부동산 무상사용 증여세, 현직 세무사가 알려주는 절세 노하우 꿀팁!

부동산 무상 사용, 담보 제공 시 증여세 알아보기

부동산을 공짜로 쓰거나, 돈 안 받고 담보로 맡겨주면 세금이 나올 수 있어. 언제 세금이 나오고 언제 안 나오는지 쉽게 설명해 줄게.

1. 부동산을 공짜로 쓸 때

• 누가? 아빠 부동산을 아들이 공짜로 쓸 때 같은 경우야.
• 어떻게 계산해?
  • 일단 5년 동안 공짜로 쓴다고 가정해.
  • 1년치 공짜 사용 이익은 부동산 가액 × 2% 로 계산해.
  • 이 1년치 공짜 사용 이익이 1억원 이상이면 증여세가 나와.
  • 만약 1년치 공짜 사용 이익이 1억원 이상이면, 5년 동안의 총 공짜 사용 이익을 계산해서 증여세 신고를 해야 해. (계산은 좀 복잡해서 생략!)
• 언제 신고해? 공짜로 사용하기 시작한 날부터 3개월 안에 신고해야 해.
• 예시:
  • 부동산 가액이 10억이면, 1년치 공짜 사용 이익은 2천만원이야. 이건 1억원보다 적으니까 증여세가 안 나와.
  • 부동산 가액이 13억 1천 9백만원 정도 되면, 1년치 공짜 사용 이익이 1억원 이상이 돼서 증여세가 나올 수 있어.

2. 돈 안 받고 부동산을 담보로 맡겨줄 때

• 누가? 내가 돈을 빌리면서 내 부동산을 담보로 맡겨주는데, 돈 빌려주는 사람이 이자 안 받아갈 때 같은 경우야.
• 어떻게 계산해?
  • 1년 단위로 계산해.
  • 1년치 공짜 담보 제공 이익은 빌린 돈 × 4.6% (적정 이자율) 로 계산해.
  • 이 1년치 공짜 담보 제공 이익에서 실제로 받은 이자를 빼.
  • 그 금액이 1천만원 이상이면 증여세가 나와.
• 언제 신고해? 1년마다 계산해서 증여세 신고를 해야 해.
• 예시:
  • 1억원을 빌리면서 이자를 안 받으면, 1년치 공짜 담보 제공 이익은 460만원이야. 이건 1천만원보다 적으니까 증여세가 안 나와.
  • 10억원을 빌리면서 이자를 안 받으면, 1년치 공짜 담보 제공 이익은 4천 6백만원이야. 여기서 받은 이자를 빼고 1천만원 이상이면 증여세가 나와.

중요한 점!

• 실제 임대료가 있다면? 만약 아빠가 아들에게 부동산을 공짜로 주는 게 아니라, 실제로 임대료를 받고 빌려줬다면, 그 임대료 금액이 시가가 되어서 증여세가 안 나올 수도 있어. (단, 정상적인 임대차 계약서가 있어야 해.)
• 세금 낸 걸 돌려받고 싶다면? 만약 공짜로 사용하다가 중간에 사용을 안 하게 되면, 사용 안 하게 된 날부터 3개월 안에 세금을 돌려달라고 신청할 수 있어.
• 국세청에 담보로 맡길 때는? 만약 세금을 내야 하는데 돈이 없어서 부동산을 담보로 맡기면, 그 담보로 맡긴 부분에 대한 이자는 증여세가 안 나와.

이런 경우는 흔하지는 않지만, 혹시라도 이런 상황이 생기면 증여세가 나올 수 있다는 걸 알아두면 좋아!