권리분석할 때 '담보가등기'와 '이전가등기' 어떻게 구분해야 할까요? [EP35]

가등기, 이게 뭘까?

부동산 등기부등본을 보면 '소유권 이전 청구권 가등기'라고 써 있는 걸 볼 수 있어. 근데 이게 진짜 소유권을 넘겨달라는 건지, 아니면 돈 빌려주고 받을 돈을 안전하게 하려고 설정한 건지 헷갈릴 때가 있거든.

담보 가등기란?

보통 돈을 빌리면 부동산에 '근저당권'을 설정하잖아? 그런데 돈을 빌려주면서 근저당권 대신 '가등기'를 설정하는 경우가 있는데, 이걸 담보 가등기라고 해.

• 소유권 이전 청구권 가등기: 이건 나중에 부동산을 사고팔기로 약속했는데, 당장 소유권을 넘겨받지 못할 때 미리 해두는 거야.
• 담보 가등기: 이건 내가 돈을 빌려주고, 상대방이 돈을 안 갚으면 그 부동산을 대신 가져가기 위해 설정하는 거야.

담보 가등기인지 어떻게 알 수 있을까?

등기부등본만 봐서는 소유권 이전 청구권 가등기인지 담보 가등기인지 구별하기 어려워. 그래서 이걸 구분하는 세 가지 방법이 있어.

1. 경매 신청: 가등기를 설정한 사람이 직접 경매를 신청했다면, 받을 돈이 있다는 뜻이니까 담보 가등기일 가능성이 높아.
2. 채권 계산서 제출: 가등기 설정한 사람이 법원에 "내가 받을 돈이 얼마고 이자는 얼마다"라고 계산해서 제출하는 서류를 '채권 계산서'라고 해. 이걸 제출했다면 받을 돈이 있다는 뜻이니까 담보 가등기로 볼 수 있어.
3. 배당 요구 신청: 가등기 설정한 사람이 법원에 "내 돈도 나눠주세요"라고 신청하는 걸 '배당 요구'라고 해. 이것도 받을 돈이 있다는 뜻이니까 담보 가등기라고 생각하면 돼.

실제 사례로 알아보기

사례 1: 어떤 빌라 등기부등본에 가등기가 가장 먼저 설정되어 있었는데, 주의사항에 가등기 설정자가 법원에 배당 요구를 신청했다는 내용이 있었어. 이건 받을 돈이 있다는 뜻이니까 담보 가등기였고, 그래서 이 가등기가 제일 먼저 말소되고 다른 권리들도 다 깨끗하게 정리된 사건이었지.

사례 2: 또 다른 빌라에서도 가등기가 가장 먼저 설정되어 있었는데, 경매 신청한 사람이 가등기 설정한 사람이랑 같은 사람이었어. 이것도 받을 돈이 있어서 경매를 신청한 거니까 담보 가등기였고, 마찬가지로 권리 분석에 문제가 없었던 사건이었어.

결론적으로, 등기부등본에 가등기가 가장 먼저 보이면, 이게 소유권을 넘겨달라는 건지 아니면 돈을 빌려주고 받을 돈을 확보하려는 건지 꼭 구분해야 해. 그래야 부동산 권리 관계를 제대로 파악할 수 있거든!