근데 사실은 대출 받아서 활용한 사람들은 어떻게 생각하냐면 어이 좋은 거 나만 활용해야지.

 언론에서는 대출받기 어려워진다.

 언론에서 하는 그 대출 규제랑은 거의 90 정도는 다른 이야기고 내가 실제로 소득 벌어드리는게 중요한게 아니라 또 대출 전문가를 스튜디오 처음 보시는 거 아니야? 내가이 사람을 찾았는데 아주 잘해.

 어떻게 잘하냐면 일단 자산운용사 본부장으로 있고 이런 대출을 풀어 주는게 불과 2년 만에 2,000원 넘는데이 대출에 대한 편견과 오해 그런 얘기 오늘 허심탄하게 좀 해 주세요.

 네.

 네.

 네.

 제가 다 풀어 드리고 가겠습니다.

 가지고 계신 그런 편견들 다 깨드릴게요.

 좋습니다.

 일단 동행 대표님 인사 좀 해 주시죠.

 네.

 안녕하십니까? 저는 대출 강사이자 대출 컨설턴트로 활동하고 있는이 동영입니다.

 실명은 하루 한보를 쓰고 있고요.

 원래 은행 쪽에서 근무하다가 퇴사하고 2년 정도 걸렸는데 그동안 제가 컨설팅 해 드린 고객이 한 3, 400명 정도 되고 유료 특강 무료 특강 합치면 한 거의 1,000명 2,000명 될 거예요.

 그렇게 열심히 대출에 대해서에이 명가함을 사람들한테 알려 드리고 대출 활용할 수 있도록 널리널리 전파하고 있습니다.

 많은 사람들이 이제 대출 받는 거 자체를 나쁜 행위다라고 말씀하시는 분들이 많아요.

 근데 사실은 대출 받는 거 행위는 전혀 나쁘지 않고 이거를 어떻게 활용하느냐가 중요하지 않습니까? 제 댓글에도 아주 개 난리 부를였거든.

 아직도 편견 있죠? 네.

 엄청 많죠.

 일단은 그 편견 많으신 분들은 저한테 오지도 않지만 근데 사실은 대출 받아서 활용한 사람들은 어떻게 생각하냐면 어이 좋은 거 나만 활용해야지라고 하면서 오히려 숨기는 입장이니까 댓글로 나는 대출 받아 가지고 부자됐다고 굳이 쓸 필요 없죠.

 오히려 파이 나눠 먹기가 되는 거죠.

 은행에서 좋은 대출 나갈 건 요만큼 정해져 있는데 아는 사람들끼리 써 먹는게 좋잖아요.

 그러니까 그런 것들을 깨달아야지 이제 나도 거기 좋은 대출들을 활용할 수 있도록 좀 만들어야겠다 이런 마인드가 생기는 건데 아 입이 바짝바짝 다네 대표님 아 내가 진짜 오랜만에 공감날 느끼는게 그러니까 여기는 자본을 활용해서 자산 플레이를 하고 나는 노동 소득에만 빠져 가지고 개고생하면 성공한다고만 믿고 있어 가지고 이렇게 부위부 비닐이 이렇게 우리가 갈라치가 돼 버렸잖아요.

 그들은 안 알려 주잖아요.

 다 그렇게 할 수 있는데 이상하게 거기에 속해 있다 보면 그런 프레임에 갇히게 되더라고요.

 그리고 그런 프레임 갇힌 사람들이게 또 모여.

 그러면 어쩔 때 그럼 활용하면 좋고 어쩔 때는 그러면 이건 안 좋다.

 조언을 해 주셔야 돼.

 쓰면 안 되는 대출이 무조건 고금리 대출은 저는 아니라고 생각하고요.

 금리만 높으면 무조건 쓰면 안 된다 이렇게 생각하는데 그게 아닌 거 같고 내가 계획이 없는 상태에서 받는 대출이 대출이 쓰면 안 되는 대출이라고 생각해요.

 내가 대출 받아서 뭘 할지 명확하면은 이거는 금리가 높아도 괜찮아.

 근데 일단은 남들이 받으니까 따라서 받자.

 또는 남들이 좋다고 하니까 이거 투자하기 위해서 대출 받자 이건 계획이 있는게 아니고 그냥 쏠려 있는 거잖아요.

 그렇게 받는 대출들은 안 좋은 대출이 됩니다.

 뭐 여러 가지 논리를 세워 가지고 받는 대출은 고근 대출을 받는다고 하더라도 돈을 벌게 해 주는 경우가 많습니다.

 대출이 안 나오는 경우가 되게 많아.

 그 얘기 좀 해 주세요.

 지금 언론에 보면 7월 달부터 대출 규제가 새로 시작된다.

 이런 얘기도 많고 언론에서는 계속 가게 부채는 줄여야 된다.

 대출 받기 어려워진다.

 이런 얘기를 엄청 많이 듣게 되실 거예요.

 그래서 대출이 안 나온다고 생각하시는 분들이 엄청 많아지는 추세입니다.

 그렇게 언론에서 계속 얘기를 하고 있으니까.

 근데 그 언론에서 하는 얘기가 과연 내가 받을 대출에도 해당되는 얘기냐.

 요거는 걸러 들어야겠죠.

 장사하시는 분들이 내집말을 하는게 아니라 내가 뭐 상가를 살려고 한다라고 하면 언론에서 하는 그 대출 규제랑은 거의 90 정도는 다른 이야기거든요.

 상업력 빌딩은 아니다.

 맞습니다.

 그러기 때문에 그런 규제에 대해서 우리가 잘 파악하고 있으면 내가 신청하는 그 대출은 더 잘 받을 수 있는 그 실무에 대해서 좀 우리가 지식을 얻을 수 있는 거고 예를 들면 다가구 주택을 매수하려고 하잖아요.

 상가 주택 이런 거.

 이런 거를 우리가 아무 사업자도 없이 어떤 일반 개인이 내가 맨 꼭대기 층에서 거기서 거주하면서 나는 세 주고 살고 싶어라고 하면서 그냥 살려고 하면 DSR이랑 규제 대출이 얼마 안 나오는데 내가 만약에 여기서 1층 상가는 내 사업을 하면서 내가 4층에서 그냥 거주하겠다 이런 식으로 사업자 컨셉으로 가잖아요.

 그러면은 또 막 대출 2억밖에 안 나오던게 그런 것도 대출 5억이 나오고 6억이 나오고 요렇게 바꿀 수 있습니다.

 네.

 아, 너무 좋은데요.

 그러면 사업 계획서에 따라서 은행도 컨펌이 달라지죠.

 어, 맞아요.

 사업 계획을 어떻게 세워느냐에 따라서 이제 보는 눈이 달라지는 거죠.

 은행 직원도 사업 계획서 같은 거 하나도 없이 그냥 오시면 약간 어떤 느낌이냐면 어 이거 가게 대출 규제하니까 이렇게 우회에서 받으려고 하는 거네.

 예 요런 느낌을 주거든요.

 이런 분들 중에서 한 분은 내가 여기서 음식점을 하겠대요.

 하겠다고 했는데 음식점에 대해서 뭘 할지 이런 것들의 계획이 없는 상태로 온 거예요.

 그래 이런 분들을 제가 이제 반려를 하는 거죠.

 완전 유사한 물건에 내가 여기서이 건물을 사서이 지역에서는이 컨셉이 먹힐 거 같고 내가이 음식을 팔다 보면은 수익률이 어느 정도 나올 것 같다.

 그래서 너네 이자는 우리가 갚고도 한 200만 원 남는다.

 이런 식으로 사업 계획서를 짜들이면 이제 이거는 금융 기관한테 가져갔을 때 완전 달라지는 거죠.

 그래서 꿀팁 벌써 몇 개 때려 준다.

 저도 알아요.

 사격서가 중요한지.

 제가 다 써 봤을 거 아니에요.

 그러면이 자료가 너무 귀하거든요.

 요거 한번 좀 제공해 주시면 안 돼요.

 해주세요.

 알겠습니다.

 그러면은 여기 나왔으니까 제가 선물 한번 드리고 가겠습니다.

 이야.

 아, 영상 끝까지 봐주신 분들의 한해서 제가 아, 좋습니다.

 제가 그럼 먼저 DSR이랑 RTI를 쉽게 먼저 한번 설명드리고 갈게.

이 DSR이 뭐냐면 한마디로 말해서 내가 지금 벌고 있는 소득 대비해서이 원리금을 너무 많이 낼 것 같으면 정부에서 야, 그렇게 하면 대출 받지 마.

 네가 돈 이만큼 벌고 있는데 원리금을 절반 내고 있으면 이거 유지되겠니? 이러면서 대출 받지 말라고 하는 규제입니다.

 근데 이거는 내가 주택을 사거나 아니면은 내가 생활비를 쓰겠다고 받는 대출에 한해만 그렇게 적용하고 RI는 뭐냐면이 담보 물건 자체 내가 사는 부동산 자체에서 수익률이 얼마나 좋을 것이냐를 따지는 지표예요.

 그러니까 사업하는 사람들은 요게 중요하지 않습니까? 내가 실제로 소득 벌어드리는게 중요한게 아니라이 건물을 활용해서 얼마나 돈을 벌 것이냐만 보고 가는 거잖아요.

 그러다 보니까 사업하시는 분들은이 RTI만 집중하시면 돼.

 수익률이 얼마나 잘 나올 것이.

 그리고 이제 한 가지 주의할 점이이 법인으로 만약에 건물을 사면은 이제 RTI 보지 않는다.

 이렇게 생각하시는 분들이 많은데 RI 지표가 뭐라고 말씀드렸죠? 임대 수익률 맞습니다.

 임대 수익률 지표입니다.

 근데 임대 수익률 지표를 은행에서 보는 이유가 뭐냐면 임대 수익 많이 안 나오면 그러면은이 건물을 사면은 채무자가 많을 것이다라고 생각하기 때문에 타이트하게 보는 거잖아요.

 그런데 법인으로 샀을 때 이거를 안 보는게 은행 입장에서선 맞는 것이냐? 법인으로 사더라도 망할 수도 있잖아요.

 그러기 때문에 과거에는 법인으로 샀을 때 RT를 아예 안 받지만 지금은 그냥 법인으로 사든 개인으로 사든를 보는 편입니다.

 즉 여러분들께서 건물을 고르실 때 수익률을 무조건 무시하실 수 없는 이제 시대예요.

 대출 규제가.

 그래서 요런 부분들을 여러분들이 참고하시면이 건물을 사실 때 수익률 검토를 무조건 해야겠구나 요런게 정리가 되시는 거죠.

 프로세스를 되게 어려워하시는데 사실은 알고 보면 우리가 해야 될 건 별로 없어요.

 해야 될 거는 딱 정해져 있는데요.

 건물은 알아서들 이제 고르시겠죠.

 근데이 건물 고를 때도 한 가지 팁은 드려야겠다.

 건물 고르실 때 부디 그 감정가를 미리 체크를 해 보시고 감정가 대비 낮은 금액으로 살 수 있는 건물을 최대한 고르셔야 돼.

 네.

 이럴 테면 내가 매매가를 10억짜리로 봤다.

 그러면은 탁상 감정은 뭐 한 15억 정도 나와주면 베스트죠.

 그 정도로 많이 나올지 모르겠지만 은행 입장에서는이 15억짜리 건물인 걸 본인들은 알고 있어.

 근데 10억에 샀네.

 그러면은 8억 9억 대출해 주는게 그나마 덜 부담스러운 거죠.

 그래도 감정가가 높은 거를 좀 골라시는게 좋다.

 그리고 결국에는 아까 말씀드린 그 수익률 지표도 은행이 중요하게 보니까이 감정가가 낮게 나오더라도 수익률은 높은 거 아니면 수익률을 높게 세팅을 할 수 있는 건물 그런 건물이 좋고 세팅하 은행원 출신 얘기해 주니까 실내 아주 잔뜩 올라가네요.

 그리고 이제 재무적인 평가 말고도 비재무적인 평가도 담당자랑 그 심사 팀에 의해서 들어가잖아요.

 아 정량적인 말고도 정상적인게 들어가죠.

 네.

 맞습니다.

 예.

 정성적인 평가도 들어가니까 일단은 그 건물을 고를 때 호재 같은 건 당연히 보셔야겠죠.

 그다음에 어떤 층이 어떻게 소비를 할 건지 그런 상권 분석 같은 것도 해 놨을 때 내가 이걸 브리핑할 수 있어야 돼요.

 은행 직원한테 은행 직원이 딱 수치만 봤을 때 정말 간신히 할 수 있는 대출인데 요런 브리핑을 들었을 때 그런가 하면서 이제 한번 심사 팀한테 적극적으로 보고서 한번 써 봐야겠다.

 요런 마음이 들게 해주면 좋죠.

 어차피 은행원도 사람이야.

 휴머니즘이 들어가 뭐든지 수치적으로 정적으로 할 수 있는게 있고 또 이렇게 정성적으로 이렇게 인터뷰를 하는게 또 점수가 있잖아요.

 은행원도 다 사람이기 때문에 만약에 딱 왔어요.

 안 될 거 같아라고 하면은 심사를 안 올려요.

 왜? 헛수고니까.

 헛수고하기 싫고 그리고 심사팀에서 야 이거 되겠어라고 하면서 이제 뭔가 자기의 그 능력을 저화받는 그런 느낌이잖아요.

 그러다 보니까 좋은 것만 데려가고 싶은데 똑같은 건이라도 브리핑이 잘 돼 있으면 내가 고대로 브리핑하면 되잖아요.

 신사팀한테 그때어야 괜찮겠다 해 봐.

요 요 느낌이 나와야지 은행원도 할 만하니까 프로세스 2 단계는요 딱 건물을 고르셨으면 중요한게 대출을 알아보셔야 돼요.

 이게 대출이 나올지 안 나올지 알아보셔야 되는데 이거를 알아보시지 않고 무턱대고 계약을 해 버리면 갑자기 대출 적게 나왔을 때 온전히 다 내 자본으로 메꿔야 되잖아요.

 그래서 엄청 위험하기 때문에 대출을 알아보셔야 되는데 알아보실 때 다 은행만 그냥 컨택하려고 하시는 분이 있어요.

 그러니까 한마디로 그냥 내가 아는 그 국민 은행 내가 아는 주거의 은행 거기 찾아가서 주행 주거래 은행 쓰레기라고 제가 얘기하거든요.

 전 주거래 은행을 엄청 배신당해 갖고 아무 필요 없더라고.

 주거래 은행을 또 우량하게 만드는 방법도 또 있긴 하죠.

 주거래 은행이 왜 잘해 줄 거라고 생각하냐면 내가 여기서 거래 오래했다.

 내가 여기서 맨날 어 입출고 통장 사용하고 예금 뭐 1천만 원씩 했다라고 생각해 가지고 이제 이거에 대한 보답을 해라라고 하면서 주거래 은행한테 가는 거잖아요.

 입출금 동장 금이 엄청 낮잖아요.

 그거 평잔을 높게 유지하면 VIP 그거 평잔을 만약에 1억씩 넣고 그냥 계속 1억씩 유지하는 사람은 은행원한테 그 1억으로 매년 5%씩 벌 수 있는 기회를 제공해 주는 사람인 거죠.

 VIP 그 주거 은행에서 대출을 잘 받고 싶어.

 그러면은 대출 작업하기 이제 한 3개월, 6개월 전부터 상잔을 늘려 놓는 거.

 내 점수가 올라가죠.

 너 대출 안 해 줘.

 나 그럼 1억 빼 간다.

 이렇게 하면 은행원이 이제 약간을 느낌이 되는 거죠.

 그런 요령으로 활용하면 주거의 은행도 진짜 주의 은행이 될 수 있다.

 그래서 이제 아무튼 대출을 신청을 할 때 우리가 아는 은행만 찾아갈게 아니라 여러 은행을 다 컨택을 해야 되는데 우리가 일일이 찾아가면은 너무 시간 소유가 심하고 두시간 기다렸는데 천대 받고 오고 이러는 경우도 있단 말이죠.

 그러다 보니까 이제 상담사 무를 적극 활용하셔야 됩니다.

 상담사가 알아보는 데는 돈이 안 들어요.

 상담사가 알아볼 때 돈은 안 드니까 일단은 여기저기 뿌려보는 거예요.

 그래서 그들이 조건을 받아올 거 아닙니까? 어디 은행에서는 얼마 되고 저기 은행에서 얼마 되고 그들이 알아온 정보를 취합하면은 아 어느 정도까지 되겠다라는 느낌이 오잖아요.

 그러면은요 정보들 갖고 이제 어느 정도 내가 평균을 내서 요거 갖고 계약을 해야죠.

 최소한이 정도는 나오는구나.

 미리 알아보는 단계가 무조건 수반되어야 된다.

 또 대출 받을 수 있는 3단계.

 건물도 골랐고 대출 한도도 알아봤어.

 계약을 해야 되잖아요.

 그때 계약할 때 또 주의할 점이 있어요.

 일단 한도 알아봤으니까 대출 어느 정도 나올 줄 알았잖아요.

 근데 그 알아보는 와중에 이런 얘기를 들었을 거예요.

 이거 주택인 상태에서는 대초 요만큼밖에 안 나오고요.

 이거 만약에 뭐 근생으로 용도 변경하면 대출 좀 더 나옵니다.

 그런데 만약에 매도 매수 계약 하는데 이거는 그냥 단순하게 이거 근생 용도 변경 조건으로 매도 매수 계약을 한다.

 이런 식으로 특약을 작성해 버리면 안 되고 이거를 확실히 해 줘야 돼요.

 매도인이 용도 변경은 책임진다라거나 아니면은 근생 용도 변경이 되기 전에는 잔금기은 미루기로 한다.

 그런 식으로 확실히 해야지 우리가 알아본 그 한도로 정확하게 받을 수가 있는 겁니다.

 그래서 우리 매도 매수 계약하는 거는 사실 공인중개사분이 주관해 주시잖아요.

 거기서 우리가 이런 디테일한 특약을 안 놓치면 됩니다.

 대출을 처음에 알아보면서 어떤 상태에서 대출이 잘 나오는지 다들 들으셨을 거 아니에요.

 그거에 맞게 우리가 부동산 계약을 하셔야 된다.

요 정도만 기억하시면 됩니다.

 자, 좋습니다.

 4개.

 우리가 부동산 계약했으면 이제 본격적으로 대출을 받으러 다녀야 되잖아요.

 근데 여기서 주의할 점이 우리가 아까 초반부에 말씀을 드렸어요.

 대출 조건 알아본 대로 승인을 잘 받으려면 우리가 브리핑을 할 수 있을 정도의 사업 계획서가 마련이 되어야 된다.

 그래서 이제 우리가 알아본데 컨택을 할 거예요.

 컨택하면서 내가이 건물을 사면 앞으로 얼마나 사한 능력이 좋아질죠.

 요런 것들을 정리하는 브리핑 자료를 어느 정도 준비하신 다음에 신청하시는게 좋습니다.

 어차피 얼마 나올지는 이미 확인이 됐잖아요.

 근데 그게 확정된 금액은 아니니까 요거를 확정시키는 작업을 저희가 촘촘히 해야 된다는 거죠.

 그래서 그 사업 계획서 너무 중요하다는 거 이야기하셨고 또 5단계는요.

 이제 우리가 자료를 잘 준비해서 접수를 하면 그러면 이제 담당자가이 자료 보고 감동해서 이제 심사팀에 올릴 거란 말이죠.

 그러면은 심사팀에서 또 어떻게 얘기하냐면 야이 자료 보완해 와 저거는 뭐니 이런 식으로 요구하잖아요.

 그러면 이거를 고객한테 안내했을 때 우리가 피드백을 엄청나게 빨리 해 줘야 됩니다.

 그래서 피드백을 빨리 안 해 주면 심사 팀에서도 야 그거 안 가져오냐 그러면은 그거 다음에 심사한다.

 이렇게 하면서 밀어두잖아요.

 그럼 점점점 생력이 낮아지고.

 그리고 한 가지 여기서 더 말씀드리면이 은행 의원한테 불필요한 푸시를 하지 말아야 돼요.

이 대출이 빨리 받고 싶은 마음에 대출 언제 나와요? 대출 언제 나와요? 아, 귀찮게 하는구나.

 이런 식으로 하면은 은행원은 어떻게 판단하냐면이 은행원이 대출 더 나간다고 해서 연봉이 갑자기 막 올라가는 거 아니잖아요.

 그러다 보니까 아, 이거 고인 고인님 좀 진상 같은데 아, 이거 이렇게 푸시하면은 나 할만 안 나는데 그냥 안 된다고 해야겠다.

 아, 심사 탈락했습니다.

 이렇게 될 수도 있어요.

 건들지 마라.

 예.

 너무 푸시하지 마세요.

 대출밖에 좀 치사하죠.

 여기서 푸시하더라도 약간 세련되게 호재를 이렇게 링크를 딱 보려준다고.

 저희 이렇게 준비 잘해 나가고 있습니다.

 보여주는 거.

 너무 재밌다.

 그리고 살짝 뭐 뭐 어때요? 금 같은 거 줘도 돼요? 아유 큰납니다.

 막 사람들이 한 200만 원 뿌리고 막 창고에 뿌리고 가고 그래요.

 잘 봐주세요.

 이렇게 하면서 그럼 쫓아가야 돼요.

 쫓아가 가지고 코인님 안 됩니다.

 200만 원 다시 손에 지어 드리고 자 마지막 6단계.

 네.

 6단계가 이제 대출이 나오기로 확정이 됐습니다.

 그러면은 우리가 주의해야 될게 사전 단계에서 우리가 여기도 신청해 놓고 여기도 신청이 났어야 돼.

 브리핑 똑같이 해 놨어야 돼.

 그리고 나서 이제 조건이 나올 거 아닙니까? 역서 중요한 건 은행끼리 블라인드 되죠.

 모르죠.

 어, 모르죠.

 예.

 그리고 같은 대신 은행끼리는 알죠.

 같은 은행끼리는 알아요.

 어차피 같은 은행이면 조건이 대동소의 해요.

 지점은 달라도.

 근데 이제 다른 은행의 몇 군데 넣어 보는 거죠.

 그래서 어떤 은행은 내부 심사가 좋게 나오고 왜냐면은 그 시스템이 다르니까 어떤 은행은 내부 심사가 나쁘게 나오고 하니까 여기저기 넣어놔야 돼요.

 그리고 여기서 이제 중요한게 이렇게 받아놔야지 심사 팀에서 딱 승인이 떨어졌다라고 했을 때 내고를 할 수가 있어요.

 이거를 안 받아 놓으면 내가 요구하는게 무인지 아닌지를 모르면 내고하기 어렵잖아요.

이 은행이 조건 불렀는데 어 저기 은행은 이렇게 맞춰 준다고 하시는데 어떻게 안 될까요라고 했을 때는 협상력이 확 생기는 거죠.

 아이 사람이 어렵게 승인 받아 놨는데 저로 가겠네.

요 요 마음 들으면 이제 그때부터 그쪽이 을이 되는 거예요.

 야, 너무 재밌다.

 진짜 찐이야, 대표님이.

 그래서 이번에 장사하는 건물주다 해서 이렇게 장사하시는 분들이 건물주를 가기 위한 레버리지 사용 공식에 대해서 제가 특강을 열었습니다.

 그래서 여기에는 제가 쭉 말씀드렸던 그런 프로세스가 훨씬 더 자세하게 담겨져 있고요.

 그거 외에도 꿀팁이 넘쳐나는 특강이거든요.

 그래서 아마이 특강이 하나가 여러분들이 수백만 원, 수천만 원의 가치를 얻어갈 수 있도록 저희가 설계를 했습니다.

 여기서는 사업 계획서만 이제 드리기로 말씀을 드렸잖아요.

 그런데 이제 특강을 신청하신 분들께는 제가 준비한 자료가 두 개 더 있습니다.

 오, 뭐요? 정책자금 정책자금 정부지금에 아일연하게 한권의 전자책으로 정리를 했는데 스생분들께는 제가 드립니다.

 그냥 무료로 그리고 하나 더가 이제 경매 법칙 경매 대출의 법칙에 대해서 제가 또 전자책을 하나 썼어요.

 따끈따끈한 건데.

 그러니까이 경매를 통해서 부자로 레버리지를 활용해서 부자로 가는 그 방법에 대해서 제가 전자책으로 쭉 썼거든요.

 대출은 어떻게 하면 최대치로 활용할 수 있는지 요런 것들을 정리해 놓은 전자책이 있습니다.

 요것들은 팔지도 않아요.

 그러니까 너무 좋다.

 멋있다.

 간만에 진짜 찜 만났네.

 뿌듯하다.

 뿌듯해.