부동산 투자 성공 비법! 꼭 알아야 할 공매 권리분석 서류 4가지 완전 정복

공매 물건 입찰 전 꼭 봐야 할 서류 4가지!

공매 물건에 참여하기 전에 꼭 챙겨봐야 할 서류가 4가지나 있어! 이걸 잘 봐야 나중에 손해 안 보고 제대로 물건을 살 수 있거든. 하나씩 쉽게 알아볼게!

1. 등기부등본: 부동산의 '주민등록등본' 같은 거야!

• 뭐 하는 서류냐면: 부동산에 누가 주인이고, 어떤 권리가 걸려 있는지(압류, 저당 등)를 적어놓은 공식적인 문서야. 법원에서 관리하지.
• 왜 중요하냐면: 공매 물건의 소유권이나 다른 권리 관계를 파악하는 데 필수야. 특히 '말소기준권리'를 찾아서 그보다 먼저 들어온 권리가 있는지 확인해야 해.
• 어떻게 구성되어 있냐면:
  • 표제부: 건물의 위치, 면적, 용도 같은 기본 정보가 나와. 등기부등본에 나온 용도랑 실제 건물이 쓰이는 용도가 같은지 꼭 확인해야 해!
  • 갑구: 소유권에 관한 내용이 적혀 있어. 소유자가 바뀐 기록이나 압류, 가압류 같은 게 여기에 나와.
  • 을구: 소유권 말고 다른 권리(저당권, 전세권 등)가 적혀 있어.
• 어디서 볼 수 있냐면: 대법원 인터넷 등기소나 등기소에 직접 가서 볼 수 있어.

사례로 보는 등기부등본:

서울 화곡동에 있는 빌라가 공매로 나왔는데, 원래 2억 6,100만 원이었던 게 43번이나 유찰돼서 300만 원도 안 되는 금액에 낙찰됐대. 왜 이렇게 싸게 낙찰됐을까?

• 위치: 까치산역 역세권이라 위치는 괜찮았어.
• 등기부등본 확인:
  • 말소기준권리: 2020년 7월 2일에 설정된 국민건강보험공단의 압류 등기였어.
  • 임차인: 2020년 4월 29일에 전입신고를 한 임차인이 있었는데, 이 임차인은 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 거야.
  • 문제는? 이 임차인이 보증금을 다 못 받았고, 그 못 받은 보증금을 낙찰자가 대신 물어줘야 하는 상황이었던 거지. 그래서 싸게 낙찰된 거야.

핵심: 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인이 있는지 꼭 확인해야 해!

2. 공매재산명세서: 물건에 대한 상세 정보 모음집!

• 뭐 하는 서류냐면: 공매로 나오는 물건에 대한 자세한 정보가 담겨 있어. 국세징수법에 따라 작성해야 하는 서류야.
• 왜 중요하냐면: 입찰 전에 꼭 확인해야 해. 물건의 소재지, 면적, 이용 상태, 누가 점유하고 있는지, 채권 신고 현황 등을 알 수 있어.
• 어떻게 확인하냐면:
  • 공매 공고일, 배분요구 종기일: 언제까지 배분 요구를 해야 하는지 알아야 해. 이 날짜가 지나면 배분 요구가 안 돼!
  • 소재지, 면적, 이용 상태, 점유 관계: 누가 살고 있는지, 어떻게 쓰이고 있는지 파악해야 해.
  • 배분요구 채권 신고 현황 및 법정기일: 여기서도 말소기준권리를 파악하는 게 중요해. 특히 세금 같은 경우는 압류 등기일보다 법정기일이 더 빠를 수 있으니 꼭 확인해야 해.
  • 임차인 배분요구 및 채권 신고 현황: 임차인이 있다면 전입신고일과 대항력 유무를 확인해야 해. 대항력이 있는 임차인이면 보증금을 못 받은 경우 낙찰자가 인수해야 할 수도 있어.
  • 인수되는 권리: 낙찰자가 인수해야 하는 권리가 있는지 명세서에 표시되어 있어.
  • 기타 유의사항: 대항력 있는 임차인이 있어서 낙찰자가 부담할 수 있다는 내용 등이 적혀 있을 수 있으니 꼭 읽어봐야 해.

사례로 보는 공매재산명세서:

아까 그 빌라 사례에서, 임차인의 전입신고일(2020년 4월 29일)은 말소기준권리(2020년 7월 2일)보다 빨랐지만, 세금의 법정기일(2017년 1월 25일)이 임차인의 대항력 발생일보다 훨씬 빨랐던 거야. 그래서 세금이 먼저 배분받고, 임차인은 보증금을 다 못 받아서 낙찰자가 그 부분을 인수하게 된 거지.

3. 전입세대열람: 누가 살고 있는지 확인!

• 뭐 하는 서류냐면: 해당 주소에 누가 전입 신고를 했는지, 언제 했는지 확인할 수 있는 서류야.
• 왜 중요하냐면: 임차인의 대항력 유무를 판단하는 데 결정적인 역할을 해.
• 어디서 볼 수 있냐면: 주민센터에 직접 가야 해. 신청할 때 온비드 공고문, 신분증, 신청서를 제출해야 해.
• 주의할 점: 동거인까지 포함해서 신청해야 해! 세대주만 신청하면 세대원 중에 더 먼저 전입신고한 사람이 있어도 그걸 알 수 없거든.

4. 공매공고문: 공매의 모든 것!

• 뭐 하는 서류냐면: 공매 입찰 전에 꼭 알아야 할 내용들이 적혀 있는 문서야.
• 왜 중요하냐면: 일반적인 압류 재산 공매와 다르게, 신탁 공매나 특정 기관의 공매는 토지거래 허가나 농지 취득 자격 증명 같은 특별한 조건이 붙을 수 있어. 이런 내용을 미리 확인하지 않으면 큰 손해를 볼 수 있어.

• 사례로 보는 공매공고문:

  서울 강북구의 단독주택이 공매로 나왔는데, 신탁 회사에서 진행하는 '신탁 공매' 물건이었어.

  • 토지거래 허가: 이 물건은 재개발 호재가 있어서 토지거래 허가 구역이었는데, 공매 공고문에 "낙찰자는 매매 계약 체결 전까지 토지거래 허가를 받아야 한다"고 명시되어 있었어. 일반 공매와 달리 토지거래 허가가 면제되지 않는다는 거지.
  • 부가세: 상업용 부동산이나 국민주택 규모를 초과하는 주택은 건물 가액의 10% 부가세가 붙을 수 있어. 이것도 공고문에 적혀 있으니 꼭 확인해야 해.
  • 신탁 계약 전 임차인: 신탁 등기 전에 임대차 계약을 맺고 대항력을 갖춘 임차인이 있다면, 그 임차인의 권리는 낙찰자가 인수해야 할 수도 있어. 이것도 공고문에 나와 있으니 꼼꼼히 봐야 해.

결론적으로, 공매 물건에 참여하기 전에 이 4가지 서류를 꼼꼼하게 확인하는 것이 안전하고 성공적인 입찰의 지름길이야!