2025년 금리인상 앞둔 주거오피스텔 투자, 지금이 기회!

부동산 투자 Q&A 정리 (중학생 눈높이)

이번 시간에는 여러분들이 궁금해하는 질문 몇 가지를 모아서 쉽게 설명해 줄게! 질문이 많아서 답변이 좀 늦어질 수도 있는데, 최대한 빨리빨리 답해줄 테니 이해해 줘!

1. 왜 재개발은 초기일수록 좋고, 후반으로 갈수록 초기 재개발로 넘어가는 거야?

• 핵심: 돈이 적게 들고, 보유세가 싸서 그래!
• 설명:
  • 재개발 사업이 진행될수록 돈이 많이 필요해져. 그래서 사업 후반으로 갈수록 투자금이 많이 드는 거지.
  • 반면에 초기 재개발은 주로 빌라 같은 곳에서 시작하는데, 이런 곳은 보유세(재산세, 종부세 등)가 엄청 싸.
  • 빌라 같은 곳은 집값 자체가 낮게 잡혀 있어서 세금 부담이 적다는 거야.
  • 복권 비유: 초기 재개발은 마치 복권과 같아. 당첨될 확률은 낮지만, 당첨되면 수익률이 엄청나지! 그래서 돈이 적게 들고 고수익을 노리는 사람들이 복권을 사듯이 초기 재개발에 투자하는 거야.
• 초기 재개발 기준은?
  • 이건 그때그때 달라! 중요한 건 개발 사업성이 아직 반영되기 전이야.
  • 쉽게 말해, 아직 개발될 거라고 사람들이 크게 생각하기 전에 투자하는 거지.
  • 밀가루와 빵 비유: 똑같은 밀가루라도 그냥 밀가루로 팔 때랑 빵으로 만들어서 팔 때랑 가치가 다르잖아? 부동산도 마찬가지야. 아직 개발될 가치가 반영되기 전의 가격(밀가루 가격)일 때 사는 게 좋다는 거지.
  • 시기별 초기:
    • 상승장 초반: 조합 설립 전이나 시공사 결정 전까지도 초기 재개발로 볼 수 있어.
    • 상승장 중반 이후: 이미 좋은 곳은 다 팔렸고, 사람들이 덜 주목하는 곳이 초기 재개발이 되는 거야.
    • 지금 시점: 개발 사업이 멈춘 곳들도 지금은 초기 재개발과 비슷한 상황이라고 볼 수 있어.

2. 미군 기지 반환 공유지, 서울 면적의 1/4이라는데 영향이 클까?

• 핵심: 아직은 크게 신경 안 써도 돼. 계획이 구체화되어야 그때부터 보자고!
• 설명:
  • 미군 기지가 반환되면 그 땅을 어떻게 개발할지 계획을 세워야 하는데, 계획 세우는 데만 3년, 실제 개발까지는 더 오래 걸릴 수 있어.
  • 서울 면적의 1/4이면 엄청 커 보이지만, 실제 개발 가능한 땅은 더 적을 수 있고, 대부분 외곽에 있을 가능성이 높아.
  • 영종도 같은 곳도 서울 면적의 1/4 정도 되는데, 아직 개발 안 된 땅도 많잖아? 그걸 생각하면 돼.
  • 언제 신경 써야 할까? 구체적인 개발 계획이 나왔을 때부터 신경 써도 늦지 않아. 그때부터도 4년 정도는 걸릴 테니, 5~7년 뒤 일이라고 생각하면 돼.

3. 고금리에서 저금리로 갔다가 다시 금리가 오르는 시기에는 뭘 사야 할까?

• 핵심: 금리가 오르면 부동산, 주식 모두 좋지 않아. 안전 자산 쪽을 고려해 볼 수 있어.
• 설명:
  • 금리 인상 시기:
    • 부동산: 임대 수익형 부동산(오피스텔, 상가 등)은 금리가 오르면 수익률이 떨어져서 좋지 않아. 주거용 부동산도 마찬가지야.
    • 주식: 금리가 오르면 사람들이 안전한 곳으로 돈을 옮기려고 해서 주식 시장도 안 좋아질 가능성이 커.
  • 과거와 다른 점:
    • 과거에는 금리 인상이 경기 과열 때문에 이루어져서 주식이나 부동산이 같이 오르는 경향이 있었어.
    • 하지만 이번 금리 인상은 코로나19 때문에 발생한 인플레이션 때문이었지. 경기 과열과는 다르다는 거야.
  • 인플레이션 시기:
    • 인플레이션 때문에 금리가 오르면 달러나 금 같은 안전 자산이 오히려 오를 수 있어.
  • 결론:
    • 금리가 다시 오르는 시기에는 현금을 보유하거나, 달러나 금 같은 안전 자산을 고려하는 것이 좋아.
    • 부동산 투자를 한다면, 금리 인하 시기가 올 때까지 기다렸다가 다시 투자하는 것이 현명할 수 있어.

4. 주거용 오피스텔은 언제쯤 회복될까? '똘똘한 한 채' 트렌드가 영향을 줄까?

• 핵심: 오피스텔은 아파트 대체재인데, 아파트 공급이 부족해야 좋아져. '똘똘한 한 채' 같은 트렌드는 신경 쓰지 마.
• 설명:
  • 오피스텔의 특징:
    • 아파트의 대체재 역할을 해.
    • 수익형 부동산의 성격도 가지고 있어.
    • 수익형 부동산의 가장 큰 적은 금리야. 금리가 오르면 수익률이 떨어져.
  • 오피스텔이 좋아지려면?
    • 저금리여야 하고, 아파트 공급이 부족해야 해.
    • 지금은 금리도 높고, 수도권에 아파트 공급이 부족해지기 시작했지.
  • '똘똘한 한 채' 트렌드:
    • 이런 트렌드는 부동산 시장이 오를 때마다 항상 나오는 말이야.
    • 부동산은 10년, 20년 보고 투자하는 건데, 유행처럼 변하는 트렌드에 신경 쓸 필요 없어. 본질에 집중하자!
  • 언제쯤 좋아질까?
    • 수도권 아파트 공급 부족이 심해지고, 금리가 내려갈 때쯤 오피스텔도 좋아질 수 있어.
    • 아마 내년 중반기 정도는 되어야 기회가 올 수 있을 것 같아.

5. 수도권 원룸 시장 전망은? 공급이 줄고 공사비가 올랐는데 괜찮을까?

• 핵심: 공급 부족 때문에 가격이 오를 수는 있지만, 오피스텔보다 더 좋다고 보기는 어려워.
• 설명:
  • 공사비 상승: 공사비가 오른다고 해서 무조건 비싸게 팔 수 있는 건 아니야. 하지만 공급이 줄면 가격이 오를 수 있지.
  • 정부 정책: 정부는 앞으로도 소형 주택 공급을 늘릴 가능성이 높아. 이게 원룸 시장과 경쟁이 될 수 있어.
  • 재개발/재건축: 재개발/재건축 시 임대주택 공급 의무가 있어서, 신축 아파트 안에 소형 평형 임대주택이 나오면 빌라나 원룸 시장에 영향을 줄 수 있어.
  • 원룸 시장 전망:
    • 하락 요인: 정부의 소형 주택 공급, 재개발/재건축 임대주택 공급 등이 있어.
    • 상승 요인: 수도권 공급 부족이 심해지면 토지 가격 상승으로 이어져 원룸 건물 가격도 오를 수 있어.
    • 금리 영향: 금리가 내려가면 원룸 건물 수익률이 좋아져서 가격이 오를 수도 있어.
  • 결론:
    • 원룸 시장이 크게 하락할 것 같지는 않지만, 상승폭을 다 먹기는 어려울 수 있어.
    • 신경 써야 할 부분도 많고, 아파트 투자보다는 덜 추천하는 편이야.
    • 하지만 금리가 내려가면 긍정적인 영향을 받을 수 있다는 점은 기억해 두자!

마무리:

다음에도 여러분들의 궁금증을 풀어줄 수 있도록 노력할게! 질문이 많아서 답변이 늦어지더라도 이해해 주고, 앞으로도 좋은 정보 많이 공유해 줄게!