서울 다가구 투자 4000만원으로 월세 600만원 받는 소액투자 비법!

선유도역 다가구 주택 경매 물건 분석

이 물건 왜 추천하냐고?

• 위치 깡패: 선유도역에서 걸어서 5분 거리! 9호선이라 강남, 여의도 가기 완전 편함. 젊은 사람들이 많이 사는 동네라 공실 걱정은 덜해도 될 듯. 주변에 맛집, 카페, 공방도 많고 한강 공원도 가까움.
• 월세 600만원 쌉가능: 방 12개짜리 다가구인데, 원룸 월세가 50만원 정도라고 치면 한 달에 600만원 벌 수 있음.
• 소액 투자 가능: 대출 90% 받으면 내 돈 4천만원으로 투자 가능! (보증금 6천만원 제외)

물건 정보:

• 주소: 서울 영등포구 양평동 4가 319-1
• 건물: 다가구 주택 (약 70평)
• 토지: (약 33평)
• 감정가: 13억 3천만원
• 현재 최저가: 10억 6천 4백만원 (1회 유찰)
• 매각 기일: 2025년 4월 10일

좋은 점:

• 역세권: 선유도역 도보 5분 거리.
• 직주근접: 9호선으로 강남, 여의도 등 주요 업무지구 연결 좋음.
• 젊은 수요: 주변에 젊은층 거주 많음.
• 영구 조망/채광: 옆에 학교 운동장이 있어서 건물 올라올 걱정 없음.
• 보안: CCTV 설치되어 있음.
• 옥상 관리 양호: 방수 상태 괜찮음.

아쉬운 점 (단점):

• 좁은 진입로: 차가 들어오긴 하지만, 회전 반경이 좀 좁을 수 있음.
• 건물 관리 미흡: 먼지, 거미줄, 낙엽 등이 쌓여 있어 청소 및 수리가 필요함. (특히 옥상 배수구, 건물 외벽 일부)
• 불법 용도 변경: 지하 공동 취사장이 주거용으로 사용 중. (적발 시 이행강제금, 원상복구 의무 발생 가능)
• 명도 저항 가능성: 11명의 임차인 중 2명은 배당을 못 받아 명도에 어려움이 있을 수 있음.
• 폐기물: 주차장 쪽에 폐기물이 쌓여 있음.

기타 정보:

• 건축물 현황: 총 12개 호실 (층당 3개 호실 x 4개 층)
• 임차인 현황: 총 11명 (모두 대항력 없는 후순위 임차인)
• 말소기준 권리: 2017년 하나은행 근저당권
• 현재 상황: 임차권 등기, 가압류, 압류 등 다수 존재. 경매 취하 가능성 낮음.

총평:

소액으로 월세 600만원을 꾸준히 받을 수 있는 매력적인 물건이야. 위치도 좋고 젊은 수요도 많아서 임대 맞추기도 괜찮을 것 같아. 다만, 진입로가 좀 좁고 건물 관리가 안 된 부분, 그리고 지하 불법 용도 변경 문제는 꼭 확인하고 투자해야 해. 명도도 조금 신경 써야 할 부분이고.

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