"부동산 경매" 싸게 낙찰받고 호스텔, 에어비앤비, 숙박업 창업? 싹다 망합니다. ※주의하세요※
부동산 경매, 사업이랑 엮으면 망한다?
요즘 호스텔이나 숙박업 같은 건물이 유행이라는데, 어떻게 생각해?
나는 부동산이랑 사업을 같이 엮는 걸 별로 안 좋아해.
"상가 싸게 사서 사업해서 건물 가치 올려야지!" 이런 말 진짜 싫어. 왜냐하면 사업은 나만의 독창적인 기술이나 남들이 못 따라오는 장점으로 하는 거거든.
근데 내가 기술자도 아니면서 그냥 상가 싸게 낙찰받았다고 사업을 한다? 이건 몸에 휘발유를 붓고 불 속으로 뛰어드는 거랑 똑같아. 말도 안 되는 소리지.
내가 무인 점포 기술이 없는데 왜 무인 점포를 해? 숙박업 경험이 10년 이상 있거나, 마케팅, 세일즈, 운영 경험이 있는 사람이 아니면 그냥 싸게 산 숙박 건물에 수억 들여서 사업하는 건 절대 하면 안 돼.
부동산이랑 사업은 별개의 영역이야. 사업은 나만의 기술력과 노하우로 하는 거고.
그냥 경매로 싸게 받았다고 수억 들여서 숙박업이나 무인 점포, 프랜차이즈 사업을 하는 건 정말 위험해. 성공하는 몇몇 사례만 보고 뛰어들었다가 수많은 실패 사례 속에 묻힐 수 있어.
부동산은 부동산 본질대로 투자해야 오래가고 안전해.
- 주거용 부동산: 인테리어만 잘해도 시세보다 20~30% 이상 단기 차익을 볼 수 있어.
- 상가: 쪼개기, 복층 공사, 간판 이동 등으로 가치를 올릴 수 있지.
- 토지: 성토, 하필, 분필, 인허가 등으로 가치를 수십 배 올릴 수도 있어.
- 건물: 낡은 건물을 부수고 새로 짓거나, 리모델링해서 가치를 높여 파는 디벨로프가 진짜 기술이야.
유튜브에 자극적인 영상이 너무 많아서 걱정돼. 나만의 특별한 기술이 없는 사람이 몇몇 성공 사례만 보고 뛰어드는 건 정말 불안해.
진짜 기술자라면 해도 돼. 20년 빵 만드는 명장, 숙박업 경험이 풍부한 사람 등 사업에 대한 기술력이 있는 사람들은 해도 괜찮아.
하지만 숙박, 무인 점포, 요식업에 대해 아무것도 모르는 사람이 상가 싸게 받았다고 사업하는 건 100이면 100 망해. 정말 걱정돼서 하는 말이야.
기술이 있다면 해도 돼. 당연히 해도 돼. 하지만 기술자가 아니라면 부동산의 본질대로 투자해야 해. 그래야 오래가고 안전해.
나는 경매 1세대이자 디벨로퍼 1세대야. 그래서 우리 멘티들은 경매로 건물주가 되고, 1년에 한두 개 프로젝트로 경제적 자유를 만들고 있어. 우리 아이들도 디벨로퍼로 키우고 있지.
자주 묻는 질문들
Q. MPL 물건은 안 하는 게 좋아?
A. 아니야. 가치가 뛰어나고 수익성이 높다면 무조건 해야 해. MPL 물건은 대부 법인이 경매로 넘기는 건데, 오히려 채무 인수 계약 방식으로 더 높은 수익을 얻을 수도 있어.
Q. 경락 대출은 신용도에 따라 달라? 프리랜서인데 경매 도전 가능해?
A. 물건 가치만 좋으면 대출은 다 나와. 1금융에서 안 되면 2금융에서라도 돼. 프리랜서, 주부, 퇴직자 등 소득이 일정치 않아도 대출받을 수 있는 방법이 많으니 걱정하지 마.
Q. 가지고 있는 단독 주택 팔아서 경매에 올인해도 될까?
A. 조건이 있어. 지금 가지고 있는 집보다 훨씬 가치가 많이 오를 부동산이 보일 때 정리해서 투자하는 게 좋아. 그냥 막연하게 정리하는 건 추천하지 않아. 임장 다니면서 좋은 물건을 찾는 데 집중해 봐.
Q. 다주택자인데 취득세 완화된 2억 이하 물건이나 상가 중에 뭘 보는 게 좋을까?
A. 둘 다 봐. 다주택자라고 취득세가 중가되더라도 수익률이 좋다면 투자하는 게 맞아. 취득세는 나중에 양도세에서 빼주기도 하니까. 서울 수도권 주택, 상가, 오피스텔, 지방 물건까지 가치 있는 물건을 편하게 찾아봐.
결론적으로, 지금이 경매 투자를 해야 할 시기인지, 소액으로 시작해도 될지, 가지고 있는 부동산을 팔아야 할지 고민하는 사람들이 많아.
사람들은 남들이 할 때 따라 하는 경향이 있어. 하지만 먼저 시작하는 사람이 돈을 벌어. 남들이 망설일 때 움직이고, 남들이 팔 때 사는 거야. 소수가 되어야 해.
지금은 위기지만 누군가에게는 기회야. 제대로 준비해서 합리적인 수익을 함께 만들어 보자. 건강 잘 챙기고!