(LIVE) 6. 27 대책에도 양극화 가속! 붕괴 시작된 부동산 시장..

부동산 시장 이야기 (중학생 눈높이)

안녕하세요! 오늘은 부동산 시장에 대해 이야기해 볼 거예요. 요즘 날씨가 좀 풀린 것 같기도 한데, 다음 주엔 또 더워진다고 하니 건강 조심하세요!

1. 대출 규제에도 끄떡없는 '대장주'

최근에 정부에서 부동산 대출 규제를 강화했어요. 특히 서울에서는 주택담보대출을 6억까지만 받을 수 있고, 대출받으면 꼭 그 집에 살아야 한다는 조건도 붙었죠. 그래서 부동산 시장이 좀 차가워졌어요.

그런데 신기하게도 서울에서 인기 많은 지역, 특히 '대장주'라고 불리는 아파트들은 오히려 신고가를 찍으며 거래되고 있대요! 왜 그럴까요?

• 돈 많은 사람들은 대출 안 써요: 이런 지역에 사는 사람들은 이미 돈이 많아서 대출 규제 영향을 거의 안 받아요.
• 한정판이라 더 인기: 강남이나 한강변 같은 곳은 집이 많지 않은데, 살고 싶어 하는 사람은 많잖아요. 그래서 희소성이 높죠.
• 실수요도 탄탄: 대출 규제와 상관없이 꼭 필요한 사람들이 사기도 해서 거래가 꾸준히 되는 거예요.

예를 들어, 강남구 평균 아파트 가격은 좀 떨어졌지만, 압구정 현대 아파트 같은 대장주들은 오히려 가격이 올랐어요. 서초구도 마찬가지고요. 마포나 용산의 대장주들도 신고가를 찍고 있답니다.

결론: 돈이 많은 사람들에게는 대출 규제가 큰 문제가 안 되고, 오히려 이런 규제가 좋은 지역의 희소성을 더 높여주는 것 같아요.

2. '분양가 상한제', 원래 목적대로 안 쓰이고 있어요

분양가 상한제는 집값을 안정시키고 서민들이 집을 더 쉽게 살 수 있도록 하려고 만든 제도예요. 그런데 지금은 오히려 당첨된 사람들에게만 '로또'가 되고 있다고 해요.

• 당첨되면 대박: 비싼 지역의 아파트를 시세보다 훨씬 싸게 분양받을 수 있으니, 당첨되면 수억 원을 버는 셈이죠.
• 돈 없는 사람은 못 사요: 분양가가 싸다고 해도, 원래 비싼 지역은 분양가 자체도 높아서 돈이 많은 사람만 살 수 있어요.
• 공사비는 못 반영: 건설사들은 공사비가 올라도 분양가를 마음대로 못 올려서 어려움을 겪고 있고요.

결론: 분양가 상한제가 집값 안정보다는 당첨자에게만 혜택을 주는 제도가 되어버린 것 같아요.

3. '똘똘한 한 채' 선호 현상 심화

대출 규제가 세질수록 사람들은 '똘똘한 한 채'만 사려고 하는 경향이 강해져요. 애매한 가격의 아파트들은 더 안 팔리고, 좋은 지역의 비싼 아파트만 더 찾는다는 거죠.

4. '신생아 특례대출'도 DSR 규제 검토 중

최근에 나온 신생아 특례대출은 아이를 낳은 부모님들이 집을 더 쉽게 살 수 있도록 도와주는 대출이에요. 그런데 이 대출도 소득 대비 원리금 상환 비율(DSR) 규제를 적용할지 검토 중이라고 해요.

• 소득이 낮으면 대출 못 받아요: DSR 규제가 적용되면 소득이 낮은 사람들은 대출을 더 적게 받게 되어 집 사기가 더 어려워질 수 있어요.
• 서울 집값 너무 비싸요: 신생아 특례대출은 9억 원 이하 주택에만 적용되는데, 서울 평균 아파트 가격이 14억 원을 넘었으니 서울에서는 이 대출로 집 사기가 거의 불가능하죠.

결론: 점점 집을 사기 어려워지고 있어요. 특히 돈이 많지 않은 사람들에게는 더 힘든 상황이네요.

5. 재개발 지역 투자가 필수?

서울에서 집을 공급하는 방법은 재개발, 재건축밖에 없어요. 그런데 공사비도 오르고 여러 가지 이유로 재개발, 재건축이 더뎌지고 있어요.

그래서 전문가들은 돈이 많지 않더라도 초기 재개발 지역에 투자하는 것이 이제는 선택이 아니라 필수라고 말해요.

6. 지역별 양극화 심화

대출 규제를 해도 인기 지역과 외곽 지역의 집값 차이는 오히려 더 벌어지고 있어요. 한강변이나 강남 같은 인기 지역은 계속 오르는데, 외곽 지역은 그만큼 오르지 못하고 있죠.

7. 빌라촌 투자, 괜찮을까?

• 잠실 본동 빌라촌: 잠실 본동 빌라촌은 1500세대 정도인데, 재개발되면 2000세대 안팎으로 지을 수 있다고 해요. 일반 분양 물량이 적더라도 입지가 좋아서 사업성이 나올 수 있다고 해요.
• 합정동 모아타운: 합정동 모아타운 지역은 5.7억 정도면 빌라를 매수할 수 있는데, 괜찮은 금액이라고 해요.
• 약수역 앞 빌라: 약수역 앞 빌라촌은 도시공 주택 복합 사업으로 진행 중인데, 입지가 좋아서 매도하지 않고 가져가는 것이 좋다고 해요.
• 고덕 1구역: 고덕 1구역은 입지는 좋지만, 단독 다가구 주택 비율이 높아서 동의를 받는 과정이 오래 걸릴 수 있다고 해요. 시간이 좀 걸릴 수 있다는 점을 고려해야 해요.

8. 앞으로의 부동산 시장 전망

• 공급 부족 심화: 앞으로도 서울, 수도권 지역의 공급 부족은 계속될 것으로 보여요.
• 재개발, 재건축 활성화 기대: 정부에서는 1기 신도시 재건축 활성화, 유휴부지 개발 등을 통해 공급을 늘리려고 할 거예요.
• 시장은 돌고 돈다: 시장은 항상 변하기 때문에, 희소성이 높은 지역에 투자하는 것이 중요해요.
• 시장 안 좋을 때가 기회: 시장이 안 좋을 때 오히려 좋은 지역의 집을 싸게 살 기회가 될 수 있어요.

마무리: 부동산 시장은 복잡하지만, 꾸준히 관심을 가지고 공부하면 좋은 기회를 잡을 수 있을 거예요! 궁금한 점은 언제든지 카카오톡으로 물어보세요!