리모델링 아파트 전격 해부! 고민 끝내는 필수 체크포인트

아파트 리모델링, 재건축이랑 뭐가 다를까?

요즘 아파트 리모델링 얘기가 엄청 많지? 근데 이게 그냥 인테리어만 싹 바꾸는 게 아니야. 재건축이랑 비슷하면서도 좀 다른 점이 있어.

재건축 vs 리모델링: 뭐가 다를까?

• 재건축: 아파트를 아예 다 부수고 새로 짓는 거야. 마치 뼈대만 남기고 다 허물고 새 근육이랑 살을 붙이는 거지.
  • 사회적 장점:
    • 임대주택을 꼭 지어야 해.
    • 땅 일부를 공원 같은 걸로 만들어서 주변 사람들도 쓸 수 있게 기부해야 해.
    • 가장 중요! 세대수가 늘어나서 집 공급이 많아져. 그래서 집값 안정에 도움이 돼.
  • 집주인 장점: 분담금만 내면 완전 새 아파트에서 살 수 있어.
• 리모델링: 아파트의 뼈대(골조)는 그대로 두고, 나머지를 다 뜯어고치는 거야.
  • 사회적 장점: 솔직히 집주인 말고는 별로 없어. 오히려 공사 중에 사람들이 이사 가면서 전세, 월세 가격이 오르기도 해.
  • 세대수 증가: 세대수가 늘어나긴 하는데, 아주 조금 늘거나 아예 안 늘기도 해.
  • 왜 리모델링을 할까? 재건축은 용적률(땅에 얼마나 건물을 지을 수 있는지 정해진 비율)이 꽉 차서 못 하는 경우가 많아. 그래서 리모델링이라는 다른 방법을 쓰는 거지.
  • 사업성: 재건축은 세대수가 많이 늘어나서 일반 분양으로 돈을 많이 벌 수 있지만, 리모델링은 일반 분양 세대수가 적어서 사업성이 떨어지는 편이야.

왜 리모델링에 주목해야 할까?

2025년이면 서울 아파트 3분의 1이, 2030년이면 절반이 30년 넘은 아파트가 돼. 그래서 앞으로 재건축, 리모델링 얘기가 엄청 많아질 거야. 그때 혼란스럽지 않게 미리 알아두는 게 좋겠지?

리모델링, 뭐가 좋을까?

• 지하 주차장 문제 해결: 지하 주차장이 없거나, 있어도 엘리베이터랑 연결 안 된 곳을 지하 주차장을 더 깊게 파서 엘리베이터랑 연결할 수 있어.
• 평수 늘리기: 철거하면서 벽을 좀 더 두껍게 만들어서 평수를 늘릴 수 있어. 24평 살던 사람이 28평에 살게 될 수도 있지!
• 내부 개선: 인테리어도 싹 바뀌고, 방이 2개던 집이 3개가 되고, 화장실도 1개에서 2개가 될 수 있어. 삶의 질이 확 올라가는 거지.
• 재건축보다 쉬운 절차: 재건축은 30년 돼야 시작할 수 있지만, 리모델링은 15년부터 가능해. 그리고 재건축보다 넘어야 할 절차가 적고 쉬운 편이야.

리모델링, 왜 힘들까?

• 집주인과 건설사 모두 재건축 선호: 집주인들도, 건설사들도 싹 다 부수고 새로 짓는 걸 더 좋아해. 리모델링은 옛날 아파트 모양 그대로라 새 아파트 느낌이 덜 나거든.
• 건설사 입장: 사업성이 떨어지고, 일은 재건축보다 더 까다로울 수 있어. 골조를 남겨두고 철거하고, 지하 주차장 공사도 조심해야 하고, 다시 지을 때도 맞춰서 지어야 하니까. 결과물도 재건축만큼 그럴싸하게 만들어야 하는데, 높이나 세대수 제한 때문에 머리만 아플 수 있지.
• 집주인들끼리 의견 충돌: 어차피 비슷하게 지어질 거면 그냥 살자는 사람, 그래도 평수 늘고 편의시설 생기니까 리모델링하자는 사람, 분담금 더 내더라도 재건축하자는 사람으로 나뉘기도 해. (예: 도곡동 신아파트)
• 이슈로만 끝날 가능성: 시공사 선정만 해놓고 아무 일도 없는 곳도 많아. 새 아파트가 될 거라는 희망만으로 시세를 올리려는 경우도 있으니 조심해야 해.

리모델링 아파트 살 때 꼭 확인해야 할 것!

1. 세대수 증가 및 평수 변화: 세대수가 얼마나 늘고, 내 집 평수는 얼마나 늘어나는지 꼭 확인해.
2. 추가 분담금: 분담금을 내고 나니 원래 집값보다 오히려 손해 보는 건 아닌지 잘 따져봐야 해. 부동산에서 1억 5천이라고 하면, 최소 2억~2억 5천은 생각하는 게 좋아.
3. 동 호수: 리모델링은 동 호수가 그대로 유지될 확률이 높아. 처음부터 좋은 동 호수를 잘 선택해야 해.
4. 건설사: 메이저 건설사가 참여하는지 봐. 메이저 건설사가 없으면 사업성이 떨어지거나 브랜드 파워가 약하다는 뜻일 수 있어.
5. 이슈만은 아닌지: 리모델링이 실제로 진행될 건지, 아니면 그냥 시세 올리려는 이슈인지 잘 판단해야 해.
6. 땅값: 결국 부동산은 땅값이 중요해. 리모델링 이슈만 보고 들어가지 말고, 입지 자체의 땅값이 오를 만한 곳인지 봐야 해. 리모델링은 그냥 보너스 게임이라고 생각하는 게 좋아.

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