권이 아니더라도 간선도로와 연결된 곳도 가능해. 이런 곳에서 공공기여를 통해 용도 지역을 변경해서 주거 지역이나 비주거 지역을 복합 시설로 만드는 게 목표야.
역세권 활성화 사업으로 꼭 재개발만 할 수 있는 건 아니야. 만약 땅을 혼자 다 가지고 있다면 직접 건축을 해도 되고, 여러 명이 가지고 있다면 지분적립형 주택이나 부정형 토지를 활용한 재개발도 가능해. 하지만 우리는 재개발에 초점을 맞춰서 볼 거야.
이 조례는 하나하나 꼼꼼히 봐야 해. 어디는 되고 어디는 안 되는지, 어떤 내용을 담고 있는지 자세히 알아야 나중에 후회하지 않을 테니까.