두바이 하면 뭐가 딱 떠오르시나요? 사막이라는 게 믿기지 않을 정도의 화려한 스카이라인 세계에서 가장 높은 건물 부르즈 할리파 그리고 1년 내내 영업하는 세계최대 규모의 실내 스키장까지 그 중에서도 단연 최고를 꼽으라면 아마도 바다 위에 만들어진 인공섬 팜 주메이라 일 겁니다 팜은 코코팜이라는 이름으로 알 수 있듯이 야자수를 뜻하고 주메이라는 지역이름을 뜻하죠 즉 팜 주메이라는 야자수 모양의 지역이라는 뜻인데요.

 이 지역의 인공섬에는 20,000 명이 거주하는 주거 지역부터 호텔, 리조트, 쇼핑 센터까지 정말 다양한 시설들이 있어 두바이를 대표하는 관광 명소로 유명하죠.

 꼭 한번은 가보고 싶은 정말 매력적인 곳인데요.

 하지만 이렇게 멋진 팜 주메이라와는 달리 두바이에는 텅 빈 인공 섬들도 굉장히 많다고 합니다.

 원래는 고급 호텔과 상업 시설로 가득 찰 예정이었지만, 실제로 가보면 텅 빈 백사장과 쓰레기만 남아 있는 섬들이 대부분이라고 합니다.

 수 십조의 돈을 쏟아 부은 이 섬들은 어째서 현재까지 방치된 채 사람들의 발길조차 끊긴 유령섬이 되어버린 것일까요? 우선 두바이에는 대체 왜 이렇게 많은 인공섬이 필요했던 걸까요? 두바이가 있는 아랍에미리트는 세계 최대 산유국 중 하나입니다.

 전 세계 열 손가락 안에 꼽힐 정도로 어마어마한 양의 석유를 생산합니다.

 석유는 이 나라 경제의 심장이자 폐였고, 24년 기준 전체 GDP의 약 25%를 책임지고 있습니다.

 한마디로, 석유 없이는 나라가 굴러가지 않을 정도로 절대적인 의존도를 가지고 있다는 것이죠.

 하지만 여기서 많은 분들이 오해하는 한 가지가 있습니다.

 사실 이는 반은 맞고 반은 틀린 생각입니다.

 왜냐하면 현재 두바이에는 석유가 거의 없기 때문이죠.

 이게 무슨 말이냐고요? 아랍에미리트(UAE)를 영어로 풀어보면 말 그대로 '아랍 왕들이 다스리는 7개의 토후국 연합'이라는 뜻입니다.

 이렇게 7개의 서로 다른 나라가 연합해서 하나의 나라처럼 운영되고 있는 셈입니다.

 심지어 이 7개 국가들은 헌법도, 행정도, 경제도 웬만한 시스템은 모두 독자적으로 움직이고 있습니다.

 쉽게 말해 '서로 다른 나라들이 손을 잡고 있는 것'에 더 가깝다는 말이죠.

 그리고 여기서 중요한 사실은, 아랍에미리트 석유의 90%이상은 오직 '아부다비'에 있다는 점입니다.

 엄밀히 말하면 두바이는 석유 부자가 아닙니다.

 물론 두바이도 과거에는 약간의 석유를 생산했지만, 1980년대 생산량의 정점을 찍은 이후로 계속 하락하고 있습니다.

 현재 두바이의 석유 매장량은 전체 UAE의 고작 4% 정도에 불과합니다.

 두바이 입장에서는 석유로 오래 버틸 수 없는 운명이었던 것이죠.

 다행히 두바이는 일찍부터 현실을 직시했습니다.

 "석유가 곧 바닥날텐데, 가만히 있으면 죽는다.

" '석유가 아니라, 관광과 금융으로 먹고 살자.

' 이것은 단순한 '다각화'가 아니었습니다.

 어쩔 수 없는 유일한 선택지였던 것이죠.

 그래서 두바이는 사막 한가운데에 도시를 건설하고 하늘을 찌르는 부르즈 할리파를 세우고, 바다를 메워 인공섬까지 만들기 시작했던 것이죠.

 팜 주메이라 같은 인공섬 프로젝트는 '석유 없는 두바이'의 생존 전략이자, 세계 관광객과 투자자들을 끌어 모으기 위한 거대한 유혹이었습니다.

 바다를 메우고, 별 모양, 달 모양, 야자수 모양의 섬을 만들어 지구 어디에서도 볼 수 없는 풍경을 만든 이유 바로 "석유 이후"를 준비하는 몸부림이었던 것입니다.

 두바이는 실제로 믿기 힘들 정도의 큰 성공을 거두었습니다.

 1985년 세계최고의 항공사 에미리트 항공 설립을 시작으로 그리고 불과 십 수년 만에, 사막 한가운데 화려한 빌딩숲과 초호화 리조트, 글로벌 금융 허브를 만들어냈습니다.

 오늘날 두바이는 "중동의 뉴욕", "중동의 홍콩"를 넘어, "중동의 라스베이거스"라고 불릴 정도로 관광, 금융, 비즈니스, 심지어 엔터테인먼트까지 아우르는 초특급 국제도시가 되었습니다.

 이 엄청난 성공은 주변 국가들에게도 큰 충격을 주었는데요.

 카타르, 사우디아라비아 같은 중동 부국들도 두바이를 벤치마킹하여 거대한 도시 개발 프로젝트를 시작했습니다.

 카타르는 "루사일 시티"라는 신도시를 세우고, 사우디아라비아는 아예 "네옴시티"라는 미래도시를 건설 중입니다.

 하지만 아직까지 두바이만큼 완성된 도시의 모습을 보여 주는 곳은 없습니다.

 이렇게 압도적인 성공 덕분에 두바이는 아랍에미리트(UAE) 안에서도 독보적인 존재감을 유지 하고 있습니다.

 아부다비와 권력을 양분하여 아부다비 왕은 대통령, 두바이 왕은 총리를 맡고 있죠.

 여담으로 그 유명한 만수르의 친형이 현재 아랍에미리트 대통령입니다.

 이분들 컴퓨터 고장나면 수리기사로 빌게이츠 부른다는데 두바이가 이렇게 기적 같은 성공을 거둘 수 있었던 데는 사실 지리적 이점이 큰 몫을 했습니다.

 지도를 펼쳐보면 두바이는 참 절묘한 자리에 있습니다.

 왼쪽으로는 유럽과 아프리카, 오른쪽으로는 아시아가 위치해 있죠.

 말 그대로 대륙과 대륙을 잇는 교차로에 서 있는 셈입니다.

 이 지리적 이점은 대륙을 오가는 많은 비행기가 두바이를 경유하게 만들었습니다.

 그리고 현재 세계에서 두바이는 스탑오버가 가장 활성화된 도시입니다.

 두바이는 비자 발행의 간편화를 통해 "스탑오버 관광"을 적극 장려하는데요.

 스탑오버 승객에게 할인된 호텔을 제공해주고 공항 셔틀을 무료로 운행하고 두바이의 시티투어 패키지를 만들었습니다.

 심지어 세 시간짜리 시티투어 패키지도 있습니다.

 "비행기 갈아타러 왔다가 관광하고 가세요!" 똑똑한 두바이는 스탑오버마저 관광 자원으로 만들어버립니다.

 하지만 문제는, "아무리 스탑오버를 독려해도 실제로 볼게 없다면 아무 소용이 없다"는 것이었죠.

 그래서 두바이는 또 한 번 대담한 결단을 내립니다.

 "아예 세상 어디에도 없는 관광지를 만들어버리자.

" 그렇게 탄생한 프로젝트가 바로 팜 아일랜드입니다.

 팜 아일랜드는 두바이 앞바다를 매립해서 만든 인공섬 프로젝트입니다.

 단순한 섬이 아니라 "세계 최대 규모", 그리고 "세상에 단 하나뿐인 관광 섬"을 목표로 삼았습니다.

 섬들을 하늘에서 내려다보면 거대한 야자수가 바다 위에 펼쳐진 모습이 장관을 이룹니다.

 이 팜 아일랜드는 단순히 도시 공간이 부족해서 만든 것이 아닙니다.

 레저, 엔터테인먼트를 한곳에 모아 관광 산업을 키우고, 고급 주거 공간을 확보하여 두바이라는 도시의 브랜드 가치를 높이기 위한 유일무이한 랜드마크를 만드는 것이 목표였습니다.

 그 중 가장 먼저 완성된 섬이 바로 팜 주메이라입니다.

 팜 주메이라는 2006년부터 일반에 개방되었고, 현재는 데이비드 베컴, 탐 크루즈 등 수 많은 스타와 세계적인 기업인 포함 약 2만여 명의 사람들이 거주하는 두바이 최고의 핫 플레이스가 되었습니다.

 특히 섬의 가장 바깥쪽엔 아틀란티스 더 팜이 있습니다.

 이 호텔은 7성급의 서비스를 느낄 수 있는 호화객실, 미슐랭 레스토랑, 또 특급 아쿠아리움, 워터파크까지 갖추고 있다고 하는데요.

 저도 언젠가 한번은 꼭 묶어 보고 싶습니다.

 자 돈을 열심히 벌어야 하는 이유가 하나 더 생겼습니다.

 또한 팜 주메이라는 섬과 본토를 연결하는 모노레일 덕분에 관광객과 주민 모두 배를 타지 않고도 쉽게 오갈 수 있습니다.

 "없는 게 없는 섬" 절대 이 말이 과장이 아닙니다.

 그리고 매년 수백만 명의 관광객이 팜 주메이라를 찾고 있습니다.

 하지만 이렇게 잘 나가던 두바이 인공섬에도 예상치 못한 문제가 찾아옵니다.

 지금 보고 계신 곳은 팜 자벨알리와 팜 데이라의 모습인데요.

 보시는 것처럼 아무것도 없는 그냥 빈 모래 섬입니다.

 도대체 이게 무슨 일 일까요? 우선 과도한 부동산 공급이 문제였습니다.

 두바이는 미래도시를 꿈꾸며 어마어마한 양의 부동산을 공급했는데요.

 하지만 그 공급을 받아줄만한 수요를 찾는데는 실패했습니다.

 이 이유를 찾기 위해선 겉으로만 보면 알 수 없는 특이한 두바이의 인구구조를 살펴 봐야하는데요.

 두바이에 사는 사람은 대략 350만명입니다.

 아니 280만명입니다.

 170만명입니다.

 이게 뭔 소리냐고요? 사실 두바이의 인구는 연도에 따라 아주 들쭉날쭉한데요? 아니 뭔 놈의 인구가 100만명 단위로 변동하냐 하실 수 있습니다.

 왜냐면 두바이 전체 인구의 약 90%는 외국인이기 때문이죠.

 실제로 아랍에미리트 자국민은 10%미만입니다.

 나머지 90%이상은 전부 노동자, 사업가, 투자가 등등이죠.

 즉 건설 붐이 일어 노동자가 많이 필요하거나 경기가 좋아 투자붐이 불면 인구가 확 늘었다가 아닐때는 또 확 줄어드는 고무줄 같은 인구구조를 가졌다는 거죠.

 이 말인 즉, 두바이의 부동산은 공급을 받쳐줄 자국민이 거의 존재하지 않으며 투자를 해줄 외국인이 없으면 망하는 도박 같은 시장이라는 거죠 팜 주메이라가 처음 완성 되었을 땐 분위기가 참 좋았습니다.

 하지만 2008년 글로벌 경제위기 때 전세계 부동산 시장이 붕괴했습니다.

 이 때를 기점으로 팜 자벨알리, 팜 데이라, 더 월드 아일랜드 같은 프로젝트들은 공사가 무기한 중단되기 시작했습니다.

 2009년까지 두바이의 전반적인 부동산 가격은 약 40% 하락하였으나 팜 주메이라의 경우 무려 75%까지 하락한 사례도 있었습니다.

 가치의 3/4이 날아갔다는 말인데요.

 이런 현상은 또 왜 일어났을까요? 일단 초고가 프리미엄 부동산이 많았고, 해외투자 비중이 높았기 때문이라는 이유도 있지만 사실 그건 본토도 마찬가지였습니다.

 진짜 이유는팜 주메이라의 겉은 너무나 화려하지만 속을 조금만 들여다보면 문제점이 너무 많다는 점인데요.

 우선 섬 자체의 침하 문제와 해수면 상승 문제는 언급하지 않겠습니다.

 두바이에서도 반박 자료를 내고 있고, 논란의 여지가 있는 문제니까요.

 이를 제외한 첫 번째 문제는 교통체증입니다.

 심시티라는 게임을 한번이라도 해보신 분 있으신가요? 이 사진을 보면 무슨 생각이 드시나요? 맞습니다.

 이렇게 지어놔도 도로가 안 막히나? 팜 주메이라는 보시는 것처럼 모든 가지의 도로가 중앙의 메인 도로 하나로 연결되어 있습니다.

 그리고 본토로 나가는 출입로는 단 한곳뿐이죠.

 출퇴근 시간 차가 조금만 몰려도 이곳은 그야말로 차량 지옥이 되어버립니다.

 “아까 모노레일 있다며~” 모노레일의 경우 중심선을 따라서만 운행합니다.

 또 섬의 가지 쪽으로 들어가는 교통수단도 따로 없습니다.

 관광 비수기 시즌엔 운행을 중단하는 경우도 있고, 가격도 생각보다 비싸죠.

 편도는 24년 왕복 기준 35AED, 한화로 1,2000원정도 합니다.

 관광객이야 한 두 번 타니까 비싸지 않겠지만 매일 출퇴근 하는 입장이 되면 아마 부담이 심할 것입니다.

 결국 20,000명이 넘는 거주민 대부분이 차를 타고 다닙니다.

 두 번째로 짚어봐야 할 것은 두바이 전반에 걸친 문제입니다.

 바로 건물 관리비가 상상을 초월한다는 점입니다.

 사실 사막은 건물을 짓기에 좋은 환경이 아닙니다.

 모래바람은 끊임없이 불어와 건물을 손상시킵니다.

 또 기온이 낮에는 50도까지 올라가지만, 밤에는 10도까지 떨어질 때도 있습니다.

 이러한 급격한 기온차는 건물에 지속적인 데미지를 가져옵니다.

 또 지나친 개발 경쟁으로 공기를 무리하게 당긴 탓에 두바이 건물은 자재품질이 낮거나 시공이 부실한 경우도 많습니다.

 결국 건물 외벽청소, 유지보수 등을 위한 비용이 천문학적으로 나올 수밖에 없고 이는 입주민의 관리비 상승이라는 말과 연결 됩니다.

 그리고 팜 주메이라의 경우 이러한 두바이 건물의 고질병에 더해 염분을 머금은 해풍, 습기와 곰팡이 문제까지 추가로 더 계산해야 하죠.

 거기다 전기, 상하수도 같은 기본 인프라 비용도 곱절은 더 비싸집니다.

 예를 들어 하수관이라도 터지면 그냥 땅만 파면 되는 게 아니라 바다 바닥까지 작업해야 하니까요.

 현재 팜 주메이라는 관광객만 가득할 뿐, 일반 거주자는 점점 떠나고 있는 추세입니다.

 극소수 부유층이 가끔 머무는 별장 지역처럼 변해가고 있습니다.

 이러한 흐름 속에서, 새로운 인공섬들 역시 투자가 끊기고 개발은 기약 없이 지연되고 있는 실정입니다.

 오늘 영상을 준비하기 전에 아랍에미리트에서 오랫동안 사업을 해온 지인에게 이야기를 들을 기회가 있었는데요.

 그분은 아랍에미리트를 한마디로 "모래성, 혹은 사막 위의 신기루 같은 곳"이라고 표현했습니다.

 물론 좋은 점들도 많이 들을 수 있었습니다.

 아프리카 음식까지 즐길 수 있는 미식가들의 천국, 친절한 사람들, 세계 최고 수준의 쇼핑 인프라 한마디로, 관광을 즐기기에는 이보다 더 좋은 환경이 없다고 하셨습니다.

 하지만 사업가와 투자자의 입장에서 보면, 사업자 등록에 드는 막대한 비용, 각종 알 수 없는 수수료, 직원 고용 비용 등으로 인해 세금이 저렴하다는 이점은 사실상 전혀 체감할 수 없었다고 말하셨는데요.

 그리고 두바이가 진짜 홍콩처럼 되기 위해선 이러한 구조적인 문제부터 개선해야 한다고 덧붙이셨습니다.

 무에서 유를 창조한 두바이 오늘도 두바이는 화려한 불빛과 거대한 프로젝트로 전 세계 관광객과 투자자를 유혹하고 있습니다.