내가 살 집이 사라지고 있습니다 | 백家사전

집 구하기 힘들어질까? 2021년 서울 아파트 공급 전망

요즘 부동산 시장에서 가장 큰 걱정거리 중 하나가 바로 공급 부족이야. 지방뿐만 아니라 서울에서도 집이 부족해질 거라는 말이 나오고 있어. 국토부 장관님도 "공급 물량이 거의 절벽 상태"라고 하셨고, 국회에서도 공급 대책이 없으면 지금의 대출 규제 효과도 오래가지 못할 거라고 분석했지.

정말 내년에 서울에 집이 그렇게 부족할까?

결론부터 말하면, 내년 서울은 집 구하기가 좀 어려울 수 있어. 왜냐하면 내년에 입주할 수 있는 큰 규모의 아파트 단지가 아직 많이 나오지 않았기 때문이야.

숫자로 보면 더 확실해!

• 내년 서울 입주 예정 아파트: 현재까지 분양 공고가 나온 단지들을 보면, 1000가구가 넘는 대단지는 아직 한 곳도 없어. 가장 큰 단지가 760가구 정도고, 그 다음은 500가구 정도 되는 단지가 몇 개 있어. 보통 300가구 미만은 소규모 단지로 보는데, 이런 곳들이 꽤 많아.
• 총 입주 물량: 부동산 R114 자료에 따르면, 내년 서울 입주 물량은 약 28,000가구 정도야.
  • 올해(47,000가구)보다 40%나 적은 수치지.
  • 과거 기록을 봐도, 부동산 시장이 안 좋았던 2012년, 2015년을 제외하면 역사적으로도 꽤 적은 편이야.

그런데 왜 28,000가구나 된다고 할까?

이 통계에는 아직 분양 공고가 나오지 않은 후분양 아파트와 청년 안심 주택(임대주택)도 포함되어 있어.
* 청년 안심 주택은 원룸, 투룸 같은 형태도 많아서 우리가 흔히 생각하는 '내 집 마련'과는 거리가 멀 수 있어. 내년에 약 8,000가구가 예정되어 있는데, 이걸 빼면 실질적인 민간 입주 물량은 20,000가구 정도로 줄어들어.
* 게다가 후분양 아파트는 예상치 못한 문제로 입주가 늦어지는 경우가 많아서, 실제 입주 물량은 더 줄어들 수도 있어. 그래서 부동산 시장에서는 내년 서울 입주 물량을 1만 중반대로 보는 분석도 있어.

수요에 비해 턱없이 부족한 공급량

서울의 연간 아파트 적정 수요는 약 46,000가구 정도인데, 내년 입주 물량은 청년 안심 주택까지 합쳐도 수요의 60% 정도밖에 안 돼. 만약 청년 안심 주택을 빼면 수요의 절반도 안 되는 거지.

앞으로도 공급 부족은 계속될 수 있어!

집을 짓기 시작했다는 신고, 즉 주택 착공 실적을 보면 앞으로의 공급량을 예측할 수 있는데, 올해 상반기 서울 주택 착공 실적이 작년보다 2.3% 줄었고, 수도권은 8% 넘게 감소했어. 이게 2~3년 뒤 입주 물량에 영향을 줄 수 있다는 뜻이야.

전세 시장도 비상!

공급이 줄면 전세 시장도 어려워질 수 있어.
* 최근 대출 규제 때문에 전세 매물이 줄어들고 있는데, 신축 아파트 입주 때 나오는 전세 물량도 줄어들면 전세 구하기가 더 힘들어질 거야.
* 실제로 서울과 경기 지역의 아파트 전세 매물은 최근 3년간 최저 수준이야.
* 심지어 1000가구가 넘는 대단지인데도 전세 매물이 하나도 없는 곳도 있고, 딱 한두 건만 있는 곳도 많아.
* 강남이나 반포처럼 전세가가 높고 투자 수요가 많은 지역은 비교적 전세 매물이 있지만, 전세가가 저렴하거나 실수요자가 많은 지역일수록 전세 구하기가 더 어렵다고 해.

왜 전세 매물이 줄어들까?

• 세입자들이 계약 갱신 청구권을 써서 전세를 연장하는 경우가 늘었어.
• 집주인들이 전세 계약을 새로 하지 않고 직접 살려고 하는 경우도 늘고 있어. (전세 퇴거 자금 대출 한도가 줄어든 영향도 있어)

결론적으로, 내년에 신축 아파트 입주 물량이 줄어들고 기존 아파트 전세 매물도 줄어들면, 많은 사람들이 월세를 찾게 될 가능성이 높아.

여러분은 어떻게 생각하나요? 댓글로 의견을 남겨주세요!