상가투자 필수! 유치권 정리와 토지투자 성공 비법

안녕하세요.

 강남역 3분 출구 3분거리 김종률 아카데미 원장 김종률입니다.

 이번 시간에는 경매 유치권에 대한 간략한 설명드리도록 하겠습니다.

 유치권이 성립하기 위해서는 세 가지를 충족해야 됩니다.

 유치권의 유치가 뭡니까? 유치장할 때 그 유치입니다.

 잡아놓고 있겠다라는 겁니다.

 아주 쉽게 이야기하자면 내가 자동차 수리를 해 줬는데 자동차 수리를 안 준다 그러면 그 차를 내가 잡아 놓고 있는 거죠.

 그죠? 그 자동차를 유치하고 있다.

 예.

 그거게 유치권입니다.

 그러면 이제 부동산 경매에서 유치권이란 말은 어디서 생기는 거냐? 자, 공사비를 못 받았을 때죠.

 쉽게 말하면 그런 겁니다.

 그러니까 내가 자동차를 잡고 있는데 자동차 수립비를 못 받았다 그랬죠.

 근데 그 자동차 소유자한테 다른 걸로 돈 받을게 있어서 자동차를 내가 유치하고 있다.

 그건 안 됩니다.

 그래서 유치권은 어떤 세 가지를 충족시켜야 되냐면 첫 번째가 점유.

 점유.

 그러니까 내가 그걸 안 내주고 딱지고 있어야 됩니다라고 할 거예요.

 부동산이면 내가 점유를 해야 되는 것이고 그다음에 해당 물권에 대한 채권이어야 됩니다.

 그러니까 내가 점유하고 있는 그 물권에 대해서 내가 어 뭐 이럴 테면 부동산 아니면 공사 채권이 있어야 된니다라는 것이고 그리고 그 채권의 변제기에 도래해야 되는 겁니다.

요 세 가지가 충족해야 되는데 거의 대부분 경매에 있어서이 점유가 깨져 가지고 안 되는 경우 유치권 성립하지 않는 경우가 굉장히 많이 있습니다.

 자, 그러면 유형별로 한번 살펴보도록 하겠습니다.

 경기도 광주시 신현동에 빌라가 경매 나왔습니다.

 빌라가 경매 나왔고 경매지를 보면 예, 여기 보면 본권 일동에 유치권 행사 중이는 현수막이 있으나 성립 여부는 불분명함이라고 돼 있죠.

 그래서이 봤더니 예, 진짜로 유치권 행사 중이라고 이렇게 붙어 있습니다.

 그러면이 유치권이 성립할 거냐? 그러면 이제 쉽게만 아주 기본적인 기본이 저 유치권자가이 빌라 지어주고 돈을 덜 받았다.

 오케이.

 그럴 때 성립하는 건데이 건물이 2023년 5월 10일 날 지어졌습니다.

 그러면 어 이제 한 2년 됐으니까 진짜로 공사비를 덜 받은 걸까요? 그럴 수도 있죠.

 특히나 2023년도에 사용성이 난 건물이라면 어 도급 계약을 했을 당시와 그 이후에 공사비가 많이 올라 가지고 공사비에 대한 트러블이 생길 수 있단 말입니다.

 그러면 성격은 예 해당 물건에 대한 채권일 가능성이 굉장히 높죠.

 자 그러나 이제 점유를 했느냐를 살펴봐야 되는데 보니까 서명임시라고 한 하고 2024년 3월 19일에 보증금 2,500에 월세 100만 원 하고 전입을 했습니다라고 되어 있죠.

 그러면 요건 뭐예요? 임차인이 점유를 하고 있습니다.

 그죠? 유치권자의 점유가 없죠.

 맞죠? 그러기 때문에 성립 안 할까요? 예.

 특별한 사정이 없는 성립하지 않을 것 같습니다.

 물론 유치권자가 점유를 하고 소유자에게 동의를 받아서 임대를 하는 경우도 있는데 아 그런 경우는 굉장히 드물어요.

 그래서 요게 만약에 서명임 씨가 어 최종수님과 소유자와 임대차를 정상적인 임대차라고 한다면 그런다면 이제 유치권이 성립하지 않을 가능성이 굉장히 높습니다.

 요렇게 보는 겁니다.

 자 그러면 두 번째 사례 살펴보도록 하겠습니다.

 이번에 분당 소연의 이제 근린상가가 경매해 나왔고 7억 800에 감정한게 한번 유찰돼서 4억 9,500 감정가 대비 70%까지 떨어진 물건이 있습니다.

 어 이거 걸린 상가인데 이게 언제 척 상가냐 1996년 7월 1일에 사용성이 난 근데 이런게 유치권이 있을 수 있나요? 봤더니 임차인 박범준 씨가 8,170만 원에 대해서 유치권 신고했습니다.

 유치권 성립 여부는 불분명합니다라고 돼 있는데 이게 보니까 자 임차인이 보증금 5천에 월세 280에 들어가 있는데 고시원이라고 돼 있죠.

 그러니까 어 이건 제 추정컨인데 임차인이 여기에 어 자기가 상가 임대를 하고 인테리어를 한 거예요.

 그런데 이제 경매 넘어가니까 자기가 어 이거 어떡하지? 인테리어가 내 돈 들었으니까 이에 대해서 주장을 해 보겠다라고 한 겁니다.

 그럼이 건물에 돈을들은게 아니고 내부 인테리어를 한 거죠.

 그죠? 그럼 이런 경우에 유치권 성립하느냐? 성립하지 않죠.

 인테리어는 자기를 위해서 한 겁니다.

 그래서 임대차 계약이 종료되면 어떻게 됩니까? 인테리어는 원상 회복해야 될 의무가 있는 것이 일반적이죠.

 맞죠? 그래서 오히려 이건 이제 낙찰이 제3자 의해서 되고 나면 임차인은 원상 회복이 될 업무가 있을 것이다.

 임대차 계약서상 특별한 사정이 없다면 그게 맞을 겁니다.

 그래서 일반적으로 상가가 유치권이 주장을 하고 있다라고 했을 때 성립되는 경우가 거의 없어요.

 그러니까 그 상가 건물을 짓는 중에 경매 놨다.

 그래서 그 상가 건물을 지었던 공사업자가 유치권을 행사 중이다.

 그럴 때는 가능성이 있는데 보통 이제 임차인들이 유치권 준하는 경우가 많죠.

 그래서이 물건 같은 경우는 해당 물권에 대한 채권이 아니라고 봐야 되겠습니다.

 그죠? 예.

 경매가 나온 건 철근 콘크리트가 나온 거지.

 내부 인테리어가 경매 나온 건 아니죠.

 자, 그거는 이제 오히려 원상 회복해야 될 대상이다라고 봐야 되겠습니다.

 이런 유형이 있고요.

 자, 그다음에 파주시 법원리에 빌라 짓던거 경매한 거 쭈르륵 다 나왔습니다.

 4억 900에 감정한게 한번 변경 연기가 되어서 다시 사업 900에 되어 있고 도시형 생활 주택 되어 있고요.

 그리고 소유권 보존 등기를 2023년 4월 3일 날 했는데 아 그 뒤로 이제 쭉 이제 우성 기전 가연 소방 뭐 요런 것들이 있는데 요런 업체들이 아마도 제추정컨인데 공사비를 덜 받아 가지고 건축주한테 돈해 놓으라고 소송해 가지고 들어온게 들려 아닐까라고 봅니다.

 원권의 유치권 행사 중이라는 표시는 있으나 유치권 성립 여부는 불분명합니다라고 하고 있고 주식에서 대준으로부터 입건 부동산 전부에 대한 공사 대금 8억 600만 원에 대한 유치권 신고서가 제출되었습니다라고 하네요.

 그니까 여러 채의 빌라를 지은 거 같습니다.

 그죠? 그 마음으로는 너무너무 안타깝죠.

 사실은 이제 제랑 굉장히 친했던 사장님도 지금 제 나이 때 제가 오늘 올해 50입니다.

 제 나이 때까지 굉장히 경제적으로 이렇게 잘 사셨어요.

 굉장히 인생이 좋았던 분입니다.

 그랬던 분인데 이제 상가 시행하면서 한번 나빠졌고 그리고 시행 시공을 다 하셨던 분인데 공사비를 몇 번 못 받았어요.

 그러니깐 너무 안타깝게도 지금은 경제적으로 굉장히 어려워지신 분이죠.

 그래데 뭐 너무 마음에 안 돼 가지고 그때 제가 용도 제가 뭐 100만 원 드렸는데 또 머리까지 다쳐 가지고 기억력이 나쁘더라고.

 나빠져 가지고 용돈 100만 원 드린 걸 또 기억을 못 하더라고.

 참 죄송합니다.

 아무튼 그래서 그 스트레스를 많이 받으니까 술 많이 먹고 하다가 그렇게 된 거죠.

 너무 안타깝게 생각합니다.

 그래서 제가 이런 이야기를 하지만이 유치권에 해당되는 분이이 영상 본다면 마음이 얼마나 썰리겠어요.

 그 마음을 제가 압니다.

 아는데 저는 좀 냉정하게이 법리적인 이야기만 하는 거니까 혹시 보더라도 너무 마음 불편하게 생각지 않았으면 좋겠습니다.

 그리고 혹시 공사 못 받은 분들이 어 앞으로 이런 일이 발생한다면 선재적으로 잘 대응하셔 가지고 꼭 유치권 성립하게끔 유치권 주장을 할 수 있는 거 계기가 되었으면 좋겠습니다.

 자, 여기 현황 조사서 눌러 볼게요.

 이건 뭐냐면 법원에 현장 조사 요원이 나가 가지고 가봤더니 이렇습니다다라고 하는 거예요.

 가봤더니 그래서 어 물권 임대차 정보로 1번부터 18번까지 쫙르락 있는데 임차인이 없고 임대강이 있는 것도 있고 없는 것도 있는데 어떻습니까? 현장에서 아무도 만나지 못하였으므로 점은 별도의 확인을 요함.

 2번 물건 현장에서 아무도 못 만났음.

 3번, 4번, 5번 못 만났음.

 그죠? 그리고 덧붙인 주민등록 등본에 있는 임차인으로 조사한 최강 세대가 등재되 있어.

 임차인이라 그러네요.

 그러니까 아무도 못 만났습니다라고 하죠.

 그러면 이제 법원에서 공신력 있는 현장 조사 요원이 나갔을 때 아무도 점유하고 있지 않다고 했네요.

 맞죠? 그러면이 경우는 뭐예요? 점유가 안 되는 거죠.

 그 해당 물권에 대한 채권은 아마도 맞지 않을까라고 생각하는데 점유가 되어 있지 않습니다.

 그러면이 경우는 유치권이 성립하지 않을 가능성이 굉장히 높을까요? 예, 그렇습니다.

이 현황 조사서는 내가 가봤더니 그렇더라가 아니고 법원에서 현황 조사를 요렇게 한 겁니다.

 아, 시공 사업장도 해야 되니까 참 마음이 안타깝네요.

 자, 다음에 서울로구 고척동에 금마빌라 경매나온 사례인데 1억 2천에 감정한 것이 4억 100만 원까지 떨어졌고 건물만 배각되 있고 대지권은 믿음기입니다라고 하네요.

 대직권에 대한 이야기는이 시간에는 생략하도록 하겠습니다.

 어쨌든 빌라는 어떻습니까? 집합 건물이잖아요.

 그래서 이제 정상적인 거라면 토지에 대해서는 거래가 없죠.

 등기가 없죠.

 그래서 토지에 대한 등기 내용이 대지권 형태로 위에 집합 건물로 다 녹아 들어가 있어야 됩니다.

 그렇게 하기 위해서 그 집합 건물이 정상적으로 지어질 때 토지의 권리 관계가 깨끗해야 되는데 그렇지 않아 버리면 어찌 됩니까? 그러면 이제 대지권 등기가 어려워지거나 등기를 안 받거나 뭐 이런 문제가 생길 수 있습니다.

 어쨌든 대지권 미등기인데 그거는 생략하는 걸로 하고요.

 대지권 공부하신다면 대지권 성립 요건을 반드시 공부해 두셔야 되겠습니다.

 아무튼 금마열립 재건축 지주 공동위원회가 소유자 채무자이고 농협이 채권자입니다.

 자 봤더니 여기 2018년 11월 달에 서설 농협이 근저당을 하고 그리고 소유권을요 같은 날 뭐 좀 지나서 이전을 받고라고 했는데 법정신상권 이런 거금 생략하고요.

 유치권 신고가 있습니다라고 하는데이 경우에 현황 조사서가 어떻게 돼 있나 한번 살펴보겠습니다.

 현황 조사설을 봤더니 기타 점유 현장 방문을 하여 어 건물 입구에서 만난 땡땡이라는 사람으로부터 들어가 보니 주택은 폐문이었고 땡땡에 물어보니 자신은 아 여기 주 다세대 주택 하도그 업체인 땡땡 회사에 나온 사람입니다.

 공사을 받지 못해서 다세대 주택 이계동에대 전체에 대해서 유치권 행사 중이며 자신은 유치권 행사를 위하여 202호에 머물고 있다.

 그러니까 202호에 머물고 있고 다른 호실은 전부 다 잠가 났습니다라고 하는 거죠.

 그래서 오니까 열어서 보여 주는 것만 하는 거죠.

 이건 뭐냐? 자물세로 시원 장치를 했다는 거 자체가 이제 점유를 하고 있으므로 인정을 받을 수가 있는 겁니다.

 그리고 이제 문만 잠가 놓고 있는게 아니고 200호에 거주하고 있습니다라고 돼 있네요.

 그죠? 요러고 있습니다.

 그러면 이거는 현황 조사 내용상으로 볼 때는 유치권자가 점유를 하고 있는 걸로 봐야 될 거 같고 그다음에 해당 물권에 대한 채권인 것도 맞는 거 같고 공사 다 했다면 채권의 변제도 도래한 것이 맞아 보입니다.

 그래서 기본적인 분석은요 정도로 유치권에 대해서 분석해 보면 될 것 같습니다.

 사실 저는 유치권에 대해서 깊이 있게 들어가는 것을 별로 좋아하지 않습니다.

 왜 그러냐면 유치권이 진성이면 일단 은행에서 대출을 잘 안 해 줍니다.

 다시 한번 이야기해 볼게요.

 유치권이 성립할 가능성이 굉장히 높다라고 한다면 은행에서 은행 대출을 잘 안 해 주려고 갑니다.

 그래서 누가 보더라도이 정도 수준에서만 보더라도 유치권이 성립하지 않은 것이 타당해 보인다라고 할 때는 은행에서 대출이 되거든요.

 그러다 보니까 저도 유치권은 어 성립할까 말까가 굉장히 처하게 대립하거나 예민한 것들은 아예 손은 안 됩니다.

 예.

 자신 없어서가 아니고 은행 대출도 안 되는 건 뭘 구합니까라는 것이 제 생각입니다.

 자, 그래서 여러분들이 어 일반적인 상가 투자, 토지 투자를 위해서 알아야 될 유치권는 요럴 정도로만 정리하는 걸로 하겠습니다.

 도움 되셨길 바라고요.

 다음 영상에서 또 뵙겠습니다.

 고맙습니다.