부동산·저성장·저출산 해법! 한국 경제 위기와 해결법 정리

[음악] 안녕하세요.

 경제 읽어주는 남자 김호석입니다.

 한국 경제 침몰라는 이유가 무엇일까? 1% 성장도 못 해 제로 성장으로 내몰리고 있는 것은 무엇일까? 여러 가지 이유들이 있겠지만 그 이유 중에 하나는 유독, 돈이 부동산으로만 내물리기 때문이다라고 생각해 볼 수 있겠습니다.

 이미 많은 분들이 일단 아파트를 구매하기 위해서 많은 빚에 의존해요.

 그러면 아무래도 소비할 여력이 축소되죠.

 빚을 변제하기 위해서 이자를 지급해야 되니까 전체 소득 중에서이자 지급액이 빠져나간만큼 소비할 여력은 축소되겠죠.

뿐만 아니라 어 강남 아파트 가격만 계속 치고 올라가고 상대적으로 다른 어 권역에 있는 집소유자 혹은 또 집을 소유하지 않는 자 그죠.

 무주택자와 유주택자간에 유주택자 중에서도 서울 아파트냐 비서울 아파트냐 또 서울 아파트 중에서도 강남 아파트냐 비강남 아파트냐 양극화가 벌어지게 되는 거죠.

 여러 가지 경제 문제를 야기하는 것이 부동산 시장으로 어 돈이 내몰리기 때문이다라고 볼 수 있겠습니다.

 한국 경제는 저성장 저출산에 늪에 빠졌다라고 강조하고 있고 한국 경제는 한때 15%에 가까운 성장률을 보이다가 이제 1%대 성장으로 내몰린 상태입니다.

 인구 구조 변화도 역시 마찬가지 한때 인구가 증가하면서 경제에 긍정적인 기여를 했었던 인구 보너스 시대에서 인구가 감소함에 따라서 경제적으로 부작용을 제공하는 인구 오너스 시대로의 전환이 이어지고 있습니다.

 저성장 저출산의 늪에 빠져 있는데이 저성장 저출산에 늪에 빠지게 된 배경은 무엇일까? 여러 가지 배경이 있겠지만 여러 가지 배경이 있습니다.

 그중에 경제적 배경으로 한정을 해 본다면 높은 집값 아닌가 생각해 봅니다.

 어, 집이 있어야 결혼하지, 집이 있어야 아이를 낳지.

라고 라고 생각하는 지금 젊은이들의 생각과 또 집을 갖고 있자니 너무나 많은 부채에 의존하다 보니 빚을 변제하는데 허덕이고 소비 지출할 여력이 없다 보니 경제가 선순하지 않는 거죠.

 저출산을 야기하고 집을 갖고 있는 자는 그만큼 소비 여력이 축소돼서 경제가 악순환을 어 갖고 있는 모습이지 않을까 그림으로 먼저 보여 드리고 싶습니다.

 자 그러면 한번 볼게요.

 보시는 것처럼 가구의 가처분 소득이 명목 기준으로는 그래도 꾸준히 우상향하고 있습니다만 명목 기준으로이 여러분의 소득이 증가한다고 어 소득이 늘어나는 거라고 가정하긴 어렵습니다.

 물가 상승 속도와 비교를 해야 됩니다.

 물가 상승 속도와 비교한다면 실질 소득 기준으로 제가이 그래프를 직접 그리고 있지만 제가 그려 놓고도 참 재미 재밌다는 표현을 쓰기가 어려운 표현이지만 보시는 것처럼 2021년 명목과 실질 소득이 같이 다니던 때 이건 물가 상승 속도가 낮을 때예요.

 저물가일 때예요.

 그때는 367만 원이었습니다.

 실질 소득이.

 근데 지금도 367만 원입니다.

 그니까 소득 증가 속도보다 물가 상승 속도가 더 빨랐기 때문에 실질적으로 나의 소득은 쪼그라든 것이다라고 강조하지 않을 수가 없습니다.

 그럼 어떻게 내몰릴까요? 소비 지출로 내몰리겠죠.

 보시는 것처럼 소득이 쪼그라드니까 실질 소비 지출이 쪼그라드는 겁니다.

 아, 명목 지출은 좀 늘렸다 하더라도 여러분 5년 전에 만 원 썼어요.

 마트에서 지금 마트에서 또 5만 원 써요.

 같은 양의 물건이 담깁니까? 아니죠.

 그러니까 소비 지출액이 늘어났다고 소비를 많이 했다라기보다는 물가 상승분을 반영해서는 실질 소득이 오히려 어 떨어졌고 실질 소득이 떨어지는 과정에서 실질 소비 지출이 감소하는 현상으로 내몰리는 것이다.

 저저출산 상황에 내몰리는 이유는 바로 통장이다.

 통장에 돈이 별로 남지 않는 현상이다.

 근데 돈은 얼마 없는데 집값은 계속 올라왔기 때문에 소득 대비 집값 소득 대비 집값의 비율은 이렇게 하늘 높기만 합니다.

 1분이 저소득층의 경우 평균 소득 1분이 저소득층의 평균 소득 대비 서울 집값은 26배나 됩니다.

 전국 집값을 봐도 12배나 됩니다.

 그럼 무슨 뜻이냐? 평생 동안 한 푼도 쓰지 않고 26년 동안 소득을 모아야 내집마련이 가능하다라는 뜻이고 물론 26년 동안 한 푼도 쓰지 않을 수가 없고 한 푼도 쓰지 않고 돈을 모았다 한들 26년 동안 그 집값은 그대로 있으리라는 법은 또 없죠.

 그러니까 26년 동안 정말 그 어떤 노력을 가동해도 내집 마련을 하기가 어렵다라는 소득을 모아서 내집 마련을 한다는 것이 굉장히 어렵다라는 것을 여러분께 공유해 드립니다.

 1분을 기준으로 중산층을 기준으로 말씀을 드려도 중산층이 그 연봉을 이용해서 내집 마련하기란 10년 정도 걸리고 10년 정도 걸린다는 얘기는 그러면 10년 후에 그 10년 동안 소득을 다 모을 수 있는가? 그리고 모은 소득을 가지고 내집 마련을 이제 해야지 하려고 하면 그 집값은 그 자리에 있을까? 아니라는 거죠.

 그러니까 많은 어 잠재적 결혼 후보자들 이렇게 표현할까요? 결혼을 고려하는 여러분들 입장에서 어 내 집 마련을 해야 되는데 집값이 너무 비싸니 정말 문턱이 너무 높으니 아 결혼하지 말자.

 나 그냥 캔거로 죽 될래? 결혼 안 하고 살래? 비온이 생기죠.

 결혼을 한 부부도 내집 마련을 해서 또 더 아이를 갖고 아이를 둘 갖고 셋 가지려면 더 큰 평수에 집을 기대할 수밖에 없잖아요.

 근데 그럴 만한 여력이 없는데 어떻게 아이를 낳고 둘을 낳고 하겠습니까? 결국 저성장 저출산이 약기되는 여러 배경들이 있지만 경제적 영향에 있어서 또 여러 가지 이유들이 있겠지만 그 중에 하나는 분명 높은 집값신 것이고이 높은 직값 때문에 결혼하려 하지 않고 출산하려 하지 않고 그렇게 어려운 상황이 또 저성장을 야기하는 악순환의 고리에 놓이게 되는 것이다 말씀드리겠습니다.

 근데 왜 이렇게 높은 집값이 약이 되고 있는 것일까? 저성장 저출산에 굉장히 중요한 요인 중에 하나가 부동산으로 신용이 집중돼서다.

 그럼 부동산으로 신용이 왜 집중되고 있는 것일까? 마침 한국은행에서 부동산 신용 집중의 구조적 원인과 문제점이라는 리포트가 나와서이 내용에 기초해서 부동산 신용 집중에 대한 구체적인 내용을 요약적으로 여러분께 말씀드려 보도록 하겠습니다.

 GDP 대비 가게 부채 비율을 보면 그래도 미국도 영국도 후주도 전반적으로 안정화되는 흐름입니다.

 한국도 어 GDP 대비 가게 부채 비율이 올라가다가 좀 내려오는듯한 모습을 보이기는 하고 있습니다.

 그런데 중요한 것은 보시는 것처럼 기업 부채 비율이요.

 부동산 관련 기업 부채 비율은 유독 한국의 경우 더 상승하고 있고 레벨도 비교할 수 없을만큼 한국은 20%가 넘쳐.

 우리나라 GDP에서 부동산 관련 기업 부채가 차지하는 그 비중이 20%를 넘었어요.

 근데 20%를 넘는 나라는 없고요.

 미국이나 영국 같은 경우는 10%도 안 됩니다.

 그니까 우리나라는 유독, 부동산으로 신용이 집중되고 있고 부동산 관련 기업 부채가 그것을 만들어내는 요인이 되고 있다라고 정리할 수 있지 않을까요? 근데 이렇게 부동산 신용 집중 현상 그것은 실제 부동산 신용이 늘어나고 부동산 신용이 차지하는 비중도 계속 늘어나고 있는 모습.

 전체 신용에서 부동산 신용이 50%나 차지한다라고 볼 수 있기 때문에 사실 부동산으로 돈이 몰리고 있다라는 것을 반증해 주는 근거가 되겠습니다.

 실제 부동산 신용의 증감을 보아도 2020년 팬데믹 경제 위기 상황 그 당시에 제로 금리를 채택하고 완화적 통화 정책을 가동하는 과정에서 부동산 신용이 크게 증가합니다.

 여타 신용도 증가하고 부동산 신용도 증가하지만 22년 이후에 보면 유독 부동산 신용을 중심으로 신용이 증가한다라는 것을 확인하실 수 있겠습니다.

 유독 우리나라는 부동산 신용이 증가하고 있다.

 집중되고 있다.

 이렇게 진단을 해 볼 수 있겠습니다.

 그런데 이게 왜 문제인가? 왜 문제인가를 정리해야 되겠습니다.

 자원 배분의 비효율성을 만들기 때문이다라고 정리할 수 있겠습니다.

 업종별로 대출 비중이라든가 총 요소 생산성 증가율과의 관계를 해석해 보면 부동산 건설업의 경우 부동산 건설업의 대출 비중이 늘어나면 늘어날수록 총 요소 생산성의 증가율이 떨어집니다.

 근데 제조업의 경우 대출이 늘어나면 늘어날수록 제조업의 생산성이 증가합니다.

 그러니까 부동산 건설업으로 덤하는 신용이 집중되는 현상은 우리 한국 경제 전체의 총요소 생산성을 떨어뜨리는 기여를 할 것이고 반대로 제조업으로 내몰린다면 돈이 더 많이 몰린다면 기업으로 몰린다면 생산성을 극대할 수 있겠다라고 먼저 가정할 수 있겠죠.

 한번 생각해 보세요.

 제조 기업이 혁신하고 생산성을 끌어올린다고 생각해 보세요.

 그만큼 미래 유망산업으로의 전환을 추진하고 그러기 위해서는 어 상당한 자금 마련이 필요할 텐데 자금 지원이 있을 때 그 나라의 성장을 견인하고 선순한 구조를 야기할 수 있는 거예요.

 근데 부동산과 건설업으로 돈이 몰린다.

 아파트가 돈을 벌어 줍니까? 물론 개인에게는 부동산을 소유한 소유주에게는 돈을 벌어 줄 수 있겠지만 그게 우리나라의 총생산에 추가적인 기여를 합니까? 우리나라의 총 부가 가치를 더 키워 놓습니까? 아파트를 건설하는 과정에는 있을 수 있지만 그죠? 건설 투자라는 GDP 증가의 기여를 할 수 있겠지만 이미 다 만들어진 아파트가 가격이 오르는 현상이 그거 그 오르는 현상은 그만큼 많은 신용 부채가 집중돼서일 텐데 그 직값이 상승하는 현상 그 자체가 우리나라의 성장을 견인합니까? 건설의 건설의 과정에서는 경제 성장의 일정 부분 기여할 수 있겠지만 이미 만들어진 집이 집값이 오르는 현상은 경제 성장에 기여하는 바가 없다.

 그러면 상대적으로 부동산 건설업에 더 많은 대출 비중이 집중된다라고 한다면 그것은 우리나라의 경제 구조상 자원 배분이 비효율적인 것이다라고 평가할 수 있겠죠.

 또 재밌게도 우리의 총신용이 무한대가 아닙니다.

 정해져 있는 신용 중에 대출할 수 있는 역량 중에 특정 비중을 부동산 건사업으로 어 흐름을 보여주고 나머지를 제조업으로 보낸다라고 생각해 보면 부동산 건설업으로 대출이 더 집중되면 집중될수록 생산적인 영역으로는 대출이 집중될 수 없음을 뜻합니다.

 그니까 자원 배분의 비효율성을 야기하는 것이 부동산 시장으로의 신용 집중이라고 볼 수 있겠습니다.

 자원 배분의 비효율성을 또 강조해 볼게요.

 여러 업종별로 실제 자본의 생산성이 어떤지를 좀 생각해 봐야 되는데 일단 대출 집중도를 보겠습니다.

 유독 그 어떤 산업보다 부동산 산업이 대출에 의존하고 있다라는 것이 확인되고요.

 그 어떤 산업보다도요.

 그 대출에 집중되어 있는 정도가 부동산업만큼 높지 높은 것이 없는데 해당 투입된 자본만큼 생산성이 있느냐를 논했을 때는 생산성이 가장 낮은 영역에 해당된다.

 결국 생산성이 높은 영역에 어 대출이 집중되어야 되는데 생산성이 낮은 영역에 대출이 집중되고 있다.

 자원 배분이 비효율적인 구조를 취하고 있다.

 이렇게 설명을 드릴 수 있겠습니다.

 자원 배분의 비효율성 여부를 진단하기 위해서 부동산 신용 증가율과 제조업 대출 증가율 간의 관계를 말씀드릴게요.

 앞에도 말씀드렸지만 대출해 줄 수 있는 금융권의 양이 무한대가 아닙니다.

 정해져 있는 신용 중에 일부를 부동산에 일부를 제조업으로 보내는 방식이에요.

 그러니까 부동산 신용으로 더 많이 돈이 흘러나간다면 제조업으로는 더 많은 돈이 흘러갈 수가 없는 구조죠.

 그러니까이 관계가 뭐예요? 제조업과 부동산 신용관의 그 증가율의 관계가 역의 관계입니다.

 그러니까 부동산 신용으로 더 많은 돈이 증가할 경우 제조업 대출은 줄어들 수밖에 없는 구조기 때문에 정작 효율성을 갖고 있는 산업 섹터로 자원 배분이 일어나지 않게 만드는 영향도 갖고 있다라는 것이죠.

 또 한 가지 이게 어떤 문제점이 있느냐? 금융산업의 경쟁력도 약화합니다.

 한번 생각해 보세요.

 우리나라의 뭐 제일 기업, 세계적으로 유명한 기업들 나열로 해 보세요.

 제조 기업들이죠.

 혹은 여러 서비스 기업들이죠.

 근데 왜 금융산업은 우리나라 도메스틱 비즈니스만 영위합니까? 세계적으로 잘 알려져 있는 경쟁력 있는 금융사들은 왜 없습니까? 왜 우리나라 금융사들은 우리나라 안에서만 비즈니스를 영위하고 다른 나라에서는 성공했다는 그런 사례를 찾기가 힘들죠? 저도 과거에 어 연구원에서 여러 금융사들의 해외 진출 부분에 대한 연구를 하고 자문 의견을 드린 적도 많이 있었습니다만 그 여러 가지 이유 중에 하나가 우리나라의 금융 산업의 구조적인 이유가 있는 겁니다.

 자료를 보시면 업종별 자금 조달 구조를 보면 특수 은행들 또 시중 은행들을 비교했을 때 상대적으로 자금 조달 구조 자체가 시중은행들은 상대적으로 어 덜 어 다른 산업의 자금이 쏠리도록 하지 않고 있어요.

 부동산에 대출을 해 주는데 한정되어 있다라고 가정을 해봐 드리도록 하겠습니다.

 자금 조달 구조를 보면요.

 자기 자본 비율을 보세요.

 그리고 부채 비율을 보세요.

 부동산업의 경우 자기 자본 비율이 절대적으로 낮습니다.

 자기 자본 비율이 낮은만큼 타인 자본 비율이 높겠죠.

 타인 자본이 부채 아닙니까? 부채 비율이 높아요.

 그러니까 유독 다른 어떤 산업보다 부동산 산업은 부채 의존에 있다라고 볼 수 있는데 그 부채를 누가 제공해 줍니까? 금융사가 제 제공해 주죠.

 그 금융사는 쉽게 말하면 뭐를 가지고 먹고 산다는 얘기예요? 금융사는 어떻게 영업 이익을 극대화한다는 얘기예요? 부동산에 대출해져서 영업 이익을 극대화하고 있는 그런 구조화에 있다라고 정리할 수 있지 않을까요? 자료 보시면 다른 나라들과 비교해 보아도 한국은 유독 부채에 많은 의존을 하고 있고 부동산 PF 자금 조달 구조를 보면 유독 다른 나라들은 부동산 PF 자금 조달 구조가 덜 형성되어 있죠.

 자기 자본에 기초에 있죠.

 그만큼 우리나라의 부동산 PF의 자금 조달 구조 자체를 개편해야 될 필요성을 제한하는 겁니다.

 그래야만 우리의 경쟁력을 갖게 된다라는 것을 강조하고 싶고요.

 또 금융산업의 경쟁력을 들여다봤을 때도 한국의 은행들은 왜 이렇게이자 수익의 전적으로 의존하고 있죠? 비이자 이익에 대한 의존도가 낫죠.

 미국 은행을 한번 보세요.

 상대적으로 비자 이익에 대한 의존도가 높죠.

 그러니까 은행이 영위하고 있는 그 수익 구조는 크게이자 수익이 있고 비자 수익이 있는데 우리나라는 오로지 비이자 수익이 아닌이자 수익에 의존하고 있는 형태고 그이자 수익도 전적으로 부동산 금융의 형태로이자 수익을 누리고 있다라고 가정해 볼 수 있는 것이죠.

 그러니까 금융산업이 경쟁력이 약화된 겁니다.

 B이자 수익이라는 새로운 금융 산업의 비즈니스 영역을 어 경쟁력을 갖추지 못했다라는 지적을 해 볼 수도 있고요.

 또 뭐 중요한 것을 여러 가지를 꺼내 든다면 어 부동산 시장에 대한 대출 말고 특히 기술을 갖고 있는 아이디어를 갖고 있는 중소중경 기업에 대출을 해 줄 수 있는 기술 평가 역량도 낮다라는 것을 지적하지 않을 수가 없습니다.

 금융산업의 경쟁력을 강화하는 방안도 같이 고민을 해야겠다.

 마지막으로 지금의 부동산 시장으로 돈이 내몰리는 현상은 자산 양극화, 지역 양극화를 이야기한다.

 서울 아파트 가격은 끊임없이 오르고 전국 아파트 평균 가격은 계속 횡보하고 있다.

 떨어지고 있다.

 그럼 둘 간의 격차가 벌어지고 있다.

 지역 양극화, 자산 양극화.

 결국 아파트를 보유하고 있느냐 아니냐.

 보유하고 있어도 어 수도권에 보유하고 있느냐 비수도권에 보유 보유하고 있느냐 수도권에 보유하고 있어도 서울에 보유하고 있느냐 경기에 보유하고 있느냐 마지막으로 서울에 보유한 자들도 강남 아파트를 보유하고 있느냐 아니냐에 따라서 지역 양극화 자산 양극화가 나타나는 것입니다.

 이렇게 부동산 시장으로 돈이 내몰리는 과정에서 한국 경제는 저성장이라는 면에서 벗어날 수 없는 상황에 놓여 있고 오늘 경남 시그니처 영상에 앞서 지난주 경익 시그니처 영상에서 한국 경제가 잠재 성장률 제로를 향해 내려가고 있다.

 그래서 여러 구조적인 원인들을 구체적으로 어 큰 그림을 제시했다면 그중에 한 가지 부동산 시장으로 내몰리고 있다라는 부분을 지적한 겁니다.

 어떻게 대응해야 될까요? 부동산 신용 집중에 구조적인 원인이 있습니다.

 수요 측면, 공급 측면, 규제적인 측면에 있어서 여러 가지 왜 이렇게 부동산 시장으로 돈이 쏠리고 있는지를 판단해야 됩니다.

 그 이유들이 있으니까요.

 그 이유들을 찾고 그 이유들을 해결하는 방식으로 대응한다면 부동산 시장으로 신용집중이 되지 않도록 제도적 장치나 정책적 틀을 제공한다면 상대적으로 부동산이 아닌 자원이 효율적으로 배분될 수 있는 고성로 돈이 이끌어질 수 있는 다른 부분으로의 돈의 유입이 있을 수 있지 않을까? 금리를 인하하고 유동성을 공급하고 경기 부양책을 가동할 때 그 유동성이 부동산으로만 내몰리는 것이 아니라 그밖에 효율적인 생산적인 영역으로 돈이 내몰릴 수 있도록 하는 그런 구조를 구축하는 것이 지금 우리가 우리 한국 경제가 아 다음 어 30년을 기약하기 위한 방향성이 아닐까 의견 드리고 싶습니다.

 제가 오피셜 클럽을 런칭했고 매일 여러분들과 금모닝 마켓을 통해서 여러 경제 뉴스들을 가지고 소통하고 있습니다.

 또 매주 어 줌 수업을 통해서 여러분들이 갖고 계신 경제적 지리에 대해서 하나하나 답변드리고 전략을 계획하는데 도움을 드리고 있습니다.

 또 매월 오프라인 특강을 통해서 더 긴밀하게 특정 주제에 대해서 심충 분석하고 대응책을 어 제안하고 있습니다.

 여러분들이 더 유튜브 이상의 소통을 희망하신다.

 제가 운영하고 있는 그 어떤 다른 클럽은 없습니다.

 오로지 오피셜 클럽이고 고정 댓글 상단에 보시면 링크가 안내돼 있으니까 관심 있으신 분들은 놓고해 주시길 바라겠습니다.

 이상 이번 주 경제 읽어 주는 남자 마무리하겠습니다.

 감사합니다.

 [음악]