주택임대사업자 필수 가이드! 김호용 세무사와 완벽 정리하기

게시일: 2025년 06월 25일 작성자: 자청의 유튜브 추출기

임대사업자 혜택, 헷갈리는 부분 총정리! 💡

부동산 주치 김재경 소장과 세무 전문가 미네르바 올빼미 김호용 세무사가 임대사업자 관련해서 자주 헷갈리는 내용들을 쉽게 설명해 줄게!

임대주택은 크게 두 가지로 나눌 수 있어.

장기 임대 주택:
- 요건: 지자체에 임대사업자 등록 + 세무서 사업자 등록 + 임대 개시 당시 기준시가 6억 이하 (수도권), 3억 이하 (지방)
- 혜택:
  - 거주 주택 비과세: 임대주택을 주택 수에서 제외해서 내가 사는 집을 1세대 1주택으로 만들어줘. 그래서 집 팔 때 세금 안 내도 돼!
  - 양도세 중과 배제: 다주택자라고 해서 양도세 더 많이 내는 거 면제해줘.
  - 종부세 합산 배제: 종합부동산세 낼 때 임대주택은 주택 수에서 빼줘서 세금 부담을 줄여줘.
장기 일반 민간 임대 주택:
- 요건: 지자체에 장기 일반 민간 임대 주택으로 등록 + 세무서 사업자 등록 + 전용 면적 85㎡ 이하 + 8년 이상 임대
- 혜택:
  - 장기보유특별공제 50% (8년 이상) 또는 70% (10년 이상): 집 오래 가지고 있으면 세금 깎아주는 건데, 이걸 더 많이 해줘!

💡 꿀팁: 두 가지 요건을 모두 갖추면 두 가지 혜택을 모두 받을 수 있어!

기본 요건:
- 지자체 임대사업자 등록 + 세무서 사업자 등록
- 임대 개시 당시 기준시가 6억 이하 (수도권), 3억 이하 (지방)
- 임대료 5% 증액 제한: 2019년 2월 12일 이후 계약부터 적용! 이전 계약 위반은 괜찮지만, 이후 위반하면 혜택 날아가!
거주 주택 비과세 사례:
- 집 A (거주 중) + 집 B (임대사업자 등록, 장기 임대 주택 요건 충족)
- 집 A를 팔 때, 집 B는 주택 수에서 제외되니까 1세대 1주택으로 비과세 받을 수 있어!
주의할 점:
- 거주 주택 비과세 받은 후 임대주택을 팔 때, 거주 주택 양도일 이후 오른 부분만 비과세해줘. 계산이 복잡하니 잘 알아봐야 해!
- 거주 주택 비과세는 평생 횟수 제한 없이 받을 수 있게 바뀌었어! 👍

2020년 12월 31일까지 등록한 주택만 혜택 적용! (아파트 외 주택은 2021년 이후에도 일부 가능)
요건:
- 전용 면적 85㎡ 이하
- 임대 의무 기간 8년 이상 (아파트 외 주택은 10년 이상 시 70%까지)
- 임대료 5% 증액 제한

2019년 9월 14일 이후 취득한 주택: 조정 대상 지역이면 양도세 중과 배제, 종부세 합산 배제 혜택 못 받아. (거주 주택 비과세는 가능)
단기 임대 주택 (6년): 조정 대상 지역이면 세제 혜택 아예 없어.
핵심: 취득 당시 조정 대상 지역이었는지가 중요해!

아파트 외 주택 (빌라, 단독 등): 임대 의무 기간 (8년) 전에 자진 말소하면, 기존 혜택 다 토해내고 앞으로 혜택도 못 받아. (이자까지 붙어!)
아파트: 임대 의무 기간 (4년) 전에 자진 말소해도 기존 혜택 유지되고 앞으로도 혜택 받을 수 있어. (정부가 폐지 권장해서!)

오늘 내용 정말 복잡하지? 두 번 세 번 반복해서 보면 이해하는 데 도움될 거야! 👍