지금 집 한 채가 미래를 바꾼다! 곧 집값·월세 급등 예고

부동산 시장, 요즘 왜 이럴까? 🤔

요즘 부동산 시장이 좀 조용해졌는데, 오히려 상담 문의는 엄청 늘었대. 왜냐하면 대출 규제 때문에 시장이 좀 차가워졌거든. 그래서 앞으로 어떻게 될지, 내가 가진 부동산은 어떻게 될지 다들 궁금해하는 거지.

사실 부동산 가격이 계속 오를 때는 별로 질문이 없다가, 이렇게 시장이 좀 쉬어갈 때 궁금한 게 많아지는 건 당연한 것 같아. 그래서 매주 화요일 저녁 6시에 부동산 시장에 대해 같이 이야기 나누는 시간을 갖고 있으니, 궁금한 점 있으면 언제든 물어봐 줘!

📰 지방 미분양, 취득세 면제 확대? 🤔

요즘 서울이랑 지방 부동산 가격 차이가 엄청 심하잖아. 특히 지방에서는 지어진 지 얼마 안 됐는데도 안 팔리는 '악성 미분양'이 늘고 있어. 그래서 이걸 해결하려고 지방 미분양 주택을 사면 취득세를 깎아주거나 면제해주는 법안이 나왔는데, 전문가들은 이게 큰 효과는 없을 거라고 봐.

왜냐하면,

• 취득세 감면은 임시방편: 지방 미분양 주택 취득세를 깎아줘도, 나중에 서울 같은 좋은 지역에 집을 살 때 취득세가 다시 올라가. 그러니까 굳이 지방 미분양을 살 이유가 없는 거지.
• 진짜 필요한 건 양도세 혜택: 지방 미분양을 팔려면 취득세보다 양도세 혜택이 더 중요해. 과거에도 이런 혜택을 줘서 미분양을 많이 해결했거든.
• 임대 사업자 혜택도 필요: 아파트 임대 사업자 등록을 다시 허용해주고, 지방 미분양 주택에 대해 세제 혜택을 주면 좀 도움이 될 거야.

결론적으로, 지금처럼 취득세만 조금 깎아주는 걸로는 지방 미분양 문제를 해결하기 어렵다는 거지. 정부가 좀 더 근본적인 대책을 내놔야 해.

🏠 재건축/재개발, 규제 때문에 답답해! 😥

정부에서 서울 등 도심에 집을 더 공급하려고 재건축/재개발 규제를 완화할 거라고 하는데, 오히려 규제 때문에 사업 속도가 더 느려질 수 있다는 우려가 커.

왜냐하면,

• 재건축 초과이익환수제: 재건축으로 돈을 많이 벌면 세금을 많이 내야 하는데, 이게 사업성을 떨어뜨려.
• 대출 규제: 재건축/재개발 사업할 때 필요한 이주비 대출까지 막히면서 시공사나 조합원들이 더 힘들어지고 있어.
• 공사비 상승: 원자재값, 인건비가 오르면서 공사비 부담이 커졌는데, 여기에 규제까지 더해지니 사업 진행이 더 어려워지는 거지.

특히 내년부터 서울 아파트 입주 물량이 줄어들 것으로 예상되는데, 재건축/재개발 속도까지 느려지면 공급 부족 문제가 더 심각해질 수 있어. 정부가 규제를 풀어서 사업 속도를 높여줘야 하는데, 오히려 발목을 잡는 규제가 많다는 게 문제야.

💸 대출 규제에 실수요자들 '멘붕' 😱

최근 정부의 고강도 대출 규제 때문에 서울 아파트 시장이 얼어붙었어. 특히 집을 갈아타려는 실수요자들이 큰 어려움을 겪고 있지.

• 갑작스러운 규제: 대출 규제가 갑자기 시행되면서 미리 계획했던 거래들이 꼬이거나, 집을 팔지 못하는 사람들이 생겨나고 있어.
• 전세 물량 감소, 월세 증가: 대출 규제로 아파트 갭투자가 어려워지고, 집주인들이 전세 대신 월세로 바꾸는 경우가 늘어나고 있어. 이 때문에 월세 부담이 커지고, 내 집 마련이 더 어려워지고 있지.
• 양극화 심화: 규제에도 불구하고 서울의 인기 지역이나 고급 단지들은 신고가 행진을 이어가는 반면, 다른 지역에서는 급매물이 나오기도 하면서 시장 양극화가 더 심해지고 있어.

정부가 시장을 안정시키려고 대출 규제를 했지만, 오히려 실수요자들에게 큰 부담을 주고 있다는 비판이 나오고 있어.

❓ 여러분의 질문에 답해드려요! 💬

• 지방 59세 주부님: 자녀들이 서울에 사는데 월세 부담이 크다고 하셨어요. 서울에 집을 팔고 빌라라도 사서 같이 살아야 할지 고민이시라는데, 투자 목적으로는 서울 재개발 지역 빌라가 괜찮을 수 있어요. 다만, 서울 생활에 적응하는 어려움은 감수해야 할 거예요.
• 한남5구역/동빙고동 빌라 문의: 동빙고동이 서빙고동보다 섹터가 넓고, 용산공원 동측 지구단위계획 구역에서 소규모 재개발 가능성이 있어요. 입지가 좋아서 장기적으로 괜찮을 수 있습니다.
• 10억 여유자금, 다중주택 vs 빌라: 시세 차익과 임대 수익을 동시에 원하시면 개발 압력이 높은 지역의 빌라를 고려해볼 수 있어요. 하지만 순수하게 임대 수익만 생각한다면 다중주택의 수익률이 더 높을 수 있습니다.
• 용답1구역/자양사동 모아타운 타이밍: 재개발 지역은 개발 기대감으로 가격이 오르는 경우가 많아요. 개발 이야기가 나오기 시작하는 초기 단계에 선점하는 것이 중요합니다.

부동산 시장에 대한 고민, 혼자 하지 말고 매주 화요일 저녁 6시에 저와 함께 이야기 나눠봐요! 다음 주에 더 좋은 정보로 돌아올게요! 😊