과천 장군마을 재개발! 경기도 첫 디에이치 아델스타 청약 완벽분석

DH 아델스타, 과천의 새로운 고급 아파트!

과천 주암동에서 새로 분양하는 DH 아델스타에 대해 알아볼 거야. 이름부터 고급진 느낌이 나지? DH는 현대건설의 최고급 주거 브랜드인데, 이번에 강남, 반포 같은 곳이 아닌 비강남권에서는 처음으로 분양하는 거야.

왜 과천 DH 아델스타가 특별할까?

• 입지: 과천 끝자락에 있지만, 사실상 서초, 강남 생활권이랑 아주 가까워. 신분당선 타면 강남역까지 바로 갈 수 있고, 양재역에서 갈아타면 대치동 학원가도 이용하기 편해. 차로도 경부고속도로, 강남순환도시고속도로 타기 쉬워서 교통이 정말 좋아.
• 주변 환경: LG전자, 삼성전자, 현대자동차, 기아자동차 등 대기업 연구소와 본사가 근처에 있어서, 똑똑하고 돈 잘 버는 사람들이 많이 사는 지역이야. 코스트코, 이마트도 가까워서 생활하기도 편리해.
• 브랜드 이름: '아델'은 귀족, '스타'는 장군을 뜻하는데, 장군마을 재개발이라는 점과 고급 주거지를 나타내는 이름이 잘 어울리는 것 같아. 투시도에 보이는 스카이 브릿지도 멋있지?

분양 정보와 가격은?

• 모집 공고: 8월 5일 (화)
• 입주 예정: 2028년 9월 (약 3년 뒤)
• 전매 제한: 1년 (1년 뒤부터 팔 수 있다는 뜻)
• 거주 의무: 없음 (바로 살아도 되고, 전세를 줘도 된다는 뜻)
• 총 세대수: 880세대 (이 중 348세대 일반 분양)
• 동/층수: 총 9개 동, 최고 31층
• 계약금/중도금/잔금: 계약금 10%, 중도금 70%, 잔금 20%
  • 중요! 중도금 70% 중에 60%는 대출이 가능하지만, 나머지 10%는 입주 4개월 전인 2028년 5월 22일에 내야 해. 미리 준비해야겠지?
• 공급 우선: 과천시 1년 이상 거주자에게 우선 공급. 만약 과천에서 다 안 나가면 다른 지역 사람들도 기회가 있어.
• 면적 및 분양가:
  • 59타입: 약 17억 전후 (확장비 포함)
  • 75타입: 약 22억
  • 84타입: 최대 24억대
• 당첨자 선정: 전용 85㎡ 이하라서 가점제 40%, 추첨제 60%로 뽑아.

분양가가 적정한가?

이 가격이 비싼 건지 싼 건지 알아보려면 과천의 다른 아파트 가격을 봐야 해. 놀랍게도 과천 아파트 가격은 서울 방배동 아파트 가격과 비슷하게 움직여. 심지어 2010년, 2008년에 지어진 아파트랑 비교해도 가격 패턴이 똑같아.

새로 지어진 아파트들끼리 비교해도 마찬가지야. 과천 본도심에 새로 지어진 아파트들 가격을 보면 59㎡가 19억~21억이 넘어가.

"3년 5% 이론"이라는 게 있는데, 이건 아파트 연식이 3년 차이 나면 가격이 5%씩 벌어진다는 거야. DH 아델스타는 2028년 입주인데, 바로 옆에 있는 2013년 입주 아파트(서초 네이처힐 6단지)랑 비교하면 15년 차이가 나. 이걸 계산해보면 DH 아델스타의 적정 가격은 약 17억 4천만 원 정도가 나와.

그런데 DH 아델스타는 양재 시민의 숲 역까지 걸어갈 수 있는 역세권이잖아? 이건 큰 장점이라서 가격을 더 올려야 해. 역세권 프리미엄을 10% 정도 더하면 약 19억 2천만 원 정도가 되고, 여기에 고급 커뮤니티 시설이나 마감재까지 생각하면 21억 1천만 원까지도 적정 가격으로 볼 수 있다는 거지.

결론적으로 59타입 기준으로 보면, 분양가 대비 약 4억 정도의 시세 차익이 가능할 수도 있다는 계산이 나와. 물론 계약금, 중도금, 잔금 등 들어가는 돈과 세금까지 다 고려해야 하지만 말이야.

과천 청약 시장은 어떨까?

과천은 경기도에서 집값이 비싼 곳이지만, 도시 규모가 작아서 청약 통장 가입자 수가 많지 않아. 수원이나 성남 같은 큰 도시와 비교하면 훨씬 적지.

게다가 최근 대출 규제 때문에 잔금 대출이 6억까지만 나오거든. 17억짜리 아파트를 사려면 6억 빼고 나머지 11억에 취득세, 중도금 이자까지 다 현금으로 내야 해. 과천에 10억 이상 현금을 가진 무주택자가 얼마나 될까 생각해보면, 실제로 이 아파트를 살 수 있는 사람은 더 적을 수 있어.

그래서 주변 지역(의왕, 서울, 강남, 서초 등)에서 청약하려는 사람들이 많을 수 있다는 거지. 특히 1순위 해당 지역 청약일(8월 26일)에 기타 지역 청약도 같이 받으니까, 과천에서 다 못 나가면 다른 지역 사람들에게도 기회가 갈 거야.

특히 75타입이나 84타입처럼 분양가가 더 비싼 물량은 과천에서 다 소화 못 할 수도 있어. 그때 기타 지역 청약자들까지 합쳐지면 1순위에서 마감될 가능성이 높다고 봐.

DH 아델스타는 비강남권에서 처음 나오는 DH 브랜드라 기대가 큰 만큼, 과천 본도심 가격과 비교하고 "3년 5% 이론"까지 적용해서 가격을 분석해봤어. 과천에서 집을 살 계획이라면 꼭 참고해봐!