서울 아파트 집값 폭등, 왜 떨어지지 않는 이상 현상인가?

6.27 부동산 대책 한 달 후, 시장은 어떻게 됐을까?

1. 거래량 급감, 특히 서울!

• 6.27 대책 나오고 한 달 뒤, 서울 집값 급등하던 지역들 거래량이 확 줄었어.
• 성동구는 거래량이 16토막 날 정도로 심각했어. 다른 지역도 반토막 이상 줄었다고 보면 돼.
• 대출을 막아버리니까 집 사려던 사람들이 멈칫하고, 다른 사람들도 "나도 좀 지켜봐야겠다" 하고 관망하는 분위기야.

2. 전세/월세는 늘고, 매매는 줄고

• 집 사려던 사람들이 대출 막히니까 전세나 월세로 많이 간 것 같아.
• 특히 전세 만기가 다가와서 집을 사려던 사람들은 어쩔 수 없이 전세나 월세로 옮겨간 거지.

3. 집값은 생각보다 안 떨어졌어!

• 대출 규제했는데도 집값이 크게 떨어지진 않았어.
• 오히려 급등하던 지역들은 호가가 좀 빠지긴 했는데, 실제 거래되는 가격은 많이 안 내렸어.
• 서울 집값은 여전히 오르고 있지만, 예전처럼 미친 듯이 오르는 건 잡혔다고 볼 수 있어.
• 전세도 비슷하게 조금 올랐어.

4. 왜 집값이 안 떨어질까?

• 집주인들도 생각보다 집을 팔고 싶어 하지 않아.
• 매수자도 멈췄지만, 매도자도 그냥 멈춘 상태야.
• 20년 이상 집을 가지고 있던 사람들도 팔긴 하는데, 대부분은 나이가 들어서 더 싼 집으로 옮겨가는 경우야.
• 특히 강남 3구에서 20년 이상 보유한 사람들이 많이 팔았는데, 이 사람들은 대출이 거의 없는 경우가 많아.
• 오히려 집을 팔고 다른 집으로 갈 때 세금 부담 때문에 못 파는 사람들도 많아.
• 2022년 12월부터 15억 초과 아파트 대출이 다시 풀리면서 집을 산 사람들은 이미 50~70% 올랐기 때문에 팔 이유가 없어.
• 최근에 집 산 사람들도 몇 달 만에 억 단위로 올랐으니 팔 생각이 없을 거야.

5. 증여도 늘고, 매물은 더 줄어

• 자녀에게 집을 증여하는 경우가 늘고 있어. 보유세 부담 때문에 어쩔 수 없이 하는 거지.
• 증여받은 사람들은 5년 안에 못 팔게 하는 규제도 있어서 매물이 더 줄어들고 있어.
• "똘똘한 한 채" 정책 때문에 강남에 좋은 아파트를 사서 오래 보유하려는 사람들이 많아.
• 임대 매물도 계속 줄고 있어서 집주인들은 전세가 오르니까 걱정할 게 없어.

6. 강남 3구 정체, 다른 지역도 영향

• 강남 3구 거래가 막히니까, 마포나 성동 같은 지역도 집주인들이 집을 못 팔고 있어.
• 마포에 있는 사람들도 집 팔아서 강남으로 가고 싶은데, 강남 사람들이 안 파니까 마포도 못 파는 거지.
• 대출 규제 직후에 나왔던 급매물들은 이미 다 사라졌어.

7. 경기도는 8억~12억 매물이 인기

• 서울 거래가 막힌 대신, 경기도의 8억~12억 사이 매물들이 빠르게 팔리고 있어.
• 대단지, 신축, 학군 좋은 곳 위주로 거래가 잘 되고 있어.

8. 앞으로 어떻게 될까?

• 시간이 지나면 다시 거래량이 늘어날 수밖에 없어.
• 정부에서 대규모 공급 대책을 내놓을 수도 있는데, 쉽지 않아 보여.
• 1주택자 세금을 더 걷으려는 움직임도 있는데, 이게 실행되면 매물이 더 줄어들 수도 있어.
• 지금 집을 사려면 현금이 많은 사람만 살 수 있는데, 그런 사람이 많지 않아.
• 임차인 보호 강화 분위기도 있어서 집주인들한테는 더 부담이 될 수 있어.
• 결국 집값 안정을 위해서는 거래 비용을 낮추고 보유 부담을 늘리는 정책이 필요해.
• 정부가 앞으로 어떤 방향으로 정책을 추진하느냐에 따라 시장이 크게 달라질 수 있어. 지금은 중요한 시점이야.